Новое в регистрации прав на недвижимость

   З моменту запровадження нової системи державної реєстрації речових прав в 2013 році реєстраційна служба набула, скажімо м’яко, не найкращої репутації. Причиною цьому є об’єктивні та суб’єктивні чинники. До перших можна умовно віднести недосконалість законодавства в цілому, непослідовність при реформуванні земельних відносин на більш ранніх етапах тощо; до других – низький рівень матеріально-технічного забезпечення, недосконалість програмного забезпечення, корупційний чинник тощо. Як наслідок – неможливість якісно та повно задовольнити вимоги заявників. Страждають від цього як представники бізнесу, так і пересічні громадяни. На жаль, сільськогосподарські виробники входять до групи найвищого ризику. Адже саме вони в найбільшій кількості укладають договори оренди розпайованих земельних ділянок, а процедура реєстрації права оренди затягується на довгі місяці та навіть роки. Наслідками можуть стати, між іншим, необґрунтоване позбавлення виробника статусу платника фіксованого сільськогосподарського податку, претензії з боку податкових органів щодо донарахування податків за отримання доходів від продажу продукції, вирощеної на «незареєстрованій» землі.
   
   Проте в роботі реєстраційного органу є й певні позитивні моменти, які спробуємо відзначити.
   
   Наказом Мінюсту України №845/5 від 28 травня 2014 року було запроваджено принцип екстериторіальності при реєстрації договорів оренди сільськогосподарських земель. Звичайно, той факт, що його прийняли лише в травні цього року, говорить про повільні темпи усунення недоліків діяльності реєстраційної служби.
   
   В чому ж полягає дія вказаного принципу? За загальним правилом державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, включаючи і реєстрацію прав на земельні ділянки, проводиться реєстраційними службами територіальних управлінь юстиції за місцем розташування такого майна, в нашому випадку – за місцем розташування земельних ділянок. На практиці дуже частими є випадки нерівномірного навантаження роботи на районні реєстраційні служби з урахуванням профілю спеціалізації місцевих підприємців. Так, державні реєстратори «сільськогосподарських» районів можуть бути буквально завалені договорами оренди, права за якими підлягають реєстрації. В той же час, сусідні райони в межах області з менш інтенсивним аграрним виробництвом, можуть працювати в півсили.
   
   Із запровадженням в дію принципу екстериторіальності як землевласники, так і землекористувачі зможуть звертатися про реєстрацію своїх речових права не лише за місцем знаходження земельної ділянки, але й в інші райони відповідної області. З одного боку, фермеру може видатися незручним їздити до іншого районного центру задля отримання реєстраційних послуг. З іншого – якщо мова йде про реєстрацію прав за десятками та сотнями договорів оренди, які протягом багатьох місяців лежать без жодного руху, це може бути фактично єдиним способом більш-менш оперативно забезпечити реєстрацію прав. До плюсів нововведення додамо зниження ризиків корупційного фактору. Адже не секрет, що представники окремих реєстраційних служб при високому рівні навантаження вимагають окрему плату за «позачергову та понаднормову» роботу.
   
   Ще одним кроком на шляху усунення численних недоліків у галузі реєстрації прав на нерухомість є прийняття Постанови Кабінету Міністрів України № 50 від 05 лютого 2014 р. «Про внесення змін до Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
   
   Так, донедавна справжньою проблемою було скасування речових прав на землю, які виникли до 2013 року, поза волі володільця таких прав. Маються на увазі випадки припинення права оренди, права постійного користування землею за судовими рішеннями. Адже умовою скасування речового права на землю за новими правилами є наявність таких прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тобто складається абсурдна ситуація – для виконання судового рішення у частині скасування права користування землею володілець таких прав (а це відповідач у судовій справі) повинен спочатку забезпечити реєстрацію права, а тільки потім можна проводити його скасування. В умовах коли землекористувачі незацікавлені у припиненні належних їм прав на землю виконати такі судові рішення було неможливим.
   
   У зв’язку з цим було внесено зміни до Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якими вказану прогалину законодавства ліквідовано. Так, державному реєстратору надано право самостійно переносити записи про реєстрацію прав, що виникли до 2013 року, до нового реєстру і після цього здійснювати скасування права.
   
   Ще одна новела законодавства стосується оскарження рішень державного реєстратора про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в задоволенні заяви про відкликання заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень. В разі визнання такого рішення реєстратора незаконним, відповідне судове рішення вже автоматично є підставою для задоволення заяви про здійснення реєстраційної дії.
   
   Важливим нововведенням є запроваджена можливість отримання дублікату правовстановлюючого документа на землю, який було оформлено до 2013 року. Донедавна втрата чи знищення державного акту на землю ставило землевласника фактично в патову ситуацію – органи Держземагентства, що до 2013 року видали оригінал державного акту, вже позбавлені таких повноважень, а реєстраційні служби ніколи і не мали повноважень видавати державні акти та, відповідно, їх дублікати. Єдиним виходом було звернення до суду, на підставі рішення якого здійснювалася потворна реєстрація права власності на землю в новому реєстрі з видачею нового свідоцтва про право власності.
   
   З внесенням змін до порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно реєстраційна служба вправі видати особі, що втратила отриманий до 2013 року державний акт, нове свідоцтво про право власності за умови подання визначеного пакету документів.
   
   Звернемо увагу, що відповідно до загаданої вище Постанови Кабінету Міністрів України від 05 лютого 2014 року розмір орендної плати за договорами оренди землі є інформацією, що підлягає внесенню в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Це означає, що відтепер в разі зміни орендної плати відповідні додаткові угоди слід здавати в реєстраційну службу на реєстрацію фактично в загальному порядку. Таке нововведення навряд чи можна назвати позитивом; напевно, пояснити його можна бажанням влади мати актуальні дані про рівень орендної плати, що складається в різних регіонах та галузях господарювання.
   
   Спростити життя жителям сільської місцевості покликані зміни відповідно до Закону України №1212 від 15 квітня 2014 року (про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») та Постанови Кабінету Міністрів України № 337 від 13 серпня 2014 р. (про внесення змін до Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень). Вказаними нормативними актами врегульовано питання реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди. Запроваджений спрощений механізм реєстрації прав з видачею свідоцтва на вказані вище об’єкти, стосується виключно таких будівель та споруд, що розташовані на території сільських рад та закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року.
   
   Для проведення такої реєстрації достатньо надати документ, що підтверджує виникнення речових прав на земельну ділянку. Таким документом можна вважати рішення сільської ради щодо передачі (надання) земельної ділянки у власність або користування. Також особа має надати до реєстраційного органу виписку з погосподарської книги, а також технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна (у разі, коли у виписці з погосподарської книги відсутні відомості про технічні характеристики об’єкта нерухомого майна).
   
   Відзначимо зовсім свіжий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо деяких питань спадкування)», прийнятий 20 жовтня 2014 року. Чинна влада досить широко висвітлювала позитивний ефект даного нормативного акту, наголошуючи на істотному спрощенні порядку оформлення спадщини жителями сільської місцевості. Однак при детальному вивченні закону в цьому виникають деякі сумніви.
   
   Дійсно, закон передбачає, що з 2016 року уповноважені працівники сільських рад набудуть прав нотаріуса та державного реєстратора речових прав при оформленні спадщини жителями відповідних сіл. Тобто такі посадові особи будуть мати доступ до відповідних реєстрів з правом вносити відповідні записи та видавати правовстановлюючі документи на спадкове нерухоме майно. Здавалося б позитив очевидний – ніж їздити до районного центру та стояти в чергах в державних нотаріальних конторах набагато швидше, дешевше та приємніше прийти в «свою» сільраду та владнати всі спадкові справи.
   
   Однак закон висуває багато вимог до вказаних вище уповноважених осіб сільських рад. Претенденти на зайняття такої посади повинні мати вищу юридичну освіту, стаж роботи в галузі права не менше трьох років, пройти стажування у нотаріуса протягом одного року, пройти навчання з роботи з реєстрами та скласти іспит зі спадкового права. Виникає питання – чи багато спеціалістів виявлять бажання виконати весь ланцюг вимог закону, витратити багато часу та коштів для отримання такої посади в скромній сільській раді? Відповідь очевидна, саме тому таке нововведення буде мати дуже обмежене застосування в межах України.
   
   В стінах уряду та парламенту обговорюються та в деякій мірі просуваються і більш глобальні бачення щодо реформування системи державної реєстрації прав на нерухомість. Наприклад, пропонується запровадити окремі офіси з приймання заявок на вчинення реєстраційних дій та з їх безпосереднього опрацювання. Тобто пропонується розділити функції посадових осіб реєстраційної служби з приймання заяв та їх виконання. Такий поділ, на думку ініціаторів, дозволить усунути штучні бар’єри, які обмежують кількість прийнятих заявок (адже їх невчасне оброблення може бути підставою для оскарження бездіяльності реєстратора та накладення на нього дисциплінарного стягнення), а також знизити рівень корупції у даній галузі.
   
   Інша концепція, що підтримується окремими представниками уряду, передбачає більш радикальне реформування сфери реєстрації – передання повноважень з реєстрації прав на нерухомість до органів місцевого самоврядування. За своєю суттю це повернення до стану, що існував до 2013 року. Відмінність в тому, що раніше комунальні БТІ реєстрували права на квартири, будівлі та споруди, а органи Держземагентства України – на земельні ділянки. Наразі ж планується, що реєстраційні служби будуть замінені на установи місцевих рад, які будуть реєструвати права на всі типи нерухомості.
   
   Без сумнівів, будь-яка сфера економіки чи державного управління не може ефективно функціонувати в умовах безкінечних реформувань та змін. Тим більше це стосується системи державної реєстрації прав на нерухомість, яка є основою визнання та гарантування прав на землю, будівлі та споруди для населення та бізнесу. Від поєднання простоти та надійності функціонування системи залежить рівень інвестиційної привабливості країни. Саме тому вбачається, що існуюча на сьогодні правова база державної реєстрації прав на нерухомість потребує істотного удосконалення, але у частині регулювання окремих відносин та конкретних випадків. Простіше – необхідно оперативно усувати недоліки, які виявляються в процесі правозастосовчої практики. Кардинальні зміни системи реєстрації вочевидь будуть навіть не кроком, а стрибком назад.
   
   Кристина Лопатюк