Недвижналог vs физлица: актуальные вопросы

Кто «в деле» ?

Начнем с того, что плательщиками этого налога из числа физлиц согласно п.п. 266.1.1 НКУ являются лишь собственники объектов жилой и нежилой недвижимости.

«Расплачиваются» физлица за прошедший год, т. е. за 2016-й, и согласно правилам, действовавшим в 2016 году. Не в 2015-м и не в 2017-м . Это важно.

Если владельцев недвижимости несколько, то определиться с тем, кто обязан платить, поможет п.п. 266.1.2 НКУ. Если вкратце*, то плательщика налога определяют так:

* Больше подробностей, актуальных на сегодняшний день, найдете в статье «Налог на недвижимость для физических лиц: что учесть, на что обратить внимание» (журнал «Бухгалтер 911», 2016, № 7).

Плательщики налога на недвижимость (если несколько собственников)

А ставки-то прошлогодние!

Поскольку рассчитывают налоговики обязательства за 2016 год, то и используют при этом ставки налога, установленные местными советами на 2016 год. Напомним, предельные (!) размеры ставок налога составляли 41,34 грн./м² (1378 грн.** х 3 % : 100 %).

** Минимальный размер заработной платы на начало 2016 года.

Конкретный размер ставок зависит от места расположения (зональности) и типов объектов недвижимости. Нужно смотреть местное решение!

Что важно: начиная с обязательств за 2016 год, такой «потолок» является одинаковым как для объектов жилой, так и нежилой недвижимости (чего не скажешь об обязательствах 2015 года, когда для нежилой недвижимости был установлен в 2 раза низший, по сравнению с объектами жилой недвижимости, «потолок»).

Проверяем налоговые уведомления-решения

Отчитываться физлица не обязаны: вместо них налоговые обязательства определяют налоговики, присылая налоговые уведомления-решения. Именно в них вы найдете готовую сумму налоговых обязательств за 2016 год. Такие послания во исполнение п.п. 266.7.2 НКУ должны были прийти вам не позднее 01.07.2017 г.***

*** Полезные рекомендации по поводу того, как быть, если «письма счастья» вам так и не пришли, найдете в статьях «Физлицу не прислали уведомление-решение по «недвижимому» налогу: что дальше?» («Бухгалтер 911», 2016, № 29) и «Физлица и «недвижимый» налог: а если виновата… почта?» («Бухгалтер 911», 2016, № 30).

Налоговики начисляют налог физлицам на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, а там не всегда есть необходимые данные .

Верные спутники «писем счастья» — платежные реквизиты, в частности, органов местного самоуправления по местонахождению каждого из объектов жилой и/или нежилой недвижимости. Именно на них необходимо перечислять соответствующую сумму налога.

При расчете налога контролеры ориентируются на общую площадь каждого из объектов жилой и нежилой недвижимости (или их частей) и соответствующие ставки налога. Далее вашему вниманию особенности такого расчета в зависимости от типа объекта.

Жилая недвижимость. Расчет налога согласно п.п. 266.7.1 НКУ контролеры проводят из суммарной общей площади жилых объектов, которые находятся в вашей собственности, в том числе их частей.

То есть если у вас в собственности есть две квартиры (дома) или дом и квартира, то базу налогообложения определяют для всех таких объектов совокупно.

Радует возможность уменьшения размера базы налогообложения на размер льгот, установленных п.п. 266.4.1 НКУ.

Составляет не облагаемая налогом площадь:

а) для квартиры/квартир независимо от их количества — 60 м²;

б) для жилого дома/домов независимо от их количества — 120 м²;

в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их частей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры / квартир и жилого дома / домов, в том числе их частей) — 180 м².

Важный момент. С 2016 года (за который сейчас как раз и платят налог) местные советы не могут расширять эти пределы (был удален абз. 6 п.п. 266.4.1 НКУ, дававший им такое право).

Соответственно, по сравнению с 2015 годом, там, где местный совет ранее повышал «льготную планку», льгота упала до «базовой».

Кроме этих льгот, органы местного самоуправления вправе предоставить физлицам и дополнительные льготы (льготу на соответствующей территории) для объектов жилой и/или нежилой недвижимости. При этом категории лиц, которые имеют право на льготу, и размер такой бонусной льготы определяют исходя из имущественного состояния и уровня доходов физлиц.

Еще один важный нюанс. Льготы по налогу (причем как общеустановленные, так и внесенные местными советами) для физических лиц не применяются к объекту/объектам налогообложения:

— если площадь такого объекта/объектов превышает пятикратный размер необлагаемой площади, установленной п.п. 266.4.1 НКУ. То есть это 300 м² — для квартир; 600 м² — для жилых домов и 900 м² — для разных типов объектов недвижимости;

— которые используются их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

Здесь важно понимать, что под таким использованием налоговики понимают даже регистрацию юрлица по адресу физлица-учредителя (категория 106.05 ЗІР), поэтому льготой по соответствующему объекту нельзя воспользоваться****.

**** Полезные нюансы по этому вопросу найдете в статье «Налог на недвижимость: актуальные вопросы — нужные ответы!» в журнале «Бухгалтер 911», 2016, № 37.

Новые объекты. При переходе права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение года налог исчисляют для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект, а для нового владельца — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.

При этом контролирующий орган направляет налоговое уведомление-решение новому владельцу после получения информации о переходе права собственности.

Налог за новые объекты недвижимости платят начиная с месяца, в котором возникло право собственности на них (п.п. 266.7.2 НКУ).

Сверхбольшая недвижимость. Говорим о жилой недвижимости, в том числе ее части, общая площадь которой превышает 300 м² (для квартиры) и/или 500 м² (для дома). В соответствии с п.п. «ґ» п.п. 266.7.1 НКУ рассчитанная сумма налога увеличивается на 25000 грн. в год за каждый такой объект жилой недвижимости (его часть), находящийся в собственности лица.

Если что-то пошло не так…

На дворе август, но вы так и не получили налоговых уведомлений-решений? Случиться подобное могло как по вине налоговиков, так и по вине «почтовых нестыковок» .

Важно уяснить, что пока вам не вручено уведомление-решение, то и платить формально нечего. Ведь именно с получением налогового уведомления-решения НКУ связывает возникновение согласованного налогового обязательства (п.п. 266.10.1 НКУ).

В то же время может случиться и так, что по правилам НКУ уведомление-решение будет считаться врученным, так сказать, без фактического его вручения вам.

В таком случае штрафов за неуплату не избежать.

Что это за случаи, поможет уяснить п. 58.3 НКУ.

Итак, налоговое уведомление-решение считается посланным (врученным) физическому лицу, если оно вручено ему лично или его представителю, послано по адресу по месту жительства или последнего известного местонахождения физлица с уведомлением о вручении.

В случае когда почта не может вручить налогоплательщику налоговое уведомление-решение из-за отсутствия по местонахождению, отказа принять налоговое уведомление-решение, ненахождения фактического места расположения (местонахождения) налогоплательщика или по иным причинам, налоговое уведомление-решение считается врученным налогоплательщику в день, указанный почтовой службой в уведомлении о вручении с указанием причин невручения.

В случае если вручить налоговое уведомление-решение невозможно из-за ошибки, допущенной контролирующим органом, налоговое уведомление-решение считается не врученным налогоплательщику.

Соответственно, как минимум, имеет смысл «бить тревогу» (самостоятельно проявлять инициативу), если вы ранее получали такие уведомления, а теперь вдруг остались обделенными.