Недвижналог в вопросах и ответах

Получение права собственности и продажа в одном месяце: что в декларации?

Ответ на этот вопрос отличается в зависимости от того, когда квартиры проданы.

Ситуация 1. Продажа 31.01.2018 г. В таком случае приобретение права собственности на квартиру и его потеря происходили в одном и том же месяце. Забегая наперед, отметим, что для продавца квартир этот факт сыграет на руку , чего не скажешь об их покупателях .

Но для начала напомним базовые правила для вновь созданных объектов, а также тех, собственник которых меняется на протяжении года.

Согласно п.п. 266.7.5 НКУ по вновь созданному (нововведенному) объекту жилой и/или нежилой недвижимости декларация юрлицом-плательщиком подается в течение 30 к. дн. со дня возникновения права собственности на такой объект. Налог при этом уплачивается начиная с месяца, в котором возникло право собственности на объект.

То есть на первый взгляд кажется, что уплачивать налог по объекту, свидетельство о праве собственности на который получено 04.01.2018 г., нужно уже начиная с января. Но первое впечатление часто бывает обманчивым .

В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется (п.п. 266.8.1 НКУ):

— для предыдущего владельца — за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект;

— для нового владельца — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности.

С новым владельцем все понятно: если право собственности на квартиру он приобрел 31.01.2018 г., то уплачивать налог ему придется начиная с января этого года. И если продавать квартиру он не собирается, то платить придется за весь 2018 год.

А вот для предыдущего владельца ситуация складывается так: формально уплачивать налог он должен за период с 1 января до начала… января . То есть, по-хорошему, уплачивать налог он не обязан вовсе! И это тот случай, когда налоговики соглашаются с позитивными для налогоплательщика выводами, которые следуют из НКУ.

Кроме того, налоговики указывают, что продавец в таком случае освобожден и от обязанности представления декларации по налогу на недвижимость.

Как видите, идея п.п. 266.8.1 НКУ в том, чтобы избежать двойного налогообложения одного и того же объекта продавцом и покупателем объекта при переходе права собственности на него (за январь в рассматриваемом случае за него уплатит только покупатель, который был владельцем квартиры в этом месяце всего один день).

Но не всегда от этого пострадает именно покупатель…

Ситуация 2. Продажа 02.02.2018 г. В этом случае, руководствуясь теми же правилами, уплачивать налог придется:

— предыдущему владельцу (продавцу квартиры) — за январь;

— новому владельцу — начиная с февраля.

В собственности — 4 дня: что с налогом?

Если говорим о квартирах, право собственности на которые оформлено (на продавца) 04.01.2018 г., то в случае продажи их покупателю в тот же день ни рассчитывать, ни уплачивать налог за них не придется в принципе .

Но более вероятно, что право собственности продавцом на них было оформлено ранее (скорее всего, в 2017 году). В таком случае, опять-таки, руководствуемся правилом: налог для предыдущего владельца исчисляется за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект. Потому в рассматриваемом случае об уплате налога можно говорить лишь за периоды 2017 года. А вот за январь 2018 года уплачивать налог за такую квартиру продавцу уже не придется.

Обратите внимание: независимо от того, в какой именно день месяца произошел переход права собственности на объект недвижимости (будь то 1-е или 31-е число), уплачивать налоговое обязательство за этот месяц должен покупатель. Причем за весь месяц (а не какую-либо его часть).

Купить = платить? А если здания промышленные?!

И «вдогонку» такой вопрос: можно ли начать уплачивать налог, только в случае сдачи в аренду помещений (за них и платить), а за те, что у себя в производстве, — не платить?

Казалось бы, вопрос безнадежный… В общем случае НКУ, как мы уже разобрались, привязывает начало уплаты налога на недвижимость к получению права собственности на объект, а не к началу его полезного использования!

Исключение может быть только в случае, если приобретенный объект можно классифицировать как здания промышленности (в частности, производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий). Из состава объекта обложения налогом их вычеркивает п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ.

То есть соблюдаться должны два следующих условия:

1) приобретенный объект является зданием промышленности. ГФСУ (категория 106.02 ЗІР) уточняет, что к ним относятся объекты недвижимости, которые в соответствии с Государственным классификатором зданий и сооружений ДК 018-2000¹ относятся к классу 1251 «Здания промышленные» (подклассы 1251.1 — 1251.9);

¹ Утвержден приказом Государственного комитета Украины по стандартизации, метрологии и сертификации от 17.08.2000 г. № 507.

2) купившее его предприятие и само является промышленным.

При определении таких предприятий необходимо соблюдать требования Национального классификатора Украины ДК 009: 2010² и, опять-таки, Государственного классификатора зданий и сооружений ДК 018-2000.

² Утвержден приказом Государственного комитета Украины по вопросам технического регулирования и потребительской политики от 29.11.2010 г. № 530.

С целью применения норм п.п. 266.2.2 НКУ промышленными считаются предприятия, которые в соответствии с ДК 009: 2010 относятся к секциям: B «Добывающая промышленность и разработка карьеров», C «Обрабатывающая промышленность»³, D «Поставка электроэнергии, газа и кондиционированного воздуха», E «Водоснабжение, канализация, обращение с отходами», F «Строительство».

³ В частности производство пищевых продуктов, напитков, табачных изделий, текстильное производство, производство кожи, изделий из кожи и других материалов, производство бумаги и бумажных изделий, полиграфическая деятельность, тиражирование записанной информации и т. п.

Принадлежность отдельных частей имущественного комплекса, разных по своему функциональному назначению, к соответствующему типу недвижимости определяется на основании документов о праве собственности на объект нежилой недвижимости, с соблюдением условий, определенных п.п. 14.1.129¹ НКУ, и учетом ДК 018-2000 (в части функционального назначения и классификационного признака).

Отрадно, что налоговики признают, что ограничений по использованию или неиспользованию зданий промышленности п.п. «є» п.п. 266.2.2 НКУ не предусмотрено. То есть объектом обложения налогом на недвижимость такие здания не являются, даже если… не используются.

Поэтому если рассматриваемый объект соответствует указанным выше условиям, то только тогда налог уплачивать не придется.

Важно учесть, что здания, используемые в качестве помещений для конторских и административных целей, в том числе для промышленных предприятий, являются объектом обложения налогом . По крайней мере, так утверждают налоговики (категория 106.02 ЗІР), обосновывая это тем, что НКУ выводит из состава объекта обложения налогом именно производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий.

Они также указывают, что здания промышленные и склады, с одной стороны, и здания офисные, с другой, согласно ДК 018-2000 относятся к разным группам (коды 125 и 122 соответственно). Класс «Здания промышленности» (код 1251), который включает здания промышленности, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий и т. п., принадлежит к первой из них. В то время как к группе «Здания офисные» (код 122) относятся здания, используемые в качестве помещений для конторских и административных целей, в том числе для промышленных предприятий.

Свыше 60/120 м²: нюансы применения… нулевой ставки

Напоследок поговорим об уменьшении базы налогообложения в части жилой недвижимости, предусмотренной для плательщиков недвижналога из числа физлиц.

Заметим, что п.п. 266.4.1 НКУ предусмотрена льгота в виде уменьшения базы налогообложения объекта/объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физлица налогоплательщика: (а) для квартиры/квартир⁴ — на 60 м²; б) для жилого дома/домов⁴ — на 120 м²; (в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей — на 180 м².

⁴ Независимо от их количества.

Если раньше абз. 6 п.п. 266.4.1 НКУ закреплял за местными советами возможность увеличивать предельную границу жилой недвижимости, на которую уменьшается база налогообложения, установленная настоящим подпунктом, то с 01.01.2016 г. такого права у них больше нет⁵.

⁵ Всему виной — вступивший в силу с указанной даты Закон Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений в 2016 году» от 24.12.2015 г. № 909-VIII.

Но некоторые местные советы… пошли другим путем. В качестве показательного примера рассмотрим решение 11 сессии Харьковского городского совета 7 созыва «О местных налогах и сборах в городе Харькове» от 22.02.2017 г. № 542/17. А если точнее — приложение 1, которым установлены ставки и льготы по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка.

Так вот, не отрицая тот факт, что база налогообложения для квартир, в том числе их долей, находящихся в собственности физлица-налогоплательщика, и так уменьшается на 60 м² в соответствии с нормами НКУ (п. 4 приложения 1), они установили (внимание!) нулевую ставку для квартир общей площадью до 85 м² (п. 3 приложения). Естественно, находящихся в собственности физлиц.

И, казалось бы, тем самым Харьковский горсовет сделал то, что формально запрещено с 01.01.2016 г., но это лишь на первый взгляд.

Ведь, во-первых, права устанавливать ставки недвижналога у местных советов никто не отнимал (оно закреплено за ними п.п. 266.5.1 НКУ).

Во-вторых, нулевая ставка принципиально отличается от уменьшения базы налогообложения. Ведь в рассматриваемом случае выиграют лишь собственники квартир общей площадью до 85 м². Именно им вследствие применения нулевой ставки уплачивать налог не придется вовсе. А вот «счастливые» собственники квартир общей площадью, скажем, 90 м² обязаны уплачивать налог не с разницы между площадью такой квартиры и 85 м² (5 м²), а с 30 м². Ведь в данном случае «срабатывает» уже общий п. 4 приложения 1, а не п. 3, устанавливающий нулевую ставку.

Такой вот законный способ уменьшить налоговое давление на граждан на вооружение другим местным советам .