Податок на нерухомість: декларуємо зобов’язання на 2020 рік

Віхи податкової реформи. Розпочнемо з прийнятого ВР Закону на базі законопроекту № 1210. Поки що немає навіть його остаточного тексту. Але, потрібно розуміти, «чому бути, того не минути». І десь ближче до другої половини лютого «все буде».

Декларація подається на рік уперед. Тому знати про нововведення потрібно вже зараз. Із реагуванням на ці нововведення — складніше. Як уявляється, можна подати декларацію зараз (тобто без урахування змін). А потім уже, відштовхуючись від конкретних обставин і роз’яснень податківців, — або подавати звітну нову (якщо строки дозволять), або уточнюючу декларацію.

Можна просто чекати (якщо вас зачіпають зміни). Можливо, до граничних строків подання декларації з’явиться більше ясності.

Далі щодо суті змін.

1. Граничний строк подання декларації — не пізніше 20 лютого. Поки що передбачено, що відзвітувати необхідно до зазначеної дати.

2. «Уточнюють» п.п. 266.2.2 ПКУ, що установлює перелік об’єктів, які не є об’єктом оподаткування. Змінюють:

— п.п. «е». Установлено, що не оподатковують об’єкти нежитлової нерухомості, які використовуються суб’єктами господарювання малого та середнього бізнесу, що провадять свою діяльність не лише в малих архітектурних формах і на ринках, але й у тимчасових спорудах для здійснення підприємницької діяльності;

— п.п. «є», який виводить із-під оподаткування будівлі промисловості. До таких (необ’єктних) будівель будуть висунені такі вимоги:

а) відносяться до групи «Будівлі промислові та склади» (код 125) Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000. Як і щодо будівель¹ сільгосптоваровиробників (щодо яких посилання на цей класифікатор з’явилося ще в межах податкової реформи — 2018) бачимо «рівняння» на ДК 018-2000;

¹ Про споруди не говоримо навмисно, адже вважаємо, що вони не є об’єктом оподаткування нерухомим податком апріорі. Детальніше — у статті «Споруди — без податку на нерухомість!» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 13).

б) використовуються за призначенням у госпдіяльності суб’єктів господарювання, основна діяльність яких класифікується в секціях B — F КВЕД ДК 009:2010;

в) не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку.

² Про те, що до зазначеної дати використання таких будівель безпосередньо в сільгоспдіяльності платника, на думку Верховного Суду, було не обов’язковим, ви могли прочитати у статті «Сільгосппільга» з нерухомподатку до 01.01.2019 р.: трактування від ВС» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 47).

Будьте уважні: щодо будівель сільгоспвиробників податківці у своїх роз’ясненнях займають позицію, що якщо частку такої будівлі їх власник здає в оренду, лізинг, позичку, то така будівля оподатковується на загальних підставах.

Імовірно, що і щодо будівель промисловості ДПСУ займе аналогічну позицію. Тому або утримайтеся від здавання в оренду, лізинг, позичку часток таких приміщень, або ж будьте готові платити нерухомподаток за всю площу таких будівель у разі здавання навіть малої їх частки в користування іншим особам.

3. Об’єкти, які розташовані на території населених пунктів на лінії зіткнення, пільгуватися будуть тільки по лютий 2020 року включно. За періоди березень 2020 і далі — податок за них сплачується в загальному порядку (зміни в п.п. 38.6 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

4. Норму про додаткове оподаткування (у розмірі 25 тис. на рік) величезних будинків (загальна площа яких перевищує 500 м²) і квартир (загальною площею понад 300 м²) перемістили в окремий підпункт — 266.7.1¹. Пов’язано таке переміщення з тим, що раніше аналогічна норма містилася в п.п. 266.7.1 ПКУ, який регулює обчислення суми податку з об’єкту/об’єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізосіб. Водночас «доплату» у вигляді додаткових 25 тис. грн. податківці спочатку зобов’язували застосовувати і юросіб, які мають у власності величезні будинки/квартири. Виходить, із дати набрання чинності Законом у юросіб зникне і ця слабка надія на звільнення.

Є нововведення і для фізосіб, але про них зараз не говоримо, адже, по-перше, вони не подають декларації, а, по-друге, у 2020 році вони розплачуватимуться за 2019 рік. Тому й правила при цьому застосовуються ті, які діяли минулого року.

Ставки податку. Оскільки вже почали зі змін, то скажемо і про зростання ставок податку. У зв’язку з їх прив’язкою до розміру мінзарплати з 01.01.2020 р. ставки податку зросли прямо пропорційно зростанню мінімалки³.

³ Найважливіші цифри і показники 2020 року ви можете знайти у статті «Важливі цифри 2020 року: оподаткування доходів фізосіб і соцстрахування» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 1).

Верхня межа, встановлена п. 266.5 ПКУ на рівні 1,5 % мінзарплати, тепер становить 70,845 грн./м² (4723 грн. х 1,5%).

Конкретні розміри ставок податку встановлюють своїми рішеннями місцеві ради⁴ залежно від місця (зональності) розташування та типів таких об’єктів нерухомості. Оскільки ставки в таких рішеннях прив’язані до розміру мінзарплати, то їх зростання відбулося автоматично (без необхідності зміни таких рішень).

⁴ Тут і далі — сільські, селищні, міські ради або ради об’єднаних територіальних громад, що створені згідно із законом та перспективним планом формування територій громад.

Форма декларації. На початку минулого року Мінфін оприлюднив оновлену форму декларації⁵ і трохи пізніше рекомендував застосовувати саме її при поданні декларації на 2019 рік, водночас дозволяючи подавати звітність і за старою формою⁶.

⁵ Затверджена наказом Мінфіну від 10.04.2015 р. № 408 (у редакції наказу Мінфіну від 15.11.2018 р. № 897).

⁶ Детальніше про що ви могли прочитати у статті «Старі/нові декларації з прибутку та нерухомості: новини від податківців», розділ «Податок на нерухомість» (журнал «Бухгалтер 911», 2019, № 7).

Уточнюючі декларації податківці також до 01.01.2020 р. дозволяли подавати і за старою формою.

Декларацію на 2020 рік, поза всяких сумнівів, необхідно подавати вже за оновленою формою. Ця форма містить два додатки для розрахунків податкових зобов’язань (окремо за об’єктами житлової та нежитлової нерухомості).

Пояснюється така структура тим, що податкові зобов’язання за об’єктами житлової та нежитлової нерухомості слід сплачувати на різні коди бюджетної класифікації.

Перед тим, як перейти до заповнення декларації, освіжимо в пам’яті основні моменти щодо нерухомподатку, які пов’язані з її заповненням і поданням та стосуються юросіб.

Платники. Платниками податку на нерухомість із числа юросіб згідно з п. 266.1 ПКУ є власники об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.

Передача об’єкта нерухомості в оренду/субаренду/лізинг ролі не відіграє: сплачувати податок при цьому все одно повинен власник (орендодавець/лізингодавець).

Об’єкт / не об’єкт. Об’єктом оподаткування згідно з п.п. 266.2.1 ПКУ є об’єкт житлової (перелік якої наведений у п.п. 14.1.129) і нежитлової (переліченої в п.п. 14.1.129¹ ПКУ) нерухомості, у тому числі його частка.

При цьому в п.п. 266.2.2 ПКУ наведений перелік нерухомості, яка не є об’єктом оподаткування (про деякі оновлення в цьому переліку ви вже знаєте).

ДПСУ «дає добро» на те, що за «не об’єктами» платник звільняється від обов’язку подавати податкову декларацію (категорія 106.07 ЗІР). Але при цьому вона наполягає на наявності документального підтвердження віднесення таких об’єктів до категорій, визначених п.п. 266.2.2 і п.п. 38.6 п. 38 підрозд. 10 розд. XX ПКУ (ср. ).

До якої податкової звітувати? Головний орієнтир у цьому питанні — п.п. 266.7.5 ПКУ, що зобов’язує подавати декларацію контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування.

Таким чином, якщо всі об’єкти нерухомості перебувають на території однієї адміністративно-територіальної одиниці (один код КОАТУУ), то подати потрібно одну декларацію — до податкової за місцезнаходженням таких об’єктів. Те саме стосується ситуації, коли об’єкт нерухомості в юрособи лише один.

Якщо ж об’єкти нерухомості перебувають на території адміністративно-територіальних одиниць, що відповідають різним кодам за КОАТУУ органів місцевого самоврядування, але ці адмін-територіальні одиниці обслуговуються однією податковою, подати можна одну декларацію з декількома додатками відповідного типу. «Добро» на це дає сама форма декларації (виноска 1 до неї).

Якщо ж об’єкти перебувають на території різних адміністративно-територіальних одиниць, підконтрольних різним податковим, то й подавати до кожної з них доведеться окремі декларації.

Розраховуємо суму податку. Для цього необхідно помножити площу об’єкта нерухомості на ставку податку (яку, у свою чергу, знаходять шляхом множення розміру мінзарплати на відповідний відсоток, установлений рішенням місцевої ради). Давайте згадаємо, де взяти дані, необхідні для такого розрахунку.

Загальну площу кожного окремого об’єкта нерухомості беруть із документів, що підтверджують право власності на об’єкти нерухомості.

Ставки податку для кожного виду об’єктів нерухомості знаходять у рішеннях місцевих рад.

Пільги з податку юрособи також дізнаються з рішень місцевих рад. Інформацію про пільги наводять у трьох колонках додатка 1 або 2:

— «код пільги» (колонка 17 додатка 1 або колонка 16 додатка 2). Згідно з Довідником № 95/1⁷ тут зазначають код «18010402»;

⁷ Довідник податкових пільг, що є втратами доходів бюджету станом на 01.01.2020, доведений листом ДПСУ від 28.12.2019 р. № 95/1.

— «розмір пільги, %» (колонка 18 додатка 1 або колонка 17 додатка 2) — тут необхідно зазначати розмір пільги (у %), яка поширюється на нерухоме майно згідно з рішенням органу місцевого самоврядування. Принаймні так свідчать виноски 14 до додатка 1 і 13 до додатка 2 ;

— 18 «сума пільги (грн.)» (колонка 19 додатка 1 або колонка 18 додатка 2) — це сума пільги (у гривнях з копійками з двома знаками після коми). Її розраховують пропорційно кількості місяців перебування нерухомості у власності юрособи.

Нагадаємо: згідно з п.п. 266.8.1 ПКУ під час переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом року податок обчислюється:

— для попереднього власника — за період з 1 січня цього року до початку того місяця, у якому припинилося право власності на зазначений об’єкт;

— для нового власника — починаючи з місяця, у якому він набув права власності.

У додатках 1 і 2 до декларації для наочного розрахунку податку в таких випадках призначена колонка «Кількість місяців перебування у власності, у кварталах».

У ній наводять кількість місяців (у розрізі кварталів), протягом яких об’єкт нерухомості перебував у власності платника протягом року.

За умовчанням (якщо об’єкт планують використовувати протягом усього звітного року), в усіх чотирьох колонках потрібно проставити кількість місяців «3».

Безпосередній розрахунок суми податку за об’єктами наводять в одному з додатків (за житловою нерухомістю — у додатку 1, за нежитловою — у додатку 2).

До декларації потрібно перенести лише загальну суму податкових зобов’язань окремо за об’єктами житлової та нежитлової нерухомості.

За новоствореним (нововведеним) об’єктом нерухомості декларація юридичною особою — платником подається протягом 30 календарних днів із дня виникнення права власності на такий об’єкт, а податок сплачується починаючи з місяця, у якому виникло право власності на такий об’єкт.

Великі квартири і будинки. Як ви вже знаєте, у межах податкової реформи — 2020 норму в частині житлових будинків загальною площею понад 500 м² і квартир загальною площею понад 300 м² перемістили в п.п. 266.7.1¹ ПКУ. Їх власникам (у тому числі з юросіб) уготована «надбавка» в розмірі додаткових 25 тис. грн. на рік, які доведеться сплатити понад розраховану за загальними правилами суму податку.

Оскільки і будинки, і квартири є об’єктами житлової нерухомості, то інформацію про них наводять у додатку 1 до декларації нерухомого податку.

Для цього в ній призначена колонка 15 «Застосування підпункту «ґ» підпункту 266.7.1 пункту 266.7 статті 266 Кодексу».

Якщо розмір податку збільшується у зв’язку з великою площею будинку/квартири, у цій колонці ставлять «25000», а якщо не збільшується — її не заповнюють.

Зауважте: якщо великий будинок/квартира перебувають у власності юрособи не весь рік, то для визначення суми податку, яка буде нарахована за такий об’єкт нерухомості понад звичайну суму податку, слід використовувати формулу:

(Сума податку, розрахована згідно з пп. «а» — «г» п. 266.7.1 ПКУ) + (25000 грн. : 12 х Кміс),

де Кміс — кількість місяців володіння об’єктом житлової нерухомості.

Фінішна пряма — сплата податку. Визначений у декларації податок сплачують за місцем розташування об’єкта/об’єктів нерухомості (згідно з п.п. 266.9.1 ПКУ). Зараховується ж він до відповідного бюджету згідно з положеннями БКУ.

Юрособи сплачують податкове зобов’язання за звітний рік авансовими внесками, які відображають у річній податковій декларації з розбиттям річної суми рівними частинами (на виконання вимог п.п. 266.7.5 ПКУ). Розраховуються з бюджетом щоквартально до 30-го числа місяця, наступного за звітним кварталом.

Строк сплати авансового внеску за ІV квартал 2019 року спливає в середу, 29 січня. За І квартал цього року доведеться розплатитися не пізніше середи, 29 квітня.

У декларації річну суму податку до сплати потрібно розподілити на 4 квартали. При цьому слід керуватися такими правилами округлення:

— за І, ІІ і ІІІ квартали річну суму ділять на 4 й округлюють за загальними правилами;

— за останній квартал суму податку знаходять як різницю річної суми податку до сплати та суми податку до сплати за 3 квартали.