Здавання в оренду частини нерухомості єдиноподатником: нюанси
* У тому числі з наших статей «Єдиноподатники і втрата права не платити земельний податок» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 24) та «А як вони дізнаються, що ППЄП здає землю/нерухомість в оренду?» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 25).
Нагадаємо, що з 1 липня п.п. 4 п. 297.1 ПКУ викладено в новій редакції, згідно з якою єдиноподатники звільняються від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з податку на майно в частині земельного податку за земельні ділянки, що використовуються платниками єдиного податку груп 1 – 3 для провадження господарської діяльності (крім діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду (найм, позичку)).
Тобто при передачі земельної ділянки та/або розташованої на ній нерухомості в оренду/позичку платити земельний податок єдиноподатнику доведеться на загальних підставах.
Уперше відзвітувати за земельними ділянками, щодо яких втратили звільнення, тим, хто обере як річний, так і місячний звітний період, доведеться не пізніше четверга, 20 серпня.
Звітний обов’язок, нагадаємо, стосується тільки юросіб. ДПСУ також нав’язує 
його тим ФОП, у яких право на земельну ділянку оформлене як на підприємця**, що було можливим у період з 19.01.99 р. по 20.07.2007 р.
** Детальніше про це ви могли прочитати у статті «Чи повинен ФОП звітувати щодо землі та нерухом-податку?» у журналі «Бухгалтер 911», 2020, № 5.
Решта ФОП (нарівні з іншими фізособами) просто чекатимуть від податківців «листів щастя» — податкових повідомлень-рішень із розрахованою сумою земельного податку.
У цій статті нас цікавить ситуація, коли в оренду/позичку єдиноподатник груп 1 — 3 здає тільки частину приміщення, розташованого на земельній ділянці.
Поки ДПСУ не висловилася щодо того, чи можна в такому разі розраховувати на «пропорційне» визначення суми земподатку — виходячи з питомої ваги площі частини приміщення, яка здається в оренду, в загальній площі приміщення.
Ми плекаємо надії, що податківці не фіскалитимуть і благословлять саме такий підхід. Усе-таки в ПКУ є деякі зачіпки, які нехай і не прямо, але аналогічно можна застосувати до нашої ситуації.
Маємо на увазі норми п. 284.3 ПКУ разом із п. 287.7 ПКУ.
Приклад. У власності орендодавця (юрособи-єдиноподатника групи 3) знаходиться будівля площею 1500 м2. При цьому частина приміщення площею 1000 м2 здається ним в оренду. Площа земельної ділянки, на якій розташована ця нерухомість, — 2400 м2.
Спершу визначимо питому вагу частини приміщення, яка передається в оренду, в загальній площі приміщення. Для цього 1000 м2 ділимо на 1500 м3 і отримуємо 0,667, або 2/3. Після чого розраховуємо площу землі, яка припадає на частину приміщення, що здається в оренду. Для цього 0,667 множимо на 2400 м2 і отримуємо 1600 м2.
Саме за таку площу і платимо земельний податок.
Перемноживши цю площу на ставку земельного податку, встановлену рішенням місцевої ради, ви знайдете річну суму податку.
У 2020 році такий добуток потрібно поділити на 2 (так дізнаємося зобов’язання за ІІ півріччя).
Але для того, щоб відображати в декларації ці цифри (чи доводити свою правоту у процесі звірки даних, якщо податківці в ППР «намалювали» інші дані), необхідно мати їх документальне підтвердження й обґрунтування.
Для цього в договорі оренди, по-хорошому, мають бути посилання на ст. 796 і 797 ЦКУ або ж прямо встановлено площу землі, яка передається в користування орендаря.
Першою із цих статей установлено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.
У наведеному вище прикладі 2400 м2 — це і є площа земельної ділянки, на якій знаходиться будівля, та земельної ділянки, яка прилягає до будівлі/споруди.
У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.
Але очевидно, що зазначений варіант не підходить у разі оренди частини будівлі/споруди.
Статтею 797 ЦКУ, у свою чергу, встановлено, що плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею та плати за користування земельною ділянкою. Тобто у складі орендного платежу можна виокремити плату за користування (1) будівлею/спорудою (або її частиною) та (2) земельною ділянкою.
Якщо таке розбиття у вашому договорі закріплене, вам буде легше обґрунтувати розмір земельного податку, який припадає на частину ділянки, що передається в користування орендаря.
Автори Науково-практичного коментаря до статті 797 ЦКУ*** зазначають, що плата за користування земельною ділянкою входить до складу плати за договором найму об’єкта нерухомості, тільки якщо це земельна ділянка, на якій знаходиться будівля або споруда, або земельна ділянка, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Якщо наймачеві передається земельна ділянка в більшому розмірі, встановлення плати за неї регулюється земельним законодавством та не входить до орендної плати за будівлю або споруду.
*** ips.ligazakon.net/document/view/KK001433
Як підсумок усього сказаного вище: рекомендуємо уважно переглянути свої договори й у разі потреби внести до них потрібні зміни. Це здатне вберегти вас від можливих проблем із податківцями.
Блоги 
.jpg?v=1709910824)