Сайт для бухгалтерів №1 в Україні

Отримуйте
новини поштою!


Бухгалтер 911, червень, 2020/№24
Друкувати

Єдиноподатники і втрата права не платити земельний податок

Мирошниченко Виталина, налоговый эксперт
Зовсім скоро, з 1 липня єдиноподатники (і ФОП, і юрособи) зобов’язані будуть сплачувати земельний податок за земельні ділянки, які або безпосередньо передані в оренду чи позичку, або в оренду чи позичку передана нерухомість на таких земельних ділянках. Нововведення це, нагадаємо, передбачено Законом № 466*. Відповідно гостро постають питання подання земельної звітності і сплати земподатку, (не)оформлення землі, земподатку під квартирами в багатоповерхівках тощо. Як не заплутатися? Сьогодні відповіді на першу порцію запитань. Продовження в наступному номері.

* Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо вдосконалення адміністрування податків, усунення технічних та логічних неузгодженостей у податковому законодавстві» від 16.01.2020 р. № 466-IX.

Запитання 1. Чи змінилися обмеження щодо площі, яку можна здати в оренду на спрощенці?

Нагадаємо, що обмеження щодо площі нерухомості, яка здається в оренду, встановлені для ФОП на ЄП груп 1 — 3. У цьому плані жодних змін немає. Як і раніше, ФОП на ЄП груп 1 — 3 може здати в оренду 0,2 га землі + 100 м2 житлової нерухомості + 300 м2 нежитлової нерухомості, не більше! Усі «вершки» нерухомості повинні тільки простоювати або використовуватися у вашій госпдіяльності, наприклад, як склад . А ось передати «понадлімітні» площі в безоплатне користування не можна .

Якщо ви хочете здавати нерухомість в оренду як звичайна фізособа (не ФОП), то жодних лімітів щодо площі немає. Але займатися орендою паралельно і як фізособа, і як ФОП на спрощенці не можна (коду 68.20 взагалі не повинно бути серед видів діяльності).

Запитання 2. Єдиноподатник здає в оренду будівлю, яка знаходиться на його власній землі (є держакт за землю). У який строк потрібно заплатити земельний податок і подати декларацію з нього?

Відповідь на це запитання залежить від того, як саме оформлена земля. Є два варіанти:

1) у ФОП правовстановлюючий документ на земельну ділянку оформлений як на звичайну фізособу (у випадку з ФОП здебільшого так і є), то можна «не сіпатися» . У цьому випадку деку із земподатку подавати не потрібно!

А що ж потрібно? Потрібно просто дочекатися від податківців повідомлення-рішення із сумою земподатку і сплатити його. Прийти таке повідомлення легко може вже в цьому році (втім не зрозуміло, як швидко податківці почнуть реагувати). Із сумою земподатку за період з 01.07.2020 р. по 31.12.2020 р. Заплатити податок потрібно протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.

Якщо повідомлення-рішення не надішлють (довго не надсилатимуть), це не означає, що податок «простили». Його все одно доведеться заплатити в зазначений вище 60-денний строк після отримання повідомлення-рішення від податківців;

2) маємо справу з юрособою або ж у ФОП документи на землю оформлені на ФОП (зараз на ФОП землю не оформляють, але з 19.01.99 р. по 20.07.2007 р. робили і так). У такому разі доведеться подавати декларацію із земподатку.

При цьому, очевидно, доступні будуть обидва варіанти її подання:

— або один раз на рік (наперед до кінця 2020 року). Зазвичай річну деку із земподатку подаємо до 20 лютого поточного року. Але оскільки зараз обов’язок сплати земподатку виник усередині року (з 1 липня), її можна подати не пізніше 20 серпня (подібну пораду дають податківці в категорії 111.05 ЗІР). Нібито маємо справу з нововведеними земельними ділянками або зі зміною протягом року об’єкта/бази оподаткування (п. 286.4 ПКУ);

— або щомісячно — протягом 20 календарних днів після закінчення місяця (п. 286.3 ПКУ). Починаємо звітувати зі звітності за липень. Тобто, знову-таки, першу декларацію подати повинні будемо у строк не пізніше 20 серпня.

У графі «починаючи з» зазначаємо число і місяць передачі земділянки в оренду (позичку), але не раніше 1 липня. З першою декою подаємо витяг з техдокументації про нормативну грошову оцінку земділянки (надалі його подаємо, тільки якщо нормативна грошова оцінка землі зміниться).

Що стосується сплати земподатку, то всі, хто подає деку з нього, зобов’язані платити його щомісячно за місцезнаходженням земельної ділянки — протягом 30 календарних днів після закінчення місяця.

Запитання 3. Єдиноподатник здає в оренду будівлю, яка знаходиться на землі, орендованій у міськради (є договір оренди землі). Для нього щось зміниться?

Ні. Річ у тому, що за орендовану землю платимо не земподаток, а орендну плату. А від неї єдиноподатники ніколи і не були звільнені. Тобто і до 1 липня, і після цієї дати орендну плату за землю вносимо, як завжди.

Запитання 4. Єдиноподатник здає в оренду квартиру в багатоповерховому будинку. Право власності на землю не оформлене. Чи потрібно платити земподаток?

Вважаємо, що не потрібно. Якщо немає правовстановлюючого документа саме на земельну ділянку — немає й обов’язку платити земподаток . Із цим згодні й податківці.

Згідно з роз’ясненнями, наданими в УПК № 602**, безпосередній платник податку за земельні ділянки під багатоповерховими будинками — ОСББ, яке, на думку Мінфіну, є суб’єктом реєстрації речових прав на землю. Зате співвласники, у тому числі ФОП і юрособи, які володіють нежитловими приміщеннями в багатоповерховому будинку, компенсуватимуть ОСББ плату за землю у складі витрат на утримання будинку. Податок же до бюджету сплачує саме ОСББ. При цьому, щоб ОСББ платило земельний податок, земля під будинком має бути передана йому в постійне користування або у власність.

** Узагальнюючі податкові консультації, затверджені наказом Мінфіну від 06.07.2018 р. № 602. Детальніше про УПК, затверджені цим наказом, ви могли прочитати в статті «Три… в одній, або Мінфін розставив акценти з плати за землю» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 30).

А якщо ОСББ у багатоповерхівці не створено? Тоді платити податок за землю під такою багатоповерхівкою повинне підприємство, яке здійснює управління будинком. Але в будь-якому випадку тільки за умови оформлення речових прав на земельну ділянку.

Запитання 5. Єдиноподатник купив будівлю на земельній ділянці, яка належить місту. Договір власності/оренди землі не оформляв. Будівлю здає в оренду. Чи потрібно платити земподаток?

Формально ні, але є нюанси. Розпочнемо з того, що земподаток платять тільки власники землі (або постійні землекористувачі), у яких є правовстановлюючі документи на земельну ділянку. Якщо правовстановлюючі документи не оформлені, то формально земельний податок можна не платити. Про це йдеться в УПК № 602***.

*** Конкретно, в Узагальнюючій податковій консультації щодо сплати земельного податку власником нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, права на яку у такої особи не оформлені.

Але землекористування є платним. І загроза тут не лише з боку податківців. Якщо місцева рада «прокинеться» і подасть до суду, він стягне з вас збитки у вигляді несплачених платежів за землю.

Запитання 6. Що робити, якщо земля у власності в однієї юрособи (єдиноподатник), а будівля, розташована на ній, — в іншої, і ця особа здає будівлю в оренду?

Розпочнемо з того, що діяльність іншої особи (займається вона орендою чи ні) в цьому випадку для власника земельної ділянки не має жодного значення. Оскільки аналізується саме діяльність єдиноподатника — власника землі.

Далі. Тут непогано б розібратися, за яким правом власник будівлі використовує землю під нею, що належить іншій особі.

З запитання випливає, що орендою/позичкою таке користування не опосередковане (принаймні про це нічого не сказано). Тому формально не можна говорити про втрату власником земельної ділянки можливості не платити земельного податку саме через здавання земельної ділянки в оренду / позичку власникові будівлі.

Можливо, така ситуація виникла через те, що будівлю продали, а землю ще просто не встигли переоформити на нового власника.

Але потрібно пам’ятати про інше. Якщо земельна ділянка не використовується безпосередньо в госпдіяльності власника землі — єдиноподатника груп 1 — 3, то право не платити земельний податок теж утрачається (п.п. 4 п. 297.1 ПКУ)! І так було, скажімо так, завжди (а не з 01.07.2020 р.).

Запитання 7. Єдиноподатник здає в оренду частину приміщення, іншу частину використовує у своїй госпдіяльності. Як бути з податком на землю? Платити тільки за ту площу, яка здана в оренду?

Тут складно дати однозначну відповідь, і що б ми зараз не говорили, багато що залежатиме від позиції податківців.

З 01.07.2020 р. п.п. 4 п. 297.1 ПКУ звучатиме так:

«Платники єдиного податку звільняються від обов’язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з таких податків і зборів:

4) податку на майно в частині земельного податку за земельні ділянки, що використовуються платниками єдиного податку першої — третьої груп для провадження господарської діяльності (крім діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду (найм, позичку) та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва».

Норма прописана ну не дуже чітко.

У ній нічого не сказано про пропорційну сплату земельного податку, якщо в оренду здається тільки частина будівлі/землі.

Тому податківці можуть фіскалити і наполягати на повній сплаті земподатку за всю ділянку, навіть якщо ви здали в оренду лише одну кімнату (одне приміщення) .

Насправді ж, на наш погляд, у цій ситуації цілком можна аналогічно (!) застосувати п. 284.3 ПКУ разом з п. 287.7 ПКУ:

«284.3. Якщо платники податку, які користуються пільгами з цього податку, надають в оренду земельні ділянки, окремі будівлі, споруди або їх частини, податок за такі земельні ділянки та земельні ділянки під такими будівлями (їх частинами) сплачується на загальних підставах з урахуванням прибудинкової території.

287.7. У разі надання в оренду земельних ділянок (у межах населених пунктів), окремих будівель (споруд) або їх частин власниками та землекористувачами, податок за площі, що надаються в оренду, обчислюється з дати укладення договору оренди земельної ділянки або з дати укладення договору оренди будівель (їх частин)».

Із цих норм випливає, що земподаток платимо «за площі, що надаються в оренду».

Наприклад, єдиноподатник здає в оренду приміщення площею 50 м2 у будівлі площею 500 м2. Ця будівля розташована на земельній ділянці площею 700 м2. У цьому випадку по-хорошому єдиноподатнику доведеться заплатити земподаток усього лише за 70 м2 землі (700 х (50 : 500)), а не за всю земділянку в 700 м2 .

Виходить, що якщо іншу площу цієї будівлі займає сам єдиноподатник під свій офіс або склад, то частина земельної ділянки площею 630 м2 (700 - 70) не використовується

«для провадження діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що знаходиться на таких земельних ділянках, в оренду».

При цьому така земля однозначно використовується в госпдіяльності спрощенця. А раз так, то звільнення від земподатку з п.п. 4 п. 297.1 ПКУ повинно працювати щодо такої землі .

Але знову ж таки. Говоримо лише про можливість застосування цих норм за аналогією. У пп. 284.3 і 287.7 ПКУ сказано, що пропорційна сплата земподатку застосовується тільки для тих платників, які користуються пільгами з нього (ст. 281 — 282 ПКУ). А звільнення єдиноподатників від земподатку за п.п. 4 п. 297.1 ПКУ не є пільгою (про що, до речі, говорять і податківці в категорії 111.05 ЗІР).

Це фактично заміна одного податку на інший.

Тому як би там не було, все залежатиме від рішення податківців. Поки ДПСУ не висловлювалася із цього приводу. Якщо висловиться в позитивному ключі — просимо у своїх податківців ІПК із цього приводу і спимо спокійно.

Запитання 8. Єдиноподатник не здає в оренду нерухомість, але в Реєстрі ЄП у нього є код 68.20 за КВЕД. Чи потрібно йому платити податок на землю?

Ні, не потрібно. Адже визначальним фактором є саме факт здавання нерухомості або землі в оренду (позичку). До тих пір, поки ви її в оренду не здаєте, звільнення від земподатку працює .

Податківці бачать, здається фактично щось в оренду чи ні, через ту ж ф. № 20-ОПП.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі
Для того, чтоб распечатать текст необходимо оформить подписку
copy-print__image
Ця функція доступна тільки
авторизованим користувачам