Орендна плата vs карантин

* Див. «карантинну» постанову КМУ від 11.03.2020 р. № 211.

Насамперед зазначимо, що орендна плата — це фіксований платіж, який орендар повинен сплачувати орендодавцеві незалежно від результатів своєї господарської діяльності (ст. 286 ГКУ). Тобто відсутність доходу від використання орендованого майна в загальному випадку не є приводом для несплати орендної плати. Але в нас випадок специфічний.

Далі. Активно обговорюється ініціатива на законодавчому рівні допомогти орендарям, які страждають від карантину, — знизити розмір орендної плати. У який саме спосіб, до кінця не зрозуміло. Адже на практиці багато різних ситуацій (хтось закрився, хтось перейшов на віддалене обслуговування покупців тощо). Як зазначає голова комітету ВР з питань фінансів, податкової та митної політики, потрібно зменшити орендну плату: «до витрат на лише утримання приміщення, аби орендодавець не заробляв на цьому грошей...».

Але це, швидше, «на рівні ідеї». Тексту законопроєкту поки що теж немає. Відповідно, що ми побачимо зрештою, передбачити вкрай складно. За яким принципом добиратимуть орендарів? Що означає «витрати на утримання приміщення»? Стосуватиметься відповідне регулювання лише орендної плати за оренду майна державної та комунальної власності чи й приватної власності теж? Поки що більше запитань, ніж відповідей.

Знову ж таки, як уявляється, «автоматичної» реалізації цієї ідеї бути не може. Тобто на локальному рівні орендар і орендодавець вноситимуть зміни до своїх договорів «з оглядом» на прийняті «послаблення». Тому навіть на тлі розмов, що все повинно вирішитися з дня на день, вважаємо необхідним ознайомити вас із «матчастиною».

Нормативне регулювання в нас перебуває переважно в ЦКУ (Цивільний кодекс України) і ГКУ (Господарський кодекс України).

Зменшення орендної плати

Забігаючи вперед, зазначимо, що саме на ньому й потрібно зосередитися.

Спочатку, очевидно, потрібно проаналізувати умови договору.

Далі. Частина 1 ст. 286 ГКУ говорить про те, що розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Але це загальний випадок. Для нашого випадку ближче ч. 2 ст. 286 ГКУ: «Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди».

Фактично «дзеркальну» норму бачимо в ч. 4 ст. 762 ЦКУ: «Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася».

Тобто ключові елементи: 1) змінилися передбачені договором умови господарювання/можливість користування майном істотно знизилися; 2) відбулося це в результаті наявності обставин, за які орендар не відповідає; 3) орендар має право не просити, а саме вимагати від орендодавця зменшення орендної плати (тобто у випадку відмови може звернутися до суду).

Що означає «істотно зменшилася»? Ми б провели тут аналогію зі ст. 652 ЦКУ «Зміна або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин». Згідно із цією статтею зміна обставин вважається істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони б узагалі не уклали такий договір або уклали його на інших умовах.

Тобто в кожній конкретній ситуації потрібно дивитися, як введення карантину впливає на можливість орендаря користуватися майном. Очевидно, що в разі тимчасової заборони здійснювати діяльність такий вплив є, і він істотний.

Далі. Наскільки можна вимагати зменшення орендної плати? У нормативці цей момент не визначений і тому дуже складний. За логікою, нова/змінена орендна плата має бути такою, як нібито сторони спочатку знали про можливість настання карантину і домовлялися про орендну плату з урахуванням цієї обставини. При цьому б не порушувалося співвідношення майнових інтересів сторін договору оренди.

Це якраз те, про що й говорять зараз як про можливе вирішення проблеми (див. цитату вище): орендодавець орендну плату бере без прибутку. Тобто на рівні своїх витрат (потрібно розуміти тих, які обліковуються в тому числі, але не виключно на рахунку 23: амортизація і К^о).

Припускаємо, що в цьому й буде користь закону. Законодавець «централізовано» визначить, до якого рівня має бути знижена орендна плата. Оскільки далеко не кожен орендар зможе зараз (без такого закону) витребувати собі вагоме зниження орендної плати.

Знову ж таки підкреслимо, усе це повинно вирішуватися за погодженням сторін договору. Орендар повинен виходити на орендодавця з ініціативою/вимогою зменшити орендну плату. Обґрунтовувати свої вимоги. І тільки в разі відсутності реакції орендодавця — можна домагатися зменшення орендної плати через суд.

Нагадаємо, що ст. 188 ГКУ встановлює, що сторона договору, яка отримала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після отримання пропозиції повідомляє іншу сторону про результати її розгляду.

Звільнення від орендної плати

А може орендар узагалі не платити орендної плати, посилаючись на те, що його діяльність заблокована через введення карантину?

Передусім дивимося в договір. Малоймовірно, але можливо, що питання буде знято вже на цьому етапі. Якщо ні, ч. 6 ст. 762 ЦКУ передбачає, що наймач звільняється від плати за весь період, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Переліку таких обставин ч. 6 ст. 762 ЦКУ не містить. А отже, як вважають суди, достатньо того, що буде встановлений факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин.

Але не все так просто. У випадку з карантином, що цікавить нас, ми навряд чи (далеко не завжди) маємо справу з неможливістю використання орендарем узятого в оренду майна.

Суди зазначають, що ч. 6 ст. 762 ЦКУ визначає як підставу для звільнення від сплати орендної плати об’єктивну безпосередню неможливість використовувати передане в найм майно (бути допущеним у приміщення, перебувати в ньому, зберігати в приміщенні речі тощо) в результаті обставин, за які орендар не відповідає (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 р. у справі № 910/7495/16). Тобто в загальному випадку ця норма спрацьовує в тому випадку, якщо орендар «фізично» не має доступу до користування цим майном або не може ним користуватися за цільовим призначенням у зв’язку з якимись недоліками цього майна.

При цьому суди звертали увагу на такі моменти:

— заборона на нормативному рівні на провадження діяльності не може однозначно засвідчувати неможливість використовувати майно ні згідно з метою договору, яка не обмежується власне наданням орендарем тих же послуг, ні взагалі, зокрема, з метою, яка не суперечить положенням договору та/або закону;

— факт продовження користування майном може підтверджуватися тим же продовженням споживання комунальних послуг, перебуванням працівників орендаря в приміщенні, перебуванням у приміщенні майна орендаря.

Що ми маємо в результаті? Якщо орендар у принципі не міг у результаті карантину користуватися об’єктом оренди за цільовим призначенням (навіть якщо об’єкт оренди придатний), то він цілком може посилатися на норму ч. 6 ст. 762 ЦКУ і вимагати від орендодавця звільнення від сплати орендної плати. У разі незгоди орендодавця можна звертатися до суду.

Але, швидше, актуально це для якогось рухомого майна. Щодо нерухомості тут буде складно довести повну відсутність використання. А якщо часткове використання все-таки є (наприклад, у приміщенні стоїть холодильне обладнання, підключене до електроенергії, або там зберігаються товари орендаря, перебуває персонал тощо), то тут уже може йтися тільки про зменшення розміру орендної плати (див. вище).

Відмова від договору оренди

Декілька слів скажемо про відмову від договору оренди. Передусім потрібно подивитися умови договору, які стосуються розірвання договору. Зазвичай у договорі є право на односторонню відмову — за умови письмового повідомлення орендодавця за певний строк. Якщо є, у такому разі орендодавцеві направляється письмове повідомлення з посиланням на відповідний пункт договору і зазначенням бажаної дати припинення оренди. Потім підписується додаткова угода про розірвання договору і в обумовлений строк об’єкт повертається орендодавцеві.

Договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди (їх частин), укладений на строк 3 роки і більше, підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Відповідно розірвання такого договору має бути також оформлене через нотаріуса. Якщо договір укладався в простій письмовій формі, то й розривається він у простій письмовій формі.

А що коли договір не передбачає права орендаря відмовитися від оренди? У цьому випадку діють загальні норми ЦКУ. Якщо ви орендували майно за:

1) безстроковим договором (що для об’єктів нерухомого майна малоймовірно), то згідно з абз. другим ч. 2 ст. 763 ЦКУ кожна зі сторін може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за один місяць, а в разі найму нерухомого майна — за три місяці;

2) договором оренди, що укладався на визначений строк, то його можна розірвати:

— за згодою сторін. Стаття 188 ГКУ встановлює, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна направити пропозицію про це іншій стороні. Орендодавець повинен розглянути її і повідомити орендаря про своє рішення у 20-денний строк (ч. 3 ст. 188 ГКУ);

— в односторонньому порядку через суд. У суді орендар може обстоювати право дострокового розірвання договору в односторонньому порядку у зв’язку з істотною зміною обставин, спираючись на ст. 652 ЦКУ.

Договір вважається розірваним з дати набрання чинності рішенням суду або з дати, зазначеної в ньому (ч. 3 ст. 653 ЦКУ, ч. 5 ст. 188 ГКУ). Зобов’язання за договором із цієї миті припиняються.