Карантин вихідного дня vs орендна плата

Кабмін постановою від 11.11.2020 р. № 1100 ввів карантин вихідного дня. Зокрема, нею передбачається заборона на приймання відвідувачів у період з 00 годин 00 хвилин суботи до 00 годин 00 хвилин понеділка суб’єктами господарювання, які здійснюють діяльність у сфері громадського харчування, побутового обслуговування населення, ТРЦ, закладами культури, спортивними закладами.

Карантин вихідного дня був сприйнятий тими ж депутатами неоднозначно. Але у Верховній Раді 17 листопада не знайшлося достатньо голосів для прийняття документа, яким би КМУ було рекомендовано цей «вихідний» карантин скасувати. У свою чергу, це означає, що карантин вихідного дня триває. КМУ, очевидно, його перманентно «шліфуватиме», але скасовувати його найближчим часом не буде.

Чи має право тоді орендар, посилаючись на ці обмеження, вимагати від орендодавця зниження розміру орендної плати?

Коли можна вимагати зниження орендної плати?

Зауважимо, що спеціальних норм, які б стосувалися порядку сплати орендної плати у зв’язку з введеними обмеженнями на роботу у вихідні дні, постанова № 1100 не містить. Тому керуємося тими ж законодавчими нормами, що і раніше. Зокрема:

— ч. 4 і 6 ст. 762 ЦКУ;

— п. 14 прикінцевих та перехідних положень ЦКУ.

Остання норма становить особливий інтерес. Адже в ній сказано, що на період карантину, введеного постановою КМУ № 211, і до скасування карантину

Розмір орендної плати в цьому випадку зводиться до компенсації орендодавцеві тільки комунальних платежів, земельного податку та податку на нерухомість. При цьому ця норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які протягом дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна у своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді.

Звернемо увагу на низку моментів:

1) у п. 14 прикінцевих та перехідних положень ЦКУ йдеться про ситуацію, коли орендар має право вимагати зниження орендної плати до рівня компенсації орендодавцеві тільки комунальних платежів, земельного податку та податку на нерухомість. Тобто в цьому випадку розмір орендної плати чітко законодавчо обмежений.

При цьому залишається в дії і загальна норма (ч. 4 ст. 762 ЦКУ), згідно з якою наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. У цьому випадку жодних обмежень щодо того, на яку саме суму має бути знижена орендна плата, немає. Тобто сторони самостійно (в крайньому випадку — через суд) вирішують це питання. При цьому орендареві необхідно обґрунтувати розрахунок суми, на яку має бути знижений розмір орендної плати. Водночас якщо «спрацьовує» п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ, обґрунтовувати суму, на яку має бути знижена орендна плата, не потрібно;

2) коли саме плата = компенсація комунальних, земподатку, нерухомподатку? Спочатку зупинимося на ситуації, про яку йдеться в п. 14 прикінцевих та перехідних положень ЦКУ, тобто коли орендар нерухомості зобов’язаний погашати/компенсувати тільки комуналку, земподаток, нерухомподаток. Правду кажучи, норма п. 14 виписана не зовсім однозначно*.

* Див., зокрема, статтю «Оренда в карантин — версія 3.0» (журнал «Бухгалтер 911», 2020, № 29).

Розпочнемо з більш-менш зрозумілих речей. Якщо карантинні заборони/обмеження прямо не перешкоджали використанню взятої в оренду нерухомість за зазначеним у договорі цільовим призначенням, але вона все одно не використовувалася, то норми п. 14 застосовуватися не будуть. Що підтверджує, зокрема, і судова практика (див., наприклад, рішення Господарського суду м. Києва від 10.11.2020 р. у справі № 910/9258/20; рішення Господарського суду м. Києва від 02.10.2020 р. у справі № 910/8011/20).

У такому разі орендарі зможуть керуватися хіба що загальною нормою ч. 4 ст. 762 ЦКУ — з необхідністю доведення факту неможливості використання майна в повному обсязі й обґрунтування розрахунку суми, на яку має бути знижена сума орендної плати.

Далі «задачка» складніша. Якщо орендар не може використовувати приміщення у вихідні, а в будні може, чи працює п. 14? Формально, так. Адже орендар у такому разі якраз не може використовувати предмет оренди в повному обсязі. Може тільки частково — у будні.

Але, як видається, такий підхід грубуватий і навряд чи знайде підтримку в суді. Знову ж таки виписана сама норма з п. 14 украй нерозбірливо . Якщо вже говорити про застосування п. 14, то конкретно щодо того часового періоду, коли орендар вимушений простоювати.

Тобто вимагати зменшення орендної плати до рівня відшкодування орендареві тільки комунальних платежів, земельного податку та податку на нерухомість орендар може тільки:

— у частині орендної плати, яка припадає на вихідні дні. Зрозуміло, що часто сторони встановлюють місячний розмір орендної плати. Але приблизно розрахувати, яка сума орендної плати припадає на один день — цілком можна. І на цю суму вимагати зниження розміру орендної плати;

— за умови, що він дійсно не міг користуватися майном у повному обсязі. Враховуючи введені обмеження на приймання відвідувачів, з доказом цього факту проблем бути не повинно. Введені обмеження — уже будуть доказом того, що орендоване майно не могло бути використане в повному обсязі. І додаткових доказів, як уявляється, тут не потрібно.

Хоча в цій ситуації простіше скористатися загальною нормою ч. 4 ст. 762 ЦКУ. Ця норма, нагадаємо, передбачає, що наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Введені загальні карантинні обмеження (щодо дотримання дистанції, щодо обмеження перебування певної кількості відвідувачів у приміщенні; обмеження в роботі у вечірній/нічний час) — це і є ті умови, які істотно знижують можливість користування майном і не залежать від волі орендаря. Тому орендар, цілком керуючись цією нормою, може вимагати від орендодавця зниження розміру орендної плати. Причому скористатися цією нормою може будь-який орендар, незалежно від того, вводилися заборони й обмеження на його діяльність чи ні.

Щоб скористатися цією нормою, потрібно буде:

(1) мати докази, що карантинні обмеження об’єктивно унеможливлюють використання орендованого приміщення в повному обсязі;

(2) мати докази фактичної відсутності використання цих приміщень;

(3) навести обґрунтований розрахунок суми, на яку, на думку орендаря, має бути знижена орендна плата. Тобто тут немає встановленої «межі» орендної плати, яку в цьому випадку повинен сплатити орендар. На яку суму знижується розмір орендної плати, визначається за домовленістю сторін (або через суд);

(4) звернутися до орендодавця з ініціативою внести зміни до договору оренди і знизити розмір орендної плати.

Карантин вихідного дня vs форс-мажор

А чи можна посилатися на положення про форс-мажор у зв’язку з введеними обмеженнями карантину вихідного дня? Сам по собі карантин на законодавчому рівні визнаний форс-мажорною обставиною (п. 2 ст. 14¹ Закону про ТПП**). Але тут варто врахувати:

** Закон України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02.12.97 р. № 671/97-ВР.

1. Форс-мажор звільняє тільки від відповідальності (штрафів, пені тощо), але не від виконання зобов’язань за договором.

2. Щоб посилатися на форс-мажор, потрібно отримати сертифікат ТПП.

3. Важливо довести причинно-наслідковий зв’язок між форс-мажором і невиконанням зобов’язання. Залишається відкритим питання, який саме період у цьому випадку буде визнаний форс-мажорним. Лише вихідні дні, коли діють заборони на приймання відвідувачів, чи весь період, протягом якого триватиме карантин вихідного дня.