Buhgalter911

Добрий день. дайте будь ласка відповідь на питання. Приватний підприємець ЄП 2 група, вид діяльності торгівля промтоварами та здача нежитлового приміщення в оренду. В 2016 році площа орендованого приміщення збільшиться до 1500 м. кв. чи можна частину приміщення здати (передати в суборенду) чоловікові ПП ЄП 2 група, синові ФО. Як правильно зробити так, щоб залишатися на 2 групі ЄП та здавати приміщення всім без винятку приватним підприємцям та ФО?

Обмеження щодо оренди в єдинників: як здати частину майна та залишитися спрощенцем

ПКУ передбачає лише одну норму, яка встановлює обмеження під час надання майна в оренду, та й узагалі стосовно всієї оренди у фізосіб-єдинників. Однак на практиці підприємцям, що бажають здавати нерухомість в оренду, доводиться стикатися з безліччю складних ситуацій. Деякі з них ми розглянемо в нашому матеріалі
Розпочнемо із загального правила: підприємці, аби залишатися на спрощеній системі оподаткування, можуть здавати в оренду (пп. 291.5.3 ПКУ):

земельні ділянки, загальна площа яких не перевищує 0,2 га;
житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 100 кв.м;
нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 300 кв.м.
Зазначене обмеження не стосується юросіб-єдинників. Тобто вони можуть надавати в оренду земділянки, житлові та нежитлові приміщення будь-якої площі та будь-кому. Хоча в податківців трохи інша позиція — читайте про це в матеріалі «Чи можуть бути єдинниками юрособи, які надають в оренду майно» газети «Інтерактивна бухгалтерія» № 137/2014.

Зауважимо!

Під час розрахунку максимально дозволеної площі, що здається єдинником в оренду, слід пам’ятати таке: площі майна сумуються тільки в межах груп — житлові, нежитлові, земельні ділянки (лист ДПС у Донецькій області від 12.04.2012 р. № 4698/10/06-213-16).

Так, наприклад, якщо спрощенець має у власності дві житлові квартири 90 кв.м і 110 кв.м, із яких здає 45 кв.м і 55 кв.м відповідно, також має два нежитлових будинки площею по 400 кв.м, із яких здає 200 кв.м і 100 кв.м відповідно, у такому разі він вправі залишатися на єдиному податку, адже здає максимально допустимі кв.м — 100 кв.м (45 + 55) житлової нерухомості та 300 кв.м (200 + 100) нежитлової.

Тобто фізособа-єдинник може одночасно здавати в оренду декілька земділянок загальною площею до 0,2 га, об’єктів житлових приміщень — до 100 кв.м та об’єктів нежитлових приміщень — до 300 кв.м.

Та найбільше запитань у єдинників виникає під час здачі не цілісного майна, а його частини.

Зверніть увагу!

Законодавство передбачає оренду лише цілої земділянки, а не її частини. Це слідує з норм ст.ст. 79, 132, 120 Земельного кодексу України та ст.ст. 3, 15 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-XIV. Для того щоб передати в оренду лише частину наявної земділянки, її потрібно виділити в окрему ділянку, яка в майбутньому стане предметом договору оренди. Детальніше про це ми писали в матеріалі «Частина нерухомості як об’єкт правовідносин» газети «Інтерактивна бухгалтерія» № 47(56)/2013.

Однак на практиці все-таки здають земділянки частинами, і податківці не бачать у цьому загрози для єдиного податку (див. 107.03 «ЗІР»). Проте все одно радимо звернутися за письмовою податковою консультацією, адже норма пп. 291.5.3 ПКУ не зазначає про можливість здачі в оренду частини земділянки.

Розглянемо найпоширеніші запитання щодо здачі в оренду нерухомого майна та можливості перебування на єдиному податку.

Ситуація № 1
Чи може підприємець-єдинник, маючи у власності нежитлове приміщення до 300 кв.м, здавати в оренду лише його частину?

Звісно, що так. У цій ситуації немає жодних підводних каменів, адже дотримуються всі правила, які передбачила норма пп. 291.5.3 ПКУ (див. схему 1).



Ситуація № 2
Фізособа має у власності нежитлове приміщення загальною площею 300 кв.м. Чи можна здавати в оренду 150 кв.м як підприємець-єдинник, а інших 150 кв.м — як звичайна фізособа-непідприємець?

Одразу зазначимо — податківці проти (підкатегорія 107.03 у системі «ЗІР»). Якщо в єдинника відкрито КВЕД-2010 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», то всі його доходи від здавання в оренду нерухомості (як із боку підприємця, так і звичайного громадянина) розглядаються як доходи від підприємницької діяльності. Розділяти в такому випадку орендні доходи на підприємницькі (сплата єдиного податку) та непідприємницькі (сплата ПДФО) не можна. Такий висновок випливає з Узагальнюючої консультації № 136 .

У разі якщо ж госпдіяльність фізособи-єдинника не пов’язана зі здачею майна в оренду (наприклад, займається роздрібним продажем одягу), тоді він може здавати в оренду свої приміщення як простий громадянин. Такий дохід обкладатиметься ПДФО за правилами п. 170.1 ПКУ (підкатегорія 107.03 «ЗІР»).

Із позицією податківців важко не погодитися. Адже в іншому випадку дії підприємця, описані в ситуації 2, дійсно, мають на меті обійти законодавчі обмеження. У такому разі радимо укладати договір оренди від одного імені (підприємця або фізособи) (див. схему 2).



Ситуація № 3
Чи може фізособа-єдинник, маючи у власності нежитлове приміщення в 400 кв.м, здавати в оренду лише його частину, розміри якої не перевищують межі, установлені ПКУ?

Так, здавати в оренду лише частину нерухомості можна. Головне, щоб площа частини нерухомості, що здається в оренду, не перевищувала межі, установлені ПКУ. Відповідно, площа нерухомості, яка перевищує межі, не має здаватися в оренду.

Таким чином, обмеження, прописані в пп. 291.5.3 ПКУ, стосуються не просто загальної площі нерухомості, а саме площі, що здається в оренду (див. схему 3). Погоджуються із цим і суди (див. ухвалу Київського апеляційного адміністративного суду «Про обмеження площі нерухомості, що здається в оренду підприємцем» від 10.06.2014 р. у справі № 826/1208/14 та постанову Херсонського окружного адміністративного суду «Про можливість підприємця перебувати на спрощеній системі оподаткування, здаючи в оренду нерухомість у межах норм ПКУ» від 13.05.2014 р. у справі № 821/1255/14).



Ситуація № 4
Чи може підприємець, маючи у власності нежитлове приміщення площею 400 кв.м, здавати в оренду його частину (до 300 кв.м) від імені підприємця, а іншу частину — від імені звичайної фізособи та залишитися при цьому на спрощеній системі оподаткування?

У такий спосіб обійти заборону в пп. 291.5.3 ПКУ не вийде. Про це зазначають податківці в Узагальнюючій консультації № 136 та в системі «ЗІР» (підкатегорія 107.03). Чому так — див. роз’яснення ситуацій 2 та 3. Щоправда, судова практика стосовно цього не­однозначна. Є як позитивні рішення на користь єдинників (зокрема, постанова Харківського окружного адміністративного суду «Про скасування індивідуальної податкової консультації внаслідок її необґрунтованості» від 30.09.2013 р. у справі № 820/7917/13-а), так і негативні (наприклад, ухвала Львівського апеляційного адміністративного суду «Про заборону здавати в оренду нерухомість як підприємець та як фізособа одночасно» від 21.06.2013 р. у справі № 121831/12/9104) (див. схему 4).



Ситуація № 5
Чи може підприємець здавати в оренду житловий будинок площею до 100 кв.м за умови, якщо він розташований на земділянці площею більше ніж 0,2 га?

Однозначної відповіді немає. Усе залежить від умов договору. Розпочнемо з юридичної основи. Під час оренди будівлі разом із правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму (ст. 796 Цивільного кодексу України).

У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки в договорі не визначений, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець.

Тобто, за загальним правилом, у разі оренди будинку площею 100 кв.м у користування орендаря переходить уся земельна ділянка площею більше ніж 0,2 га, якщо в договорі не зазначено іншого. Така ситуація є недопустимою для підприємців — платників єдиного податку. Адже це пряме порушення правил перебування на спрощеній системі оподаткування (див. схему 5).



Для того щоб уникнути цього достатньо в договорі оренди будівлі просто вказати, що в користування орендаря переходить не вся земділянка, а лише її частина площею менше 0,2 га. Аналогічна позиція наведена в системі «ЗІР» (підкатегорія 107.01) (див. схему 6).

Таким чином, ви можете здати лише 300 кв.м. інші 1200 мають не здаватися. інше ви маєте покинути спрощену систему оподаткування.. навіт якщо по документам ви пропишете, що 1200 ві надаєте у безоплатне користування - також не підійде (податківці проти цього ЗІР:
Фізична особа – підприємець, яка здає в оренду частину нежитлового приміщення (споруди, будівлі) до 300 кв. метрів, а іншу частину нежитлового приміщення (споруди, будівлі) безоплатно передає в оренду (користування), не може перебувати на спрощеній системі оподаткування.

основная тема http://buhgalter911.com/yaf/yaf_postst30670.aspx