Порядок оподаткування при вилученні банком заставної нерухомості у фізичної особи

Відповідно до статті  572 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом (пункт 1 статті  590 ЦКУ).

Спеціальним законом, який регулює відносини у сфері застави нерухомого майна (іпотеки) є Закон України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898). 

Оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Податкового кодексу України (далі – ПКУ) відповідно до підпункту 164.2.4 пункту 164.2 статті 164 ПКУ якого до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 172-173 ПКУ.

Так, порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомого майна визначено 
статтею 172 ПКУ, згідно з пунктом 172.1 статті 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується. 

Відповідно до пункту 172.2 статті 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 статті 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною пунктом  167.2 статті 167 ПКУ. 

Оподаткування операцій з продажу або обміну об’єктів рухомого майна регламентується статтею 173 ПКУ, згідно з пунктом 173.1 статті 173 ПКУ якої дохід платника податку від продажу (обміну) об’єкта рухомого майна протягом звітного податкового року оподатковується за ставкою, визначеною в пункті 167.2 статті 167 ПКУ.

Разом з цим пунктом 173.2 статті 173 ПКУ передбачено як виняток із положень пункту  173.1 статті 173 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) протягом звітного (податкового) року одного з об’єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля та/або мотоцикла, та/або мопеда, не підлягає оподаткуванню.

Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) протягом звітного (податкового) року двох та більше об’єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля та/або мотоцикла, та/або мопеда, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 ПКУ.

Згідно з пунктом 172.8 статті 172 та пунктом 173.8 статті 173 ПКУ під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомого та рухомого майна, крім їх успадкування та дарування.

Крім того, абзацом другим підпункту 165.1.16 пункту 165.1 статті 165 ПКУ встановлено, що до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку не включаються доходи, отримані внаслідок реалізації заставленого майна, майна платника податку при зверненні стягнення фінансовою установою на таке майно у зв’язку з невиконанням платником податку своїх зобов’язань за договором кредиту (позики), за умови що таке майно було придбано за рахунок такого кредиту (позики).

Враховуючи викладене вище, передача іпотекодержателю (обтяжувачу) права власності на предмет іпотеки (обтяження) в рахунок виконання основного зобов’язання за договором вважається продажем нерухомого або рухомого майна.

При цьому, якщо заставне майно, яке відчужується у зв’язку з невиконанням платником податку своїх зобов’язань за договором кредиту (позики), було придбано за рахунок коштів такого кредиту, то дохід, отриманий внаслідок такого відчуження, не включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, тобто не оподатковується податком на доходи фізичних осіб.Разом з цим, якщо при реалізації заставного майна не виконуються умови абзацу другого підпункту 165.1.16 пункту 165.1 статті 165 ПКУ, то дохід, отриманий від такого відчуження, оподатковується відповідно до норм статей  172 – 173 ПКУ.