Отсутствие доказательств о получении арендодателем писем - уведомлений от арендатора о намерении возобновить договор аренды земли не прекращает преимущественного права арендатора на возобновление такого договора

Юридический интернет-ресурс "Протокол" (ВСУ по делу № 6-2539цс16 от 6 сентября 2017 г.)

Фабула судебного акта: Преимущественное право арендатора на возобновление договора аренды земли до сих пор многими не воспринимается серьезно. Хотя статьи 777 ГК Украины и 33 Закона Украины «Об аренде земли» уже широко применяются судами для защиты прав арендатора особенно в сельском хозяйстве.

В этом деле добросовестный арендатор пытался реализовать свое преимущественное право на возобновление договора аренды земельного участка в установленный ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» способ и сделал все правильно. Арендатор дважды послал арендодателю письма - уведомления с предложением заключить договор аренды земельного участка на новый срок: первый раз за месяц до окончания срока действия договора (вместе с проектом дополнительного соглашения), а второй - после окончания срока действия договора, когда согласно ст. 33 ЗУ «Об аренде земли» в случае отсутствия письменных возражений со стороны арендодателя в течение месяца подписания дополнительного соглашения уже является обязательным для сторон. Кроме этого арендатор надлежащим образом выполнял договорные обязанности арендатору, в частности своевременно и в полном объеме платил арендодателю арендную плату, в том числе и по истечении срока действия договора аренды.

Зато арендодатель проигнорировал все письма арендатора и заключил договор аренды того же земельного участка с третьим лицом.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании недействительным договора аренды земельного участка между арендодателем и третьим лицом и с требованием о признании возобновленным договора аренды земли.

Суд первой инстанции удовлетворил требования арендатора ссылаясь именно на статьи 777 ГК Украины и 31 Закона Украины «Об аренде земли». Однако, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, отменил это решение и отказал в удовлетворении иска. Основанием для отмены решения суда первой инстанции стало отсутствие в материалах дела доказательств о том, что арендодатель получал письма-уведомления  вместе с проектом дополнительного соглашения о намерении арендатора воспользоваться своим преимущественным право на возобновление договора аренды земельного участка.

ВСУ отменил акты суда апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе решение суда первой инстанции, принятое в пользу арендатора. ВСУ подчеркнул, что «права нанимателя, установленные статьей 777 ГК Украины, являются предпочтительными, то есть по своей правовой природе они являются привилегиями носителя таких прав, который имеет преимущество на заключение соответствующих договоров перед третьими лицами.»

Преимущественное право арендатора (нанимателя) может быть реализовано только тогда, когда арендодателю стало известно о намерении арендатора реализовать свое право по установленной законом процедуре. В данном случае отправки арендатором писем - уведомлений арендодателю, фактическое продолжение пользования арендатором земельного участка и перечисление арендодателю арендной платы по истечении срока действия договора является конклюдентными действиями, которые подтверждают, что арендодатель был осведомлен в намерениях арендатора воспользоваться своим преимущественным правом.