Как узаконить пользование чужим арендованным земельным участком

Для кого эта статья: для сельхозпредприятий, обрабатывающих земельные участки, которые арендует другое сельхозпредприятие.
Из этой статьи вы узнаете: о вариантах узаконения такого пользования земельными участками.

Ситуация
Сельхозпредприятие-1 обрабатывает земельные участки сельхозназначения, которые находятся в аренде у сельхозпредприятия-2. Последнее, в свою очередь, активно обрабатывает участки, которые арендует сельхозпредприятие-1. Возникает вопрос: как можно привести в соответствие с законодательством такие правоотношения?

Действительно, эти правоотношения должны быть оформлены надлежащим образом, ведь каждое предприятие, обрабатывая чужие земельные участки, делает это без каких-либо правовых оснований. Рассмотрим возможные варианты оформления этих отношений.

Мена участками

Мена происходит путем заключения договора мены земельными участками и подлежит нотариальному удостоверению. Это был бы вполне уместный выход из сложившейся ситуации, но он имеет несколько минусов. А именно:

• обмен участками может осуществляться между их собственниками. Впрочем, часто бывает так, что в обмене заинтересованы не собственники, а арендаторы (как и в нашем случае). Поэтому, если вы не сможете убедить собственника в целесообразности обмена землей, воспользоваться таким вариантом не удастся;
• по гражданскому и налоговому законодательству мена является разновидностью купли-продажи, поэтому такая операция подлежит налогообложению. Поэтому собственникам участков придется уплатить НДФЛ в размере 5 % стоимости этих участков и государственную пошлину за нотариальное удостоверение договора (ст. 3 Декрета КМУ от 21.01.93 г. № 7-93 «О государственной пошлине»).

Итак, осуществить обмен земельными участками можно, но необходимо, чтобы в этом были заинтересованы именно их собственники. В противном случае этот вариант не подходит для арендаторов.

Эмфитевзис

Эмфитевзис – это основанное на договоре право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (ст. 102¹ Земельного кодекса, далее – ЗК). То есть объектом такого договора может быть только земельный участок сельхозназначения (ст. 22 ЗК). Эмфитевзис возникает по договоренности собственника участка и лица, которое желает пользоваться этим участком для сельхознужд, на основании заключенного договора (подробнее об эмфитевзисе читайте в консультации «Главное об эмфитевзисе»).

Эмфитевзис в принципе имеет много преимуществ (например, нет ограничения относительно срока пользования), но этот вариант не подойдет для решения нашей ситуации. В частности, потому что при заключении договора эмфитевзиса между собственником и лицом, изъявившим желание пользоваться им для сельскохозяйственных нужд (ст. 407 Гражданского кодекса, далее – ГК), между сторонами возникнут правоотношения, которые прямо противоречат заключенному ранее договору аренды земли.

То есть одновременное существование права аренды и права эмфитевзиса на один земельный участок юридически невозможно из-за того, что каждое из этих прав предусматривает владение и пользование участком, а также регистрацию в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (ст. 4 Закона от 01.07.04 г. № 1952-IV «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»). Поэтому данный вариант не подойдет.

Субаренда

Это вполне возможный вариант. Исходя из того что арендаторы земельных участков сельхозназначения на период действия договора аренды могут обмениваться положенными им правами пользования путем заключения договоров субаренды этих участков (ст. 8 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161), для узаконения пользования арендованным другим лицом участком сельхозназначения арендаторы могут самостоятельно заключить одновременно договоры субаренды этих участков. Однако здесь также есть несколько «но» (ст. 8 Закона № 161):

• заключать договор субаренды можно, только если это предусмотрено договором аренды земли или с письменного согласия арендодателя;
• срок субаренды не должен быть больше, чем срок аренды.

Поэтому необходимо, чтобы в обоих договорах аренды было прямо предусмотрено условие о наделении арендатора правом передавать этот участок в субаренду. В противном случае сначала надо получить письменное согласие арендодателя или, если в договоре запрещена субаренда, внести изменения в договор и только после этого заключать договор субаренды. Такой договор с согласия сторон нотариально заверяется и подлежит обязательной госрегистрации.

Другие варианты

Существуют также и другие варианты. Например, сельхозпредприятия могут организовать простое общество – это совместная деятельность сторон с объединением вкладов с целью получения прибыли или достижения другой цели (ст. 1132 ГК). Такими вкладами могут быть, в частности, права пользования арендованными земельными участками, а также денежные средства, другое имущество, профессиональные и другие знания, навыки и умения, деловая репутация, деловые связи. Суть договора простого общества в данном случае сведется к договоренности о совместной обработке земель. То есть фактически каждая из сторон будет обрабатывать те участки, которые и обрабатывала, но уже на законных основаниях.
Вообще совместная деятельность (гл. 77 ГК) – очень выгодный вариант во многих случаях, ведь стороны договариваются действовать совместно ради достижения общей цели, но для этого не создают отдельно юрлицо. Правда, одним из недостатков такой деятельности является необходимость ведения отдельного учета совместной деятельности.
Еще одним вариантом может быть заключение сельхозпредприятиями договоров подряда (гл. 61 ГК). По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется на свой риск выполнить определенную работу по заданию другой стороны (заказчика), которая, в свою очередь, обязуется принять и оплатить выполненную работу (ст. 837 ГК).
То есть с целью узаконения пользования чужим арендованным участком предприятия должны заключить между собой два договора подряда. В первом договоре один другому заказывает выполнение работ на арендованном участке и вместе с тем во втором берет на себя обязательства выполнить работы на другом земельном участке. Плюсы этого договора:

• расчеты можно осуществить путем зачета встречных однородных требований;
• не надо нотариально заверять договор (только по желанию сторон), осуществлять какие-либо регистрационные действия и вести отдельный учет (как при совместной деятельности).

Договор мены земельными участками должны заключаться между собственниками участков и нотариально заверяться. Арендаторы в данном случае не могут выступать его стороной.
Одновременное существование права аренды и права эмфитевзиса на один земельный участок юридически невозможно, поскольку каждое из этих прав предусматривает владение и пользование участком, а также регистрацию в Госреестре вещных прав.
Для узаконения пользования чужой арендованной землей сельхозназначения арендаторы земельных участков могут также:

• на период действия договора аренды обмениваться положенными им правами пользования путем заключения договоров субаренды этих участков;
• организовать простое общество, вкладом в которое будет право пользования арендованными участками;
• заключить договор подряда.