Аренда квартиры с последующим выкупом: НДС-нюансы

Налогоплательщик планирует предоставлять физическим лицам в аренду с последующим выкупом квартиры, имущественные права на которые ранее были приобретены у заказчика строительства и правоустанавливающие документы на такие квартиры были оформлены на указанное общество, как первого владельца квартир.

Лицо-арендатор при получении в аренду жилья с выкупом по соответствующему договору платит предприятию-арендодателю в составе арендных платежей как непосредственно стоимость самого жилья, так и стоимость услуг по аренде такого жилья.

Операция по реализации застройщиком имущественных прав на недвижимое имущество (квартиры) для целей обложения НДС являются операции по первой поставке жилья (объекта жилищного фонда), которая облагается НДС в общеустановленном порядке по ставке 20%.

Операции по последующей поставке такого жилья является второй поставкой для целей пп. 197.1.14 НКУ, и освобождаются от налогообложения НДС.

Учитывая, что по окончании договора аренды жилья с выкупом или досрочно, при условии полной уплаты арендных платежей, жилье переходит в собственность арендатора, в понимании пп. 197.1.14 НКУ такая операция является операцией по второй поставке жилья и освобождается от НДС, поэтому при получении арендодателем части арендных платежей, состоящих из периодических платежей на выкуп жилья, налоговые обязательства по НДС у арендодателя не возникают.

В то же время арендные платежи, состоящие из вознаграждения (дохода) плательщика налога, является оплатой стоимости услуг по аренде жилья, операции по поставке которых облагаются НДС в общеустановленном порядке по ставке 20%, а потому по правилу "первого события" арендодатель - плательщик налога обязан определить налоговые обязательства по НДС исходя из стоимости таких услуг. Налоговая накладная по указанным операциям составляется в соответствии с абз. «б» п. 198.5 НКУ и регистрируется ЕРНН в соответствии с нормами НКУ.

ИПК ГФС от 17.01.2018 г. №191/6 / 99-99-15-03-02-15/ІПК