Продление аренды без передачи улучшений: НДС нет

Письмо наверняка заинтересует и арендодателей, и арендаторов. Рассматривается ситуация, когда арендатор улучшал объект аренды (помещение), истекает срок аренды (длившейся 2 года 11 месяцев), а дальше отношения аренды продлеваются и с арендатором перезаключают новый арендный договор.

Контролеры в своем разъяснении исходят из того, что по окончании аренды помещение передается актом приемки-передачи, по которому улучшения арендодателю не передаются. А раз не происходит передачи улучшений (нет передачи = нет поставки), то нет оснований для начисления арендатором налоговых обязательств по НДС.

Заметьте: в данном случае с арендатором заключают именно новый договор (а не продлевают прежний допсоглашением). Под новый договор действительно нужен новый акт приемки-передачи. Правда, из письма не ясно, какие улучшения проводились арендатором: отделимые или неотделимые.

Ввиду этого согласиться с контролерами можем лишь в том случае, если улучшения отделимы от объекта (к примеру, арендатор оснастил помещение съемной системой видеонаблюдения). Тогда такие улучшения арендатор может не передавать (согласно ч. 2 ст. 778 ГКУ если улучшения могут быть отделены, то арендатор имеет право на их изъятие). И НДС-последствия (как отмечается в письме) действительно «не светят».

Иначе если улучшения неотделимы, вернуть арендодателю получится уже улучшенное помещение. Ведь передать его без улучшений невозможно. А в этом случае никак не отвертеться от поставки и НДС (и от налоговоприбыльных последствий тоже). Поэтому при неотделимых улучшениях к выводам письма стоит относиться с осторожностью (они спасут от НДС только получателя этой ИНК).

Впрочем, чтобы не замаячил НДС, продление аренды лучше оформлять иначе: допсоглашением к прежнему договору (а не новым договором). Тогда нового акта приемки-передачи не потребуется, и арендатор будет продолжать пользоваться арендованным улучшенным помещением, не опасаясь НДС.

По всей видимости, стороны решили заключать именно новый отдельный договор, боясь нотариально-регистрационных формальностей. Ведь договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на 3 года и более, подлежитобязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ) и требует госрегистрации права пользования недвижимым имуществом (ст. 794 ГКУ). Поэтому чаще всего на практике сдают недвижимость в аренду сроком на 2 года 11 месяцев, а дальше аренду продлевают на такой же срок.

Однако не волнуйтесь: продлевать аренду можно и допсоглашением (новый договор не обязателен). Нотариального удостоверения и госрегистрации права пользования это не потребует! То есть продление аренды (до 3 лет), даже если общий срок пользования арендованным помещением будет превышать 3 года, не может быть основанием для признаниятакого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и госрегистрации права пользования (п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12). Поэтому, подписывая допсоглашение, переживать насчет нотариального удостоверения договора аренды и госрегистрации права пользования не нужно.

Другие материалы из "Налоги и бухгалтерский учет", 2018, № 17:
Платеж через кассу банка: без наличных ограничений
Как рассчитать лимит кассы: образец своего Порядка*
Работаем с «особыми» нерезидентами (из «низконалоговых» стран)
Досрочно списываем кредиторку: основания и налоговые последствия
Экспортируем образцы товара
Календарь бухгалтера на март 2018 года
Пенсионная и ЕСВ-отчетность: исправляем ошибки в персональных данных
«И к бредовой нормативке — как к любимой работе»
Электромобиль: ни горючего, ни налогов
 

Подписаться на "Налоги и бухгалтерский учет"