Сумма гарантийного платежа по предварительному договору является авансом и подлежит возврату в случае незаключения основного договора

Автор: Кирюшин Артем Андреевич, Юридический интернет-ресурс "Протокол", (ВС/КГС № 910/11491/17 от 08.02.2018 г.)

Фабула судебного акта: Согласно судебного решения, которое предложено для внимания, между физическим лицом-предпринимателем и предприятием заключен предварительный договор о заключении к определенной дате основного договора аренды помещения, на выполнение условий которого, ЧП перечислил гарантийный платеж. Однако основной договор заключен не был. В то же время будущим арендодателем не был возвращен и гарантийный взнос.

В связи с чем, ФЛП обратился в хозяйственный суд с исковым заявлением о взыскании гарантийного платежа, инфляционных потерь и 3% годовых.

Судом первой инстанции в удовлетворении иска было отказано в связи с тем, что после окончания срока действия предварительного договора, сторонами были изменены определенные в предварительном договоре условия договора аренды в части предмета аренды и размера арендной платы, то есть пролонгировано действие предварительного договора на иных условиях. В дальнейшем стороны вступили в фактические правоотношения аренды без заключения основного договора аренды. Однако в дальнейшем арендатор отказался от заключения основного договора аренды, то есть имеет место уклонение именно арендатора от заключения основного договора, что по условиям предварительного договора влечет за собой невозврат гарантийного платежа.

Аналогичную позицию занял и апелляционный суд.

Но Кассационный суд отменил указанные выше решения и частично удовлетворил исковые требования ФЛП.

В своем постановлении КХС указал следующее.

В соответствии с нормами ст. 635 ГК Украины, положения которой корреспондируют со ст. 182 ГК Украины, единственным обязательством сторон по предварительному договору является обязательство заключить основной договор в определенный срок, обусловленный таким предварительным договором.

В то же время, указанными нормами определено, что уклонение от заключения основного договора является нарушением этого обязательства, однако если факт уклонения судами не установлен, а стороны в оговоренный срок основной договор не заключили, или одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, такое обязательство считается прекращенным.

Также КХС отметил, что согласно части 1 статьи 631 Гражданского кодекса Украины сроком договора является время, в течение которого стороны могут осуществить свои права и выполнить свои обязанности по договору. Таким образом, любые изменения условий предварительного договора (в том числе относительно срока его действия, предмета аренды, размера арендной платы и т.п.) могут быть согласованы сторонами исключительно в пределах срока действия договора.

Однако в этом деле правоотношения сторон по изменению условий аренды возникли уже после прекращения действия предварительного договора, то есть по своей сути такие действия являются согласованием сторонами новых условий уже иного договора аренды, которые не касаются и не связаны с предыдущим договором, действие которого, на момент их совершения, уже было прекращено.

В то же время, суд кассационной инстанции пришел к выводу о безосновательности начисления истцом на сумму гарантийного платежа 3% годовых и инфляционных потерь на основании статьи 625 Гражданского кодекса Украины, поскольку соответствующие действия совершаются не на выполнение взятых на себя денежных обязательств, а по другим причинам - возврат уплаченного аванса. По своей сути обязанность по возврату денежных средств, полученных в качестве аванса, нельзя расценивать как денежное обязательство в понимании статьи 625 Гражданского кодекса Украины. Возврат суммы гарантийного платежа является возвратом суммы аванса (а не денежным обязательством), на который могут начисляться только проценты, предусмотренные статьей 536 Гражданского кодекса Украины.