Аренда по цене ниже рыночной. Как начислять НДС?

К налоговикам обратился налогоплательщик с вопросом о начислении НДС на операции аренды недвижимого имущества.

Согласно обращению, плательщик предоставляет в аренду собственное недвижимое имущество (нежилые помещения), которые находятся в Торгово-развлекательном центре. К ООО, как арендодателю, обратилось государственное предприятие с предложением о заключении договора аренды нежилого помещения для размещения в нем территориального сервисного центра. Поскольку указанный потенциальный арендатор является государственным органом, финансируется в пределах расходов из соответствующего бюджета, но размещение которого приведет к значительному приросту посетителей ТРЦ и существенно увеличит его коммерческую привлекательность для других потенциальных арендаторов и будет способствовать активизации заполнения имеющихся торговых площадей, сторонами достигнуто соглашение по установлению арендной платы в размере 10 гривен, в том числе НДС, за 1 м².

В соответствии с пунктом 188.1 НКУ база налогообложения операций по поставке товаров/услуг определяется исходя из их договорной стоимости с учетом общегосударственных налогов и сборов. При этом база налогообложения НДС операций по поставке самостоятельно изготовленных товаров/услуг не может быть ниже обычных цен.

Под обычной ценой понимается цена товаров (работ, услуг), определенная сторонами договора, если иное не установлено НКУ. Если не доказано обратное, считается, что такая обычная цена соответствует уровню рыночных цен.

Под рыночной ценой понимается цена, по которой товары (работы, услуги) передаются другому собственнику при условии, что продавец желает передать такие товары (работы, услуги), а покупатель желает их получить на добровольной основе, обе стороны являются взаимно независимыми юридически и фактически, обладают достаточной информацией о таких товарах (работах, услугах), а также о ценах, которые сложились на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Рынок товаров (работ, услуг) - сфера обращения товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работы, услуги) на ближайшей для покупателя (продавца) территории.

Следовательно, нормы Кодекса (не считая нормы для отдельных (специфических) видов операций):

• устанавливают, что база налогообложения НДС операций по поставке самостоятельно изготовленных товаров/услуг не может быть ниже обычных цен, соответствующих рыночным;
• определяют обязательные условия соответствия цены поставки (договорной цены) рыночной цене, одним из которых является владение сторонами достаточной информацией о ценах, которые сложились на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях;
• предусматривают возможность доведения несоответствия договорной цены уровню рыночных цен.

Учитывая изложенное, в понимании норм НКУ, обычной ценой для осуществления расчета базы налогообложения НДС операций по поставке самостоятельно изготовленных товаров/услуг является цена, определенная заинтересованными сторонами в гражданско-правовом договоре, которая одновременно должна соответствовать рыночной цене (цене, сложившейся на рынке товаров/услуг).

При выяснении рыночных цен на услуги по передаче в наем (аренду) недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений) необходимо учитывать:

• принадлежность зданий и сооружений к одинаковым классификационным типам (с учетом их функционального назначения) согласно Государственному классификатору зданий;
• их площадь;
• местонахождение и тому подобное;

Для определения рыночной цены необходимо выяснять источники информации о ценах, которые сложились на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях. В данном случае, источником информации об обычной цене могут быть аналогичные цены на аренду аналогичных помещений в указанном торгово-развлекательном комплексе.

Определять рыночные цены следует, учитывая данные этих источников и обязательно учитывая идентичность (родство, сопоставимость) объектов аренды.

В соответствии с нормами пункта 201.4 НКУ плательщики налога в случае осуществления поставки товаров/услуг, база налогообложения которых, определена в соответствии со статьями 188 и 189 НКУ, превышает фактическую цену поставки таких товаров/услуг, могут составить не позднее последнего дня месяца, в котором осуществлено такие поставки, сводную налоговую накладную с учетом сумм налога, рассчитанных исходя из превышения базы над фактической ценой.

Такой ответ дали налоговики в письме от 20.04.2018 г. № 1734/6/99-99-15-03-02-15/ІПК.