при подписке на рассылку
gift_icon

Право на земельный участок под приобретенной недвижимостью

"Вісник. Офіційно про податки"

Приобретение жилого дома, здания или сооружения обязательно требует урегулирования вопроса правового режима земельного участка, на котором такие объекты недвижимости расположены.

В этой статье выясним, как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение. Кроме того, рассмотрим необходимость указания кадастрового номера земельного участка в договоре, который предусматривает приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, и другие вопросы.

Частью первой ст. 181 Гражданского кодекса земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения, отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

В свою очередь, вещью является предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности (ст. 179 настоящего Кодекса).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет «составные части вещи» и «сложные вещи». Так, согласно ст. 187 Гражданского кодекса составной частью вещи является все то, что не может быть отделено от вещи без ее повреждения или существенного обесценивания. При переходе права на вещь ее составные части не подлежат отделению.

Следует отметить, что дома, здания, сооружения любого назначения, их комплексы и части, линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры являются объектами строительства (абзац пятый части первой ст. 4 Закона № 3038).

Законодательство в сфере регулирования градостроительной деятельности регламентирует обязательность предварительного формирования земельного участка (участков), на котором планируется строительство

Также в соответствии с ГК 018-2000 сооружения - это строительные системы, связанные с землей, которые созданы из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения различных строительно-монтажных работ. Здания - это сооружения, состоящие из несущих и ограждающих или соединённых (несуще-ограждающих) конструкций, образующих наземные или подземные помещения, предназначенные для проживания или пребывания людей, размещения оборудования, животных, растений, а также предметов.

К зданиям относятся: жилые дома, общежития, гостиницы, рестораны, торговые здания, промышленные здания, вокзалы, здания для публичных выступлений, медицинских учреждений и учебных заведений и т.п.

Жилым домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 Гражданского кодекса).

Учитывая вышесказанное, можно утверждать, что жилой дом, здание или сооружение не могут быть отделены от земельного участка без их повреждения или существенного обесценивания. Такие объекты являются фактически составной частью земельного участка.

В то же время, если несколько вещей образуют единое целое, что позволяет использовать его по назначению, они считаются одной вещью (сложная вещь) (часть первая ст. 188 Гражданского кодекса).

Физически земельный участок и дом (здание, сооружение) идентифицируются как отдельные вещи, которые в совокупности являются одной вещью. Ведь дом (здание, сооружение) невозможно использовать без земельного участка, и наоборот - земельный участок теряет свое функциональное назначение при изменении (уничтожении) того или иного объекта недвижимости, расположенного на нем.

Собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, создавать закрытые водоемы, осуществлять перестройку, а также разрешать строительство на своем участке другим лицам

Владелец земельного участка приобретает право собственности на возведенные им здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Согласно части четвертой ст. 26 Закона № 3038 право на застройку земельного участка реализуется его собственником или пользователем при условии использования земельного участка в соответствии с требованиями градостроительной документации.

Кроме того, как установлено в части третьей ст. 79 Земельного кодекса и части третьей ст. 373 Гражданского кодекса, право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту, и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Следовательно, учитывая положения действующего гражданского и земельного законодательства, с одной стороны, земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости является одной вещью, а с другой - объект недвижимости является составной вещью земельного участка.

Присвоение кадастрового номера перед отчуждением недвижимости

Возникает вопрос: как определить границы земельного участка, на который возникает право, связанное с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение?

Земельным кодексом определено понятие земельного участка - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно него правами.

Установления границ земельного участка осуществляется путем межевания земель.

Межевание земель - комплекс работ по установлению или восстановлению в натуре (на местности) границ административно-территориальных единиц, границ земельных участков собственников, землепользователей, в том числе арендаторов, с закреплением их межевыми знаками установленного образца (ст. 1 Закона о землеустройстве).

То есть границу земельного участка можно определить по установленным межевым знакам. Именно в установленных пределах реализуется право на земельный участок, в том числе на застройку.

Согласно части первой ст. 791 Земельного кодекса формирование земельного участка как объекта гражданских прав предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

В свою очередь, земельному участку, сведения о котором внесены в Государственный земельный кадастр, присваивается кадастровый номер. Кадастровый номер земельного участка является его идентификатором в Государственном земельном кадастре (части первая и вторая ст. 16 Закона о кадастре).

Частью второй ст. 377 Гражданского кодекса и частью шестой ст. 120 Земельного кодекса установлены требования относительно обязательности указания в договоре, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, кадастрового номера земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

При этом заметим, что информация о кадастровых номерах земельных участков содержится исключительно в Государственном земельном кадастре.

Следует отметить, что сведения Государственного земельного кадастра являются официальными (ст. 20 Закона о кадастре).

Сведения из Государственного земельного кадастра предоставляются государственными кадастровыми регистраторами, в частности, в форме выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Выдержка из кадастра о земельном участке содержит все сведения о земельном участке, внесенные в Поземельную книгу (ст. 38 Закона о кадастре).

В свою очередь, Поземельная книга является документом Государственного земельного кадастра, который содержит сведения, в частности, о кадастровом номере земельного участка (часть первая ст. 25 указанного Закона).

Таким образом, достоверную информацию о кадастровом номере земельного участка, занятому отчуждаемым объектом недвижимости, можно получить из Выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

Формирование земельного участка под объектом недвижимости

Земельный участок может быть объектом гражданских прав исключительно с момента его формирования (кроме случаев субаренды, сервитута относительно частей земельных участков) и государственной регистрации права собственности на него (части девятая и десятая ст. 791 Земельного кодекса).

Как уже отмечалось, формирование земельного участка предусматривает определение его площади, границ и внесение информации о нем в Государственный земельный кадастр.

Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре (части первая и девятая ст. 791 Земельного кодекса).

При осуществлении государственной регистрации земельного участка ему присваивается кадастровый номер (часть девятая ст. 24 Закона о кадастре).

Формирование земельного участка сопровождается разработкой соответствующей документации по землеустройству, которая и является основанием для государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре и присвоения ему кадастрового номера.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРЫЙ ПЛАНИРУЕТСЯ ОТЧУЖДАТЬ, ВОЗМОЖНО СФОРМИРОВАТЬ:

  • в порядке отвода земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно отвода земельных участков;
  • путем определения границ земельных участков государственной или коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно упорядочения территорий населенных пунктов, проектами землеустройства относительно упорядочения территории для градостроительных нужд, проектами землеустройства относительно приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций
  • путем инвентаризации земель государственной или коммунальной собственности в случаях, предусмотренных законом

Следует отметить, что формирование земельного участка в порядке, установленном ст. 791 Земельного кодекса, осуществляется в соответствии с законодательством в каждом случае отдельно.

Необходимо обратить внимание на особенности присвоения кадастрового номера земельному участку, на котором расположен жилой дом. Пунктом 3 раздела VII Закона о кадастре установлено, что в случае если на земельном участке, право собственности (пользования) на который не зарегистрировано, расположен жилой дом, право собственности, на который зарегистрировано, кадастровый номер на такой земельный участок присваивается по заявлению собственников такого дома на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности). Запрещается требовать для присвоения земельному участку кадастрового номера другие документы. Такой кадастровый номер действует с момента его присвоения. При этом, как определено в части девятой ст. 55 Закона о землеустройстве, разрешения на разработку технической документации органа, который согласно ст. 122 Земельного кодекса передает земельные участки в собственность или в пользование, не требуется.

В таком случае достаточным условием для проведения работ по разработке технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) будет договор между юридическим или физическим лицом (землевладельцем и землепользователем) и разработчиком документации по землеустройству в соответствии с положениями части первой ст. 22 Закона о землеустройстве.

Отметим, что согласно части второй ст. 26 этого Закона разработчиками документации по землеустройству являются:

  • юридические лица, обладающие необходимым техническим и технологическим обеспечением, и в составе которых работает по основному месту работы не менее двух сертифицированных инженеров-землеустроителей, которые ответственны за качество работ по землеустройству;
  • физические лица - предприниматели, которые обладают необходимым техническим и технологическим обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями, ответственными за качество работ по землеустройству.

Взаимоотношения заказчиков и разработчиков документации по землеустройству регулируются законодательством Украины и договором.

Следует обратить внимание, что предоставление документации по землеустройству в центральный орган исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений, для внесения сведений в Государственный земельный кадастр от имени заказчика документации, осуществляется ее разработчиком, если иное не установлено договором.

Порядок государственной регистрации земельного участка (внесение сведений о земельном участке) в Государственном земельном кадастре регламентировано ст. 24 Закона о кадастре.

Государственная регистрация земельных участков осуществляется по месту их расположения соответствующим Государственным кадастровым регистратором.

ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГОСУДАРСТВЕННЫМ КАДАСТРОВЫМ РЕГИСТРАТОРОМ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМ ТАКУЮ РЕГИСТРАЦИЮ, ПОДАЮТСЯ:

• заявление по установленной форме

• оригинал документации по землеустройству, которая является основанием для    

  формирования земельного участка

• документация по землеустройству, которая является основанием для   

  формирования земельного участка в форме электронного документа (часть четвертая ст. 24 Закона о кадастре)

Заявление и прилагаемые документы предоставляются заявителем лично или уполномоченным им лицом или направляются по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

В подтверждение государственной регистрации земельного участка заявителю бесплатно выдается выписка из Государственного земельного кадастра о земельном участке (часть восьмая ст. 24 Закона о кадастре).

Приобретение доли в праве собственности на недвижимость

Частью первой ст. 356 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности, является общей долевой собственностью.

В соответствии со статьями 364 и 367 указанного Кодекса каждый из совладельцев имеет право на выдел его доли имущества, находящегося в общей долевой собственности в натуре, или его разделение с соблюдением требований ст. 183 Гражданского кодекса.

Аналогичное положение закреплено в части третьей Земельного кодекса.

Право общей долевой собственности на земельный участок возникает, например, при приобретении в собственность земельного участка двумя или более лицами по гражданско-правовым договорам; при принятии наследства или по решению суда (ст. 87 настоящего Кодекса).

Согласно части четвертой ст. 88 Земельного кодекса участник общей долевой собственности на земельный участок имеет право на получение в его владение, пользование части общего земельного участка, соответствующей размеру принадлежащей ему доли.

Как уже отмечалось, к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения.

Частью четвертой ст. 120 Земельного кодекса определено, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение несколькими лицами, право на земельный участок определяется пропорционально долям лиц в праве собственности жилого дома, здания или сооружения.

Следует отметить, что в соответствии с положениями статей 181 и 182 Гражданского кодекса, ст. 5 Закона № 1952 земельные участки, жилые дома, здания, сооружения являются недвижимым имуществом, в отношении которых проводится государственная регистрация прав. При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их обременений (далее - государственная регистрация прав) - официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих сведений в Государственный реестр вещевых прав на недвижимое имущество (п. 1 части первой ст. 2 Закона № 1952).

Следовательно, приобретение права на долю лица в праве собственности жилого дома, здания или сооружения по договору в результате государственной регистрации прав является фактом приобретения в собственность объекта недвижимости.

Указанные нормы закрепляют общий принцип целостности объекта недвижимости с земельным участком, на котором этот объект расположен. По этим нормам определения прав на земельный участок находится в прямой зависимости от права собственности на здание и сооружение.

Таким образом, по общему правилу, закрепленному в части четвертой ст. 120 Земельного кодекса, лицо, которое приобрело право собственности на долю в праве на здания или сооружения, становится владельцем (пользователем) соответствующей доли в праве на земельный участок на тех же условиях, на которых он принадлежал предыдущему владельцу, если иное не предусмотрено в договоре отчуждения недвижимости.

Обращаем внимание, что для реализации прав субъектов общей долевой собственности на жилой дом, здание или сооружение на получение в собственность (пользование) доли в праве на земельный участок, на котором размещен приобретенный в собственность объект недвижимости, земельный участок должен приобрести признаки объекта права собственности (пользования).

Вместе с тем согласно части первой ст. 638 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора, который предусматривает приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации (часть шестая ст. 120 Земельного кодекса).

Согласно части первой ст. 54 Закона о нотариате нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемого ими соглашения требованиям закона и действительным намерениям сторон.

В то же время нотариус или должностное лицо, совершающее нотариальные действия, отказывает в совершении нотариального действия, в частности, если не представлены сведения (информация) и документы, необходимые для совершения нотариального действия (часть первая ст. 49 настоящего Закона).

Следовательно, одним из существенных условий договора, которым предусмотрено приобретение доли в праве собственности на жилой дом, здание или сооружение, является кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с приобретением права собственности на эти объекты, кроме объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации.

Одновременное приобретение прав на недвижимость и земельный участок

Право собственности и другие вещевые права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней устанавливаются законом (части первая и четвертая ст. 182 Гражданского кодекса).

В то же время, в соответствии со статьями 125 и 126 Земельного кодекса, право собственности на земельный участок, а также права постоянного пользования и аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты

Факт приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество (земельные участки) подтверждается информацией, содержащейся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Согласно части пятой ст. 5 Закона № 1952 в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным приобретением прав на земельный участок, на котором они расположены, подается одно заявление о государственной регистрации прав на такие объекты.

При этом одно заявление подается только в случае, если вещевые права на жилой дом, здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, регистрируются по одному лицу.

Согласно п. 6 Порядка № 1127 государственная регистрация прав проводится по заявлению заявителя путем обращения к субъекту государственной регистрации прав или нотариусу, кроме случаев, предусмотренных настоящим Порядком.

Следует отметить, что в случае если лицо приобрело в собственность жилой дом, здание или сооружение и земельный участок, на котором такой объект недвижимости расположен, то право собственности на такие объекты будет регистрироваться по одному заявлению.

В то же время если жилой дом, здание или сооружение, который отчуждается (или иным путем приобретается в собственность), расположенный на земельном участке, который находится в пользовании отчуждающего (аренда, постоянное пользование, сервитут, эмфитевзис, суперфиций), то в таком случае для регистрации соответствующих прав пользования приобретателю права собственности на жилой дом, здание или сооружение необходимо подать документ, подтверждающий приобретение такого права (договор аренды, решение о передаче в постоянное пользование, договор суперфицию, эмфитевзиса, сервитута).

В случае проведения государственной регистрации права собственности на жилой дом, здание или сооружение одновременно с государственной регистрацией прав на земельный участок, на котором они расположены, государственным регистратором принимается одно решение о государственной регистрации прав или отказа в такой регистрации (абзац третий п. 18 Порядка № 1127).

Таким образом, на сегодня при определении порядка гражданского оборота недвижимости жилой дом, здание или сооружение должны рассматриваться в совокупности с земельным участком, на котором они размещены (построены), и наоборот.

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

Земельный кодекс - Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.

Гражданский кодекс - Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о землеустройстве - Закон Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV «О землеустройстве».

Закон о кадастре - Закон Украины от 07.07.2011 г. № 3613-VI "О Государственном земельном кадастре».

Закон о нотариате - Закон Украины от 02.09.93 г. № 3425-ХII «О нотариате».

Закон № 1952 - Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Закон № 3038 - Закон Украины от 17.02.2011 г. № 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности».

Порядок № 1127 - Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 1127.

ГК 018-20 00 - Государственный классификатор зданий и сооружений ГК 018-2000, утвержденный приказом Госстандарта Украины от 17.08.2000 г. № 507.

Автор: Елена Мартынюк, заместитель директора Департамента - начальник Управления нормативно-правового и методического обеспечения нотариата Департамента частного права Министерства юстиции Украины

Отключить рекламу
Комментарии
  • Анатолий
06.06.18 11:49

Прекрасный  совет неучам при разделе и наследственности имущества, учиться никогда не поздно.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Людмила
06.06.18 15:04

Анатолий,  Ах. какой я грамотный !  Сам собою умиляюсь

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
  • Светик
07.06.18 12:06

с  чего вдруг с нова  тему подняли? опять  общежития и  недострои трясти  собираются?

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
ОЗНАКОМИТЬСЯ С ИЗДАНИЕМ
Контекстная реклама
Календарь бухгалтера
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31
ПРИЛОЖЕНИЕ
Календарь бухгалтера
Настройки
Оформление
Светлая тема
(стандартный)
Серая тема
Темная тема
Параметры экрана
Фиксированная ширина
(стандартный)
Во весь экран
Управление уведомлениями
Включить уведомления
Отключить уведомления