Отключить рекламу

ПОДАРОК

950 грн. Бесплатно
07.03.19
1159 2 Печатать

ПДВ при уступці майнових прав на житлову нерухомість від Фонду фінансування будівництва

На сьогодняшній день придбання нерухомості шляхом участі у Фонді фінансування будівництва (надалі за текстом – ФФБ/Управитель), на думку багатьох, є одним з найзручніших способів придбання нерухомості, крім того такий варіант залучення коштів фізичних та юридичних осіб (надалі – Інвестори/Довірителі) в управління з метою фінансування будівництва житла також влаштовує більшість великих забудовників.

Нагадаємо, що одним з етапів документального оформлення взаємовідносин між Інвестором, ФФБ та Забудовником є укладення договору про участь у ФФБ, відповідно до умов якого інвестор після внесення повної суми вартості профінансованого житла отримує майнові права на такий об’єкт згідно Договору про уступку майнових прав.

Наразі, трапляються непоодинокі випадки, коли фіскальні органи, надаючи правову оцінку податковим наслідкам укладення договорів уступки майнових прав між ФФБ та інвестором, вважають дану операції об’єктом оподаткування податком на додану вартість.

Однак, така позиція окремих посадових осіб фіскальних органів є досить сумнівною в законодавчому обгрунтуванні, з огляду на положення Податкового кодексу України та інших профільних законів.

Насамперед необхідно визначити правову природу операцій з уступки майнових прав між ФФБ та інвестором.

Основним нормативно-правовим актом у діяльності фондів фінансування будівництва є Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон).

Положеннями ст. 10 Закону передбачено, що:

  • в договорі між Управителем та Забудовником має бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва;
  • за кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами.

В подальшому Управитель передає Інвесторам (фізичним та юридичним особам-покупцям) майнові права на закріплені за ними об’єкти, у разі, якщо такі об’єкти були повністю проінвестовані Інвесторами (ст. 13 Закону).

Інвестори, після введення об’єкта будівництва в експлуатацію Забудовником, на підставі даних щодо фактичної площі об’єктів інвестування здійснюють остаточні розрахунки з Управителем та отримують від Управителя в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою, яка підтверджує право Інвесторів на набуття у власність закріплених за ними об’єктів інвестування.

Отриману від Управителя довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування Довіритель надає Забудовнику для подальшої державної реєстрації за довірителем права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування.

Для проведення державної реєстрації на закріплений за довірителем об’єкт інвестування Забудовник та Інвестор підписують складений Забудовником акт прийняття-передачі об’єкта інвестування, після чого Забудовник своїми силами здійснює державну реєстрацію права власності на об’єкт інвестування (житлову нерухомість) за інвестором.

Таким чином, Фонд фінансування будівництва, отримуючи від Забудовника, майнові права не набуває права власності на об’єкт будівництва, а лише утримує такі майнові права до повної сплати інвесторами коштів за Договорами про участь у ФФБ, а в подальшому саме інвестори здійснюють реалізацію майнових прав на об’єкт будівництва шляхом оформлення права власності на нього, взаємодіючи вже безпосередньо із Забудовником, оскільки ФФБ виконав всі свої функції після введення об’єкта інвестування в експлуатацію та завершення розрахунків інвестора із ФФБ за об’єкт інвестування.

Надалі розберемося з податковим відображенням вказаних операцій.

Згідно з п.п. 14.1.191 ПКУ постачання товарів - будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду.

Управитель ФФБ не стає власником об’єктів нерухомості, а тому і не здійснює їхньої передачі Довірителям. Тобто відсутнє постачання товарів в розумінні Податкового кодексу України. Натомість така операція відбувається між Забудовником та Довірителями і саме Забудовник нараховує та сплачує до відповідного бюджету податкові зобов’язання з ПДВ за перше постачання житла, що і мало місце в даному випадку.

Державна фіскальна служба України в своїх численних роз’ясненнях (а також в листі від 19.07.2016 р. № 15532/6/99-99-15-03-02-15) надала наступну позицію щодо питання оподаткування уступки майнових прав в контексті положень підпункту 197.1.14 ПКУ:

“Для цілей оподаткування ПДВ передача майнових прав на житло інвестору (покупцю) є для забудовника (продавця) операцією з першого постачання житла, оскільки такі права реалізуються шляхом набуття права власності на житло після прийняття його в експлуатацію. Відтак, передача майнових прав на житло у цьому випадку оподатковувається в загальному порядку за ставкою 20%, усі подальші операції з постачання житла будуть звільнені від ПДВ в силу вимоги п.п.197.1.14 ПКУ.”

Тобто, позиція ДФСУ полягає в тому, що операція з передачі майнових прав буде оподатковуватися в загальному порядку за ставкою 20% за умови дотримання одночасно 2 складових:

  • передача майнових прав здійснюється від Забудовника до Інвестора (Покупця);
  • майнові права реалізуються шляхом набуття права власності на житло.

Таким чином, виходячи з системного тлумачення норм ПКУ та Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», з урахуванням того, що

  • ФФБ є не Забудовником, а лише особою, яка здійснює управління майном Довірителів;
  • Управитель, отримуючи від Забудовника майнові права, не набуває права власності на об’єкт будівництва, а лише утримує такі майнові права до повної сплати Довірителями коштів за Договорами про участь у ФФБ;
  • враховуючи те, що Управитель ФФБ не набуває права власності на об’єкти нерухомості, він не здійснює постачання товарів в розумінні Податкового кодексу України;
  • реалізація майнових прав на об’єкт будівництва шляхом оформлення права власності на нього здійснюється Довірителями безпосередньо із Забудовником, за відсутності Управителя, оскільки останній виконав всі свої функції після введення об’єкта інвестування в експлуатацію та завершення розрахунків Довірителя із Управителем за об’єкт інвестування,

Приходимо до висновків, що уступка майнових прав від Фонду фінансування будівництва до Довірителів не є першим постачанням об’єктів житлової нерухомості, а відтак взагалі не є об’єктом оподаткування ПДВ.

Артем Устюгов, провідний юрист податкової практики MORIS GROUP.

Теги
Отключить рекламу
Комментарии
  • мартын боруля
07.03.19 11:00

Ключевой посыл автора сомнителен: "Управитель ФФБ не набуває права власності на об’єкти нерухомості, він не здійснює постачання товарів в розумінні Податкового кодексу України;"  Проблема же не в поставке НЕДВИЖИМОСТИ, а в поставке ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ. А с ними как раз серьезный вопрос: управитель их принимает от застройщика и передает инвестору. Вот и надо было доказывать, что операция передачи ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ от управителя инвестору не является поставкой. С этой задачей автор, похоже не справился, перепутав недвижимость и имущественные права. 

Ответить
    Оценить
  • 1
  • 0
  • Артем Устюгов
07.03.19 12:45

мартын боруля, благодарю за комментарий.
Позволю себе не согласиться, поскольку поставка имущественных прав на жилую недвижимость очень тесно связана с поставкой недвижимости. И реализация имущественных прав происходит именно путем оформления права собственности на недвижимость за инвесторами.
Кроме того, для застройщика это, как правило, "долгосрочный контракт" и дата возникновения НО и НК по НДС в этих случаях исчисляется по-другому.

Ответить
    Оценить
  • 0
  • 0
Контекстная реклама
Календарь бухгалтера
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31
Приложение
Курсы валют
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться