Інвестування в будівництво через форвардні контракти

Останнім часом досить популярним стало інвестування в будівництво через форвардні контракти.

Сутність такої схеми продажу нерухомості полягає в укладанні низки договорів, а саме:

1. Форвардний контракт, який укладається між забудовником та компанією з управління активами (далі – КУА), що діє в інтересах інституту спільного інвестування (далі – ІСІ) на товарній біржі.

2. Договір купівлі/продажу деривативу (форвардного контракту), який укладається між КУА і покупцем (фізичною особою).

3. Договір купівлі/продажу майнових прав, який укладається між забудовником і покупцем-фізособою.

За цими договорами, сплата покупцем-фізособою коштів поділяється на дві частини, тобто спочатку він купує форвардний контракт і сплачує КУА, а потім – купує майнові права у забудовника.

Базовим активом форвардних контрактів, в більшості випадків, є майнові права на житлове приміщення, яке стане об’єктом нерухомості тільки після завершення будівництва житлового будинку.

Тобто, покупець-фізособа при прибданні форвардного контракту (базовим активом якого є майнові права) набуває у власність майнові права, на підставі яких в подальшому має право отримати у власність житлове приміщення.

Таким способом (продаючи покупцям форвардні контракти) забудовник має на меті оптимізувати податки, оскільки згадані операції не є об’єктом оподаткування відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПКУ), а саме:

- згідно п.п. 141.6.1 ПКУ доходи ІСІ звільнені від оподаткування.

- згідно п.п. 196.1.1 ПКУ операції з продажу деривативів за грошові кошти не є об’єктом оподаткування з ПДВ.

Однак, звертаємо увагу на те, що форвардний контракт та продаж майнових прав на об’єкти інвестування, який ще не був оплачений за рахунок коштів спільного інвестування, не може бути включений до активів ІСІ в розумінні Закону України від 05.07.2012 р. № 5080-VI «Про інститути спільного інвестування» (далі – Закон про ІСІ) .

Такої позиції дотримується, зокрема, і Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку, про що зазначено в статті, опублікованій на її офіційному сайті.

Відповідно, доходи, отримані при такому продажу, не вважаються коштами спільного інвестування та підлягають оподаткуванню податком на прибуток на загальних підставах з огляду на наступне: згідно п.п. 141.6.1 ПКУ звільняються від оподаткування кошти спільного інвестування, а саме: кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші активи, залучені від учасників ІСІ, доходи від здійснення операцій з активами ІСІ, доходи, нараховані за активами ІСІ, та інші доходи від діяльності ІСІ (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо).

Визначення ІСІ у відповідності із Законом про ІСІ - це корпоративний або пайовий фонд, який є організаційно – правовою формою ІСІ.

Активи ІСІ представляють собою сформовану за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, майнових прав і вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (ст. 1 Закону про ІСІ).

Кошти спільного інвестування - кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та у випадках, передбачених Законом про ІСІ, інші активи, залучені від учасників ІСІ, доходи від здійснення операцій з активами ІСІ, доходи, нараховані за активами ІСІ, та інші доходи від діяльності ІСІ (відсотки за позиками, орендні (лізингові) платежі, роялті тощо). Кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, вважаються коштами спільного інвестування тільки після внесення такого фонду до Реєстру (ст. 1 Закону про ІСІ).

Тобто, для застосування звільнення від оподаткування, визначеного п. 141.6 ПКУ у зазначеному випадку продажу нерухомості, необхідним є придбання форвардного контракту саме за рахунок коштів спільного інвестування.

У разі невизнання форвардного контракту активом ІСІ по таких операціях здійснюється донарахування податків.