Выезжаем из арендованного помещения

* Читайте подробности в «Налоги & бухучет», 2020, № 29, с. 26.

Частная недвижимость

Основания.Односторонний отказ от договора аренды не допускается (ч. 1 ст. 291 ХКУ). То есть просто собрать вещи и съехать из помещения нельзя.

Но договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. Также он может расторгаться досрочно по требованию арендодателя или арендатора. Правда, только на определенных основаниях. Они, как правило, связаны с недобросовестным исполнением обязательств по договору аренды.

Например, арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель передал помещение, качество которого не соответствует условиям договора (п. 1 ч. 1 ст. 784 ГКУ). В свою очередь, арендодатель может требовать расторжения договора, если арендатор без разрешения арендодателя передал помещение в субаренду (п. 2 ч. 1 ст. 783 ГКУ).

если вы — арендатор и хотите расторгнуть договор, то основным способом будет именно расторжение по соглашению сторон

Оформление.Предлагаем вам следующий алгоритм.

Шаг 1. Сообщить о своем намерении.

Начать можно с письма в адрес арендатора. В нем нужно предложить досрочно расторгнуть договор. Также можно направить свой проект допсоглашения о расторжении. У арендодателя на предоставление ответа есть20 дней с момента получения такого письма (ч. 3 ст. 188 ХКУ).

Шаг 2. Заключить допсоглашение о расторжении договора.

Рекомендуем в таком допсоглашении указать сроки возврата помещения.

В какой форме его заключать? Если договор заключен в письменной форме, то и допсоглашение должно заключаться в письменной форме. Если же договор нотариально удостоверен, то и допсоглашение должно быть нотариально удостоверенным.

Напомним: договоры аренды недвижимого имущества со сроком 3 года и более обязательно удостоверяются нотариально (ч. 2 ст. 793 ГКУ).

Шаг 3. Подписать акт приема-передачи помещения.

Именно с момента подписания такого акта сторонами договор аренды прекращается (ч. 2 ст. 795 ГКУ). Без него будет считаться, что арендатор помещение не вернул. А это означает, что у арендодателя появляется право потребовать уплату неустойки в размере двойной арендной платы за все время просрочки возврата (ч. 2 ст. 785 ГКУ).

Важно! После расторжения договора арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, оговоренном в договоре. Поэтому арендодатель может предъявить претензии по поводу состояния помещения и не подписывать акт приема-передачи. О том, что делать в таком случае, см. в «Налоги & бухучет», 2019, № 50, с. 19.

Если арендодатель не расторгает договор.Выход один — обращение в суд. Но вернемся к основаниям для расторжения. ХКУ нам говорит: расторжение по требованию одной из сторон договора может происходить на основаниях, установленных в ГКУ для договора найма (ч. 3 ст. 291 ХКУ). ГКУ же, как мы сказали выше, дает скудный их перечень для арендатора. Да и вписать «вирусную» ситуацию туда сложно.

Так что в суд идти нельзя? Шанс есть.

Арендатор в суде может опереться на ч. 2 и 3 ст. 652 ГКУ (расторжение договора из-за смены существенных условий через суд). Верховный Суд допускает их применение (постановление ВС от 18.09.2019 г. по делу № 916/1921/18 // reyestr.court.gov.ua/Review/84697531).

Проблема одна: доказать, что «вирусная» ситуация — смена существенных условий. Это сложно. Хотя под условия для судебного расторжения договора подобная история может попасть (ч. 2 ст. 652 ГКУ), если:

— в момент заключения договора стороны не рассчитывали, что она наступит;

— причины смены обстоятельств арендатор никак не мог бы устранить после их возникновения;

— выполнение договора нарушит соотношение имущественных интересов сторон и лишит арендатора того, на что он рассчитывал при заключении договора;

— по договору риск смены обстоятельств несет арендатор.

Если решитесь на судебные разбирательства, то помните: обратиться в суд можно не ранее истечения срока для ответа арендодателя на предложение расторгнуть договор (шаг 1).

Улучшения.Если арендатор провел какие-либо улучшения помещения, то при расторжении договора события могут развиваться по-разному. Так, если улучшения отделимые (то есть их можно отделить без повреждения помещения), то арендатор сможет их забрать. Например, он за свой счет установил систему видеонаблюдения.

А если улучшения неотделимые (то есть забрать их без разрушения помещения нельзя), то арендатор может рассчитывать на компенсацию расходов (ст. 778 ГКУ).

Обратите внимание: неотделимые улучшения должны быть проведены с согласия арендодателя. Без такого разрешения арендатор никакой компенсации не получит.

О бухгалтерском и налоговом учете в случаях, когда вы съезжаете с улучшениями и без таковых, читайте на с. 7 и 4 этого номера.

Гос- и коммуннедвижимость

Основания.Договоры аренды гос-/коммуннедвижимости, как и обычные договоры аренды, могут прекращаться досрочно по соглашению сторон, а также по решению суда.

Оформление.Все так же нужно будет заключить допсоглашение о расторжении договора и подписать акт приема-передачи помещения.

Но запомните: если договор аренды прекращается, то вернуть помещение нужно в течение 3 рабочих дней с даты прекращения договора.

Улучшения.Арендатор может оставить отделимые улучшения, проведенные за свой счет, себе.

Если же улучшения нельзя отделить от помещения без его повреждения (неотделимые улучшения), то арендатор может претендовать на получение компенсации. Однако только в случае, когда такие улучшения проводились по разрешению уполномоченного органа (например, Фонда госимущества). Арендодатель может рассчитывать на сумму в пределах увеличения в результате улучшения стоимости арендованного имущества.

Ну а если неотделимые улучшения были проведены без разрешения уполномоченного органа, то компенсацию арендатор не получит. Улучшения перейдут государству или территориальной громаде (ч. 3 ст. 25 Закона № 157).

Расторжение договора аренды — вещь неприятная. Но уверены: с помощью нашей статьи вся процедура пройдет как нельзя лучше.

Другие материалы из "Налоги&бухучет", 2020, № 35:

• Съезжаем из арендованного помещения без компенсации улучшений
• Съезжаем из арендованного помещения с компенсацией улучшений
• Вывод из эксплуатации и ф. № 20-ОПП
• Сокращение численности и штата
• Устанавливаем неполное рабочее время
• Прощение задолженности
• Частичная безработица. Получите пособие
• Вынужденный простой и учет ОПР
• Сокращение объемов производства: манипуляции с ОПР
• Календарь бухгалтера на май 2020 года

Подписаться на "Налоги&бухучет"