Отключить рекламу

Подпишитесь!


03.11.13
780 0 Печатать

Как исчисляется объект налогообложения НДФЛ в случае передачи физическим лицом в аренду земельного участка несельскохозяйственного назначения?

   Як обчислюється об’єкт оподаткування ПДФО у разі передачі фізичною особою в оренду земельної ділянки несільськогосподарського призначення (землі житлової забудови)?
   
   Відповідно до пп. 170.1.1 ПКУ об'єкт оподаткування від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, встановлена законодавством з питань оренди землі.
   
   Що стосується нормативного акта, яким встановлена така мінімальна сума орендного платежу, то контролюючі органи пропонують керуватись нормами Указу Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 р. № 92/2002. Пунктом 1 цього Указу передбачено, що орендна плата за земельні ділянки сільськогосподарського призначення та земельні частки (паї) повинна становити не менше 3 відсотків нормативної вартості землі з поступовим збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.
   
   Зі змісту пп. 170.1.1 ПКУ вбачається, що його положення стосуються:
   
   1) земель сільськогосподарського призначення;
   2) земельних часток (паїв);
   3) майнового паю.
   
   В першу і третю категорії землі житлової забудови не входять точно. Однак чи можна їх віднести до земельних часток (паїв)? За відповіддю на це питання звернемось до листа Державної реєстраційної служби України від 15.01.2013 р. № 10-06-15-13.
   
   В ньому зазначається, що земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об’єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
   
   На відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах. Місцезнаходження та межі такої земельної частки (паю) не визначені. Отже, підсумовує Державна реєстраційна служба, земельна частка (пай) не є земельною ділянкою.
   
   З цього випливає, що в частині визначення мінімальної суми орендного платежу за землі житлової забудови положення пп. 170.1.1 ПКУ та, відповідно, Указу № 92/2002 не можуть бути застосовані.
   
   Тепер спробуємо проаналізувати норми пп. 170.1.2 ПКУ. Ним передбачено, що об'єкт оподаткування від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в пп. 170.1.1 ПКУ, визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленої в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.
   
   Формально, операція з передачі в оренду земельної ділянки житлової забудови потрапляє під дію вказаного підпункту, оскільки вона не входить в сферу регулювання пп. 170.1.1 ПКУ.
   
   Водночас, абз. 2 пп. 170.1.2 ПКУ встановлено, що об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
   
   Виходячи зі змісту наявних в доступних джерелах Порядків розрахунку мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомого майна, які затверджені органами місцевого самоврядування в регіонах, можна зробити висновки, що органи місцевого самоврядування встановлюють такі мінімальні орендні платежі за нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, а саме за житлову та нежитлову нерухомість. Зокрема, платежі розподіляються за такими напрямками використання нерухомості:
   
   – для некомерційної діяльності, в тому числі для проживання фізичних осіб;
   – для виробничої діяльності;
   – для комерційної діяльності.
   
   Мінімальні орендні платежі, що наводяться в таких документах, базуються на діючих величинах опосередкованої вартості одного квадратного метра житла та коефіцієнтів функціонального використання і місцезнаходження об’єкта нерухомого майна, що передається в оренду.
   
   Таким чином, їх необхідно застосувати у випадках, якщо в оренду передається нерухомість, відмінна від земельної ділянки (хоча б і разом із земельною ділянкою під такими об’єктами). Що ж стосується передачі в оренду земельної ділянки житлової забудови як самостійного об’єкта, то згадані порядки, на нашу думку, не можуть бути використані для розрахунку мінімальної орендної плати.
   
   Як діяти в такій ситуації – залишається відкритим питанням. Неофіційна позиція представників органів доходів та зборів полягає в необхідності застосування норм Указу № 92/2002 (не менше 3 відсотків нормативної вартості землі). Однак, як сказано вище, даний Указ стосується земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток.
   
   Виходячи з цього, вважаємо, що передача в оренду земельної ділянки житлової забудови виходить за коло нормативних обмежень стосовно визначення мінімальної суми орендного платежу, а тому сторони таких операцій можуть встановлювати орендну плату на договірних умовах. Тим же, хто віддає перевагу обережнішому підходу, при встановленні мінімального орендного платежу доцільно керуватись Указом № 92/2002 і встановлювати орендну плату за земельну ділянку на рівні не менше 3 відсотків нормативної вартості землі.
   
   Сергій Кучеренко
   аудитор
   
   Ольга Савич
   консультант
   
   Аудиторська група «Гарантія-Аудит»
   
   Дата підготовки 25.10.2013

По материалам ЛИГА:ЗАКОН
Теги
Отключить рекламу
Комментарии
Комментирование новости отключено
Для того, чтоб распечатать текст необходимо авторизоваться или зарегистрироваться