О налогообложении продажи нежилого помещения (офиса) нерезидентом

   
   
   Водночас, що стосується фізичних осіб, то згідно з пп. 14.1.54 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України від 02.12.2010 N 2755-IV із змінами та доповненнями (далі - ПКУ), дохід з джерелом їх походження з України - будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, доходи від продажу рухомого та нерухомого майна.
   
   Пунктом 162.1 ст.162 ПКУ платниками податку на доходи фізичних осіб є: фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерелом їх походження в Україні, так і іноземні доходи та фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
   
   Відповідно ст.163 ПКУ об’єктом оподаткування нерезидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід з джерела його походження в Україні та доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання).
   
   Згідно із п. 164.2 ст. 164 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, зокрема, включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 172 - 173 ПКУ.
   
   Порядок оподаткування продажу нерухомого майна регулюється ст. 172 ПКУ.
   
   Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III (далі – Земельний кодекс) залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
   
   Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
   
   Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
   
   Пунктом 172.2 ст. 172 ПКУ визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5%).
   
   Разом з тим, відповідно до п. 172.9 ст. 172 ПКУ дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною у пункті 167.1 статті 167 ПКУ.
   
   Відповідно до п. 167.1 ст. 167 ПКУ ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пунктах 167.2 - 167.5 цієї статті).
   
   Водночас, відповідно до пункту 172.3 статті 172 ПКУ дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
   
   Відповідно до п. 172.5 ст. 172 ПКУ платник податку - фізична особа самостійно визначає суму податку на доходи фізичних осіб та сплачує його до бюджету через банківські установи до нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу нерухомого майна.
   
   Разом з тим, згідно з п. 172.4 ст. 172 ПКУ під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.
   
   Водночас, Законом України від 28 грудня 2014 року № 71-VIII «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо податкової реформи» (далі - Закон № 71) продовжено сплату військового збору до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи збройних сил України (п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX ПКУ) та розширено перелік доходів, які оподатковуються військовим збором.
   
   Зокрема, відповідно змін внесених Законом № 71 до підпункту 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 Розділу XX ПКУ об’єктом оподаткування військовим збором є доходи визначені статтею 163 ПКУ.
   
   Перелік доходів, що включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, визначено статтею 164 ПКУ.
   
   Ставка збору становить 1,5 відсотка від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 Розділу XX ПКУ (п.п. 1.3 п. 16¹ підрозділу 10 Розділу XX ПКУ).
   
   Отже, дохід від операцій з продажу об’єкта нежилого приміщення (офісу) фізичною особою – нерезидентом, підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ (18 %) та військовим збором – 1,5 %.
   
   Що стосується юридичних осіб, то згідно з положеннями пп.141.4.1 п.141.4 ст.141 ПКУ, будь-які доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, оподатковуються в порядку і за ставками, визначеними цією статтею.
   
   Для цілей цього пункту під доходами, отриманими нерезидентом із джерелом їх походження з України, розуміються, зокрема, доходи від продажу нерухомого майна, розташованого на території України, яке належить нерезиденту, у тому числі майна постійного представництва нерезидента.
   
   Відповідно до пп. 141.4.2. п. 141.4 ст. 141 ПКУ резидент або постійне представництво нерезидента, що здійснюють на користь нерезидента або уповноваженої ним особи (крім постійного представництва нерезидента на території України) будь-яку виплату з доходу з джерелом його походження з України, отриманого таким нерезидентом від провадження господарської діяльності (у тому числі на рахунки нерезидента, що ведуться в національній валюті), утримують податок з таких доходів, зазначених у підпункті 141.4.1 цього пункту, за ставкою в розмірі 15 відсотків (крім доходів, зазначених у підпунктах 141.4.3 - 141.4.6 цього пункту) їх суми та за їх рахунок, який сплачується до бюджету під час такої виплати, якщо інше не передбачено положеннями міжнародних договорів України з країнами резиденції осіб, на користь яких здійснюються виплати, що набрали чинності.
   
   Згідно з положеннями статті 9 Конституції України від 28.06.1996 № 254к/96-ВР чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.
   
   Положеннями п. 2 статті 19 Закону України «Про міжнародні договори України» від 29.06.2004 № 1906-IV встановлено, якщо міжнародним договором України, який набрав чинності в установленому порядку, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені у відповідному акті законодавства України, то застосовуються правила міжнародного договору.
   
   Відповідно до п. 3.2 статті 3 ПКУ якщо міжнародним договором, згода на обов'язковість якого надана Верховною Радою України, встановлено інші правила, ніж ті, що передбачені цим Кодексом, застосовуються правила міжнародного договору.
   
   Порядок застосування міжнародного договору України про уникнення подвійного оподаткування стосовно повного або часткового звільнення від оподаткування доходів нерезидентів із джерелом їх походження з України визначений статтею 103 Кодексу.
   
   Відповідно до п.1 ст. 13 «Угоди між Урядом України і Урядом Республіки Сінгапур про уникнення подвійного оподаткування та запобігання податковим ухиленням стосовно податків на доходи» доходи, що одержуються резидентом Договірної Держави від відчуження нерухомого майна, яке згадується в статті 6 і яке знаходиться в іншій Договірній Державі, можуть оподатковуватись у цій іншій Державі.
   
   Що стосується податку на додану вартість, то відповідно до підпункту «а» пункту 185.1 статті 185 розділу V ПКУ об‘єктом оподаткування є операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 ПКУ.
   
   Відповідно до підпункту «а» пункту 186.1 статті 186 ПКУ місцем постачання товарів є фактичне місцезнаходження товарів на момент їх постачання (крім випадків, передбачених у підпунктах «б» і «в» цього пункту).
   
   Якщо нерезидент не має постійного представництва та території України або його представництво не зареєстроване платником ПДВ, то при здійсненні операції з постачання нерухомості, що розташована на митній території України, податкові зобов‘язання не нараховуються.
   
   
   
   Заступник начальника

В.С. Варгіч