Продаж об'єкту нерухомого майна, який знаходиться на тимчасово окупованій території

Згідно з ст. 1 Закону України від 15 квітня 2014 року N 1207-VIІ "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" (далі - Закон N 1207) тимчасово окупована територія України є невід'ємною частиною території України, на яку поширюється дія Конституції та законів України.

На тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України (п. 1 ст. 11 Закону N 1207).

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб регулюється розділом IV Кодексу, відповідно до п. 162.1 ст. 162 якого платником податку на доходи фізичних осіб є, зокрема, фізична особа - резидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні і іноземні доходи.

Поняття "резидент" та умови набуття платником податку статусу резидента України визначено пп. 14.1.213 п. 14.1 ст. 14 Кодексу.

Однак слід врахувати, що п. 26 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Кодексу передбачено, що на період дії Закону N 1207 Кодекс застосовується з урахуванням особливостей, визначених Законом України від 12 серпня 2014 року N 1636-VII "Про створення вільної економічної зони "Крим" та про особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України" (далі - Закон N 1636).

Відповідно до абзацу другого п. 5.3 ст. 5 Закону N 1636 фізична особа, яка має податкову адресу (місце проживання на іншій території України ніж територія ВЕЗ "Крим"), прирівнюються з метою оподаткування до резидента.

Згідно з п. 13.1 ст. 13 Закон N 1636 об'єкти права приватної, державної та комунальної власності, що розташовані (знаходяться) на тимчасово окупованій території України, залишаються у власності осіб, які мали такі об'єкти у власності (користуванні) на початок тимчасової окупації.

Крім того, протягом тимчасової окупації не дозволяється здійснення будь-яких правочинів з об'єктами власності, зазначеними у п. 13.1 ст. 13 Закону N 1636, якщо їх стороною є особа, яка знаходиться у власності або перебуває під контролем держави-окупанта (п. 13.3 ст. 13 Закону N 1636).

Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території (п. 4 ст. 11 Закону N 1207).

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, розміщене на території України, та обтяжень таких прав регулюється Законом України від 1 липня 2004 року N 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна встановлено ст. 172 Кодексу, згідно з п. 172.1 якої дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Відповідно до п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, незазначеного у п. 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.

Враховуючи викладене, якщо фізична особа - резидент здійснює продаж об'єкта нерухомого майна - квартири, яка знаходиться на тимчасово окупованій території, відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території, то до доходу, отриманого від такого продажу, застосовуватимуться положення ст. 172 Кодексу.