Оподаткування ПДФО операцій з обміну нерухомості

Фахівців ДФСУ запитали: який дохід є базою оподаткування ПДФО при обміні одного об’єкту нерухомості (квартири) на інший об’єкт (квартиру), який має більшу оціночну вартість без отримання грошової компенсації?

У відповіді податківці нагадали, що оподаткування доходів фізичних осіб регламентується розділом IV Податкового кодексу України (далі – ПКУ), відповідно до п. 164.1 п. 164 якого базою оподаткування податком на доходи фізичних осіб є загальний оподатковуваний дохід, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом.
  
До загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ (п.п. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 ПКУ).

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна регулюється статтею 172 Кодексу, згідно з п. 172.1 якої дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовано такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розміщені на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане таким платником у спадщину.

Разом з тим, згідно з п. 172.2 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу (5%).

Відповідно до п.172.3 ст.172 Кодексу дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

Отже при обміні платниками податків – фізичними особами одного об’єкту нерухомого майна (квартири), на інший об’єкт (квартиру), який має більшу оціночну вартість, без отримання грошової компенсації, не оподатковується дохід одержаний кожним платником у вигляді вартості об’єкту обміну за умов, що це перший обмін протягом звітного податкового року і відчужуваний об’єкт перебуває у власності платника понад три роки, за винятком отриманого майна у спадщину.

Якщо платниками податку згадані умови не дотримані, базою оподаткування кожного об’єкту обміну є вартість відчужуваної квартири, визначеної у договорі, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.