Сума гарантійного платежу за попереднім договором є авансом та підлягає поверненню у разі неукладення основної угоди

Автор: Кірюшин Артем Андрійович, Юридичний інтернет-ресурс "Протокол", (ВС/КГС № 910/11491/17 від 08.02.2018 р.).

Фабула судового акту: Згідно судового рішення, яке запропоновано до уваги, фізична особа-підприємець та підприємством укладено попередній договір про укладення до певної дати основного договору оренди приміщення на виконання умов якого ФОП перерахував гарантійний платіж. Проте основний договір укладено не було. Водночас майбутнім орендодавцем не було повернуто і гарантійний внесок.

У зв’язку із тим ФОП звернувся до господарського суду із позовною заявою про стягнення гарантійного платежу, інфляційних втрат та 3% річних.

Судом першої інстанції у задоволенні позову було відмовлено у зв’язку із тим, що після закінчення строку дії попереднього договору сторонами було змінено визначені в попередньому договорі умови договору оренди в частині предмета оренди та розміру орендної плати, тобто пролонговано дію попереднього договору на інших умовах. У подальшому сторони вступили в фактичні правовідносини оренди без укладення основного договору оренди. Проте у подальшому орендар відмовився від укладення основного договору оренди, тобто має місце ухилення саме орендаря від укладення основного договору, що за у мовами попереднього договору тягне за собою неповернення гарантійного платежу.

Аналогічну позицію зайняв і апеляційний суд.

Натомість Касаційний господарський суд скасував зазначені вище рішення та частково задовольнив позовні вимоги ФОП.

У своїй постанові КГС вказав таке.

Відповідно до норм ст. 635 ЦК України положення якої кореспондуються зі ст. 182 ГК України єдиним зобов'язанням сторін за попереднім договором є зобов'язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором.

Водночас зазначеними нормами визначено, що ухилення від укладення основного договору є порушенням цього зобов'язання, однак якщо факт ухилення судами не встановлено, а сторони в обумовлений строк (термін) основний договір не уклали або одна зі сторін не направила іншій стороні пропозицію про його укладення, таке зобов'язання вважається припиненим.

Також КГС зауважив, що згідно частини 1 статті 631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Таким чином, будь-які зміни умов попереднього договору (у тому числі щодо строку його дії, предмета оренди, розміру орендної плати тощо) можуть бути погоджені сторонами виключно у межах строку дії договору.

Однак у  цій справі правовідносини сторін щодо зміни умов оренди виникли вже після припинення дії попереднього договору, тобто за своєю суттю такі дії є погодженням сторонами нових умов вже іншого договору оренди, які не стосуються та не пов'язані з попереднім договором, дія якого на момент їх вчинення вже була припинена.

У той же час суд касаційної інстанції зробив висновок про безпідставність нарахування позивачем на суму гарантійного платежу 3% річних та інфляційних втрат на підставі статті 625 Цивільного кодексу України оскільки відповідні дії вчиняються не на виконання взятих на себе грошових зобов'язань, а з інших підстав - повернення сплаченого авансу. За своєю суттю обов'язок щодо повернення грошових коштів, отриманих як аванс, не можна розцінювати як грошове зобов'язання в розумінні статті 625 Цивільного кодексу України. Повернення суми гарантійного платежу є поверненням суми авансу (а не грошовим зобов'язанням), на який можуть нараховуватися лише проценти, передбачені статтею 536 Цивільного кодексу України.