Як орендарям торгових об’єктів юридично правильно вирішити проблему орендної плати на період карантину і не втратити приміщення?

Олег Громовий, Керуючий партнер «GENTLS», Юрліга.

Уряд своєю постановою від 16.03.2020 року № 215 заборонив до 24.04.2020 р. в зв'язку із карантином роботу закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення.

30 березня 2020 р. Верховна Рада України прийняла Закон № 540-IX, який передбачає підстави звільнення наймача (орендаря) від плати за користування майном відповідно до ч.6 ст. 762 ЦК України з моменту встановлення карантину і до його завершення в установленому законом порядку.

Відповідно до цієї статті орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого орендоване приміщення не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, наведені вище нормативно-правові акти створили правові підстави, які дозволяють орендарям пов'язувати неможливість використання орендованих приміщень із введенням карантину. Разом з тим, наведені акти «автоматично» не призводять до звільнення від сплати орендної плати, а потребують доведення фактичних обставин, які унеможливлюють використання орендарем орендованого приміщення, як того вимагає ч.6 ст. 762 ЦК України, та вчинення низки юридичних дій, про які ми напишемо нижче.

Ми вважаємо, що при обґрунтуванні звільнення від орендної плати слід посилатись на ч. 6 ст. 762 ЦК України у зв'язку з тим, що орендар не може користуватись орендованим приміщенням. Підставами для звільнення від зобов'язання платити орендну плату є об'єктивна безпосередня неможливість використовувати передане у найм майно за цільовим призначенням через обставини, за які орендар не відповідає. Такими обставинами є обмеження адміністрацією торгівельних центрів доступу покупців до торгівельних приміщень та обмеження щодо орендаря здійснювати відповідну торгівельну діяльність у зв'язку з обмеженнями, які пов'язані із запровадженням карантину в Україні.

Очевидно, що станом на сьогодні відсутня практика розгляду судами спорів про орендну плату у зв'язку із карантином. Разом з тим існує судова практика розгляду подібних правовідносин в контексті застосування до них ч. 6 ст. 762 ЦК України як підстави для звільнення від відповідальності орендаря за невнесення орендної плати. Наші рекомендації в цій статті базуються саме на цій судовій практиці, тому мають практичну користь (Постанова ВС КГС від 08.08.2019 р. по справі № 910/14596/18); (Постанова ВС КГС від 18.12.2018 р. по справі № 910/7495/16); (Постанова ВС КГС від 03.04.2019 р. по справі № 905/1472/17); (Постанова САГС по справі № 905/569/19 від 20.02.2020 р.); (Рішення ГС м.Києва від 11.12.2019 р. по справі № 910/12171/19).

Ми рекомендуємо юридично коректно використовувати карантин як форс-мажорну обставину.

Обставини, за які орендар не відповідає у розумінні ч.6 ст. 762 ЦК України є ширшими, ніж поняття форс-мажорні обставини (Постанова ВП ВС від 08.05.2018 р. по справі № 910/7495/16). Відповідно до закону не вважаються форс-мажорними обставинами відсутність у боржника необхідних коштів (ч. 2 ст. 218 ГК України). Враховуючи те, що зобов'язанням орендаря є сплата грошових коштів, виконанню якого не перешкоджає режим карантину, оскільки банківська система працює та орендарі можуть здійснювати відповідні платежі, то посилання на форс-мажорні обставини в цьому контексті є необґрунтованим.

Разом з тим, сертифікат ТПП про настання форс-мажорних обставин може бути використаний для підтвердження обставин неможливості використання приміщення за його цільовим призначенням на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України у зв'язку із введеними обмеженнями в сфері торгівлі.

Для того, щоб юридично правильно вирішити проблему орендної плати на період карантину, ми рекомендуємо наступні дії:

1. Звернутися з листом до орендодавця, в якому:

- зазначити договір оренди, на підставі якого здійснюється оренда приміщення та вказати цільове призначення оренди;

- зазначити про неможливість використання орендованого приміщення у зв'язку із обмеженням доступу покупців до торгівельних приміщень та обмеженнями щодо орендаря здійснювати відповідну торгівельну діяльність у зв'язку із запровадженням карантину в Україні;

- обґрунтувати звільнення від орендної плати на підставі ч. 6 ст. 762 ЦК України у зв'язку із неможливістю використання приміщення через обставини, за які не відповідає орендар;

- вказати період, за який орендар пропонує звільнити його від орендної плати;

- підтвердити готовність сплати комунальних платежів та інших експлуатаційних витрат;

- запропонувати орендодавцю підписати договір про внесення змін і доповнень до основного договору щодо звільнення від орендної плати на період неможливості використання приміщення у зв'язку із карантином, запропонувавши відповідний проект такого договору.

2. В разі відмови Орендодавця прийняти пропозицію орендаря щодо звільнення від орендної плати, вчинити дії щодо мінімізації ризиків стягнення орендної плати в судовому порядку та/або дострокового розірвання договору з ініціативи орендодавця, а саме:

- здійснити фотофіксацію обмежень доступу покупців до торгівельних

приміщень та обмежень щодо орендаря здійснювати відповідну торгівельну діяльність у зв'язку із запровадженням карантину в Україні (вхідні групи, інформаційні таблички та повідомлення);

- скласти акт про обмеження допуску покупців та/або працівників орендаря до торгівельних приміщень;

- видати наказ (розпорядження) підприємства про призупинення діяльності відповідного об'єкту торгівлі;

- звернутися до ТПП для отриманням сертифікату про настання форс-мажорних обставин.

Правильне юридичне оформлення цих документів дозволить з високою ймовірністю уникнути стягнення орендної плати в суді в разі виникнення судового спору.

В разі необхідності правової допомоги, будь ласка, звертайтесь, будемо раді допомогти.