Договір оренди землі не може бути визнаний недійсним судом, у разі якщо сторони протягом певного часу його виконували

Інтернет ресурс Протокол (КСЦ/ВС у справі № 471/761/17-ц від 30 липня 2020 р).

Автор: Бердниченко Ірина.

Фабула судового акту: Укладення будь-якого договору передбачає собою досягнення домовленостей сторін, яка, в свою чергу, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

І хоча сторони вільні в укладенні договору та визначенні його умов, проте для кожного договору законодавством передбачені істотні умови, домовленість щодо яких обов’язково має бути досягнута.

Відповідно до частини 2 статті 638 Цивільного кодексу України, істотними умовами договору є умови про предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

В свою чергу, істотні умови договору оренди землі встановлені статтею 15 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої в договорі оренди обов’язково має бути визначено:

об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

дата укладення та строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Перелік підстав для визнання недійсності правочину визначені статтею 203 ЦК України.

Відповідно договір може бути визнаний недійсним, зокрема, у разі якщо:

зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Підписавши договір оренди землі на умовах, які були узгоджені з іншою стороною, з усіма наявними недоліками такого договору, сторона виражає волевиявлення та розуміє наслідки, а тому у суду не має підстав визнати договір недійсним, керуючись лише відсутністю в договорі однієї з істотних умов, передбачених законодавством.

Враховуючи, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

Фактичні обставини справи: До суду звернувся орендодавець з вимогою визнати договір оренди землі від 1 лютого 2011 року, укладений між ним та відповідачем на 49 років недійсним.

Підставами для визнання договору недійсним було вказано:

• Невідповідність площі земельної ділянки переданої в оренду, реальним даним;
• Не дотримано умови щодо нотаріального посвідчення договору;
• Договір зареєстровано в органі, який станом на дату реєстрації перестав діяти;
• Не вказано, на підставі яких документів позивач є власником земельної ділянки, не зазначено її кадастровий номер;
• Не підписано сторонами акт прийому-передачі земельної ділянки;
• При укладенні договору не було визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки, не зазначено, в якій кількості орендна плата сплачується в натуральній формі, а в якій - в грошовій;
• Не вказано адреси учасників правочину, їх ідентифікаційні номери та паспортні дані, яким чином орендар сплачує податок на дохід від оренди земельної ділянки;
• Відсутні умови перегляду орендної плати у зв`язку з інфляцією;
• Не вказано про акт передачі межових знаків на зберігання та про агрохімічний паспорт поля, земельної ділянки;
• Не зазначено, що орендар до органу місцевого самоврядування надає план сівозміни.

Судом першої та апеляційної інстанції у задоволенні позову відмовлено. Позивач звернувся з касаційною скаргою до Верховного Суду, який також відмовив у її задоволенні зазначивши, вказавши, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, а тому суди зробили правильний висновок про відмову у задоволенні позову.