Державна фіскальна служба України розглянула звернення платника податку щодо порядку застосування підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 Податкового кодексу України (далі – ПКУ) та визначення податкових зобов’язань з ПДВ при здійсненні платником податку операцій з постачання житла (об'єктів житлового фонду) та, керуючись статтею 52 ПКУ, повідомляє.

Згідно з підпунктами «а» і «б» пункту 185.1 статті 185 ПКУ об'єктом оподаткування податком на додану вартість є операції платників податку з постачання товарів/послуг, місце постачання яких відповідно до статті 186 ПКУ розташоване на митній території України.

Під постачанням товарів розуміється будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду (підпункт 14.1.191 пункту 14.1 статті 14 ПКУ).

Під постачанням послуг розуміється будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об'єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об'єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності. (підпункт 14.1.185 пункту 14.1 статті 14 ПКУ).

Відповідно до пункту 187.1 статті 187 ПКУ датою виникнення податкових зобов'язань з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок платника податку як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню, а в разі постачання товарів/послуг за готівку - дата оприбуткування коштів у касі платника податку, а в разі відсутності такої - дата інкасації готівки у банківській установі, що обслуговує платника податку;

дата відвантаження товарів, а в разі експорту товарів - дата оформлення митної декларації, що засвідчує факт перетинання митного кордону України, оформлена відповідно до вимог митного законодавства, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Водночас, порядок оподаткування ПДВ операцій з постачання житла визначений підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ. Зокрема, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об'єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв'язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Враховуючи вищезазначене, операція з постачання послуг із спорудження житла (об'єкта житлового фонду) для будівельної організації (надавача послуг - підрядника) є першою поставкою житла відповідно до підпункту 197.1.14  пункту 197.1 статті 197 ПКУ. Такі операції є об'єктом оподаткування ПДВ та оподатковуються за ставкою 20 відс. незалежно від того, матеріали замовника чи підрядника використані для будівництва такого житла.

Операції з подальшої передачі готового новозбудованого житла покупцям - фізичним особам звільняються від оподаткування ПДВ згідно з підпунктом 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПКУ.

Водночас, у випадку, коли замовник у процесі будівництва до оформлення права власності на новозбудоване житло, згідно з укладеними попередніми договорами з покупцями - фізичними особами, отримує забезпечувальні платежі, операції з перерахунку таких платежів покупцями - фізичними особами на рахунок замовника не змінюють базу оподаткування у замовника.

Разом з цим слід зазначити, що згідно з пунктом 199.1 статті 199 ПКУ у разі якщо придбані товари/послуги частково використовуються в оподатковуваних ПДВ операціях, а частково – у звільнених від оподаткування ПДВ операціях, платник податку зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до пункту 189.1 статті 189  ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати зведену податкову накладну в ЄРПН на загальну суму частки сплаченого (нарахованого) податку під час їх придбання або виготовлення, яка відповідає частці використання таких товарів/послуг, необоротних активів в неоподатковуваних операціях.

Частка використання товарів/послуг, необоротних активів в оподатковуваних операціях визначається у відсотках як відношення обсягів з постачання оподатковуваних операцій (без урахування сум податку) за попередній календарний рік до сукупних обсягів постачання оподатковуваних та неоподатковуваних операцій (без урахування сум податку) за цей же попередній календарний рік. Визначена у процентах величина застосовується протягом поточного календарного року (пункт 199.2 статті 199 ПКУ).

Розрахунок (перерахунок) частки використання товарів/послуг, необоротних активів в оподатковуваних операціях відображається в додатку 7 до податкової декларації з ПДВ, форма якої затверджена наказом Міністерства фінансів України від 28.01.2016 № 21 «Про затвердження форм та Порядку заповнення і подання податкової звітності з податку на додану вартість», зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 29.01.2016 за № 159/28289.

При цьому перерахунок частки використання придбаних товарів/послуг в оподатковуваних ПДВ операціях, розрахованої відповідно до пунктів 199.2 та 199.3 статті 199 ПКУ (виходячи з фактичних обсягів проведених протягом року оподатковуваних та неоподатковуваних операцій), здійснюється платником податку за підсумками календарного року, що настає за роком, в якому вони почали використовуватися.

Таким чином, якщо платник податку здійснює придбання послуг із спорудження житла (об'єкта житлового фонду), які у подальшому використовуються частково в оподатковуваних операціях та частково в неоподатковуваних ПДВ операціях, то у такому випадку платник податку зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ відповідно до статті 199 ПКУ, виходячи із частки, визначеної на підставі пункту 199.2 статті 199 ПКУ.