Относительно использования жилых помещений не по назначению

   
   Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва розглянув Ваш лист і повідомляє.
   
   В зв'язку з численними запитами житлових організацій та підприємств стосовно використання житлових приміщень не за призначенням Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України у листі від 05.01.2001 р. N 5/2-6 повідомляє наступне:
   
   "Перепланування житлових приміщень для розміщення в них офісів, контор, торгових організацій та для інших цілей непромислового характеру чинним законодавством не передбачено. Житлові будинки і житлові приміщення призначаються відповідно до норм Житлового кодексу для постійного проживання громадян.
   
   Використання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру чинним законодавством забороняється.
   
   Переобладнання житлових приміщень для використання їх в інших цілях проводиться в разі визначення їх непридатними для проживання з подальшим переведенням їх в нежилі, що регулюється статтею 8 Житлового кодексу УРСР та постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 "Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання".
   
   Згідно з СНіП 08.01-89 "Жилые здания" такі приміщення (приміщення громадського призначення) можуть бути розміщені в житлових будинках на першому, другому та цокольному поверхах і повинні мати входи і евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку та використовуватися за призначенням".
   
   Відповідно до вищенаведеного Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України відкликає свій лист від 16.04.99 р. N 17/5-92, в якому зазначалося, що:
   
   "У багатьох містах мають місце самочинні переустаткування і перепланування квартир і житлових приміщень.
   
   Особливо масовий характер мають випадки самовільного переустаткування приватизованих квартир під офіси, торгово-комерційні заклади та інше. При цьому руйнуються несущі конструкції, спотворюються фасади будинків, створюються незручності для мешканців.
   
   Згідно з статтею 6 діючого Житлового кодексу житлові будинки і житлові приміщення призначаються для постійного проживання громадян. Надання приміщень у житлових будинках для нестатків промислового характеру забороняється.
   
   Перевід житлових будинків і житлових приміщень у нежилі в будинках державного і громадського житлового фонду регулюється статтею 8 Житлового кодексу УРСР і постановою Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 "Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їхньої відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання".
   
   Використання житлових приміщень під офіси чи склади Житловий кодекс не регламентує.
   
   Згода мешканців будинку на використання приватизованого житла його власниками під інші цілі чинним законодавством не передбачено.
   
   Виходячи з вищезазначеного і зважаючи на те, що з моменту виходу Житлового кодексу УРСР у країні змінився суспільно-політичний лад, що зараз передбачає приватну власність на житло (будинок, квартиру), Державний комітет будівництва, архітектури та житлової політики України вважає, що використання приватних житлових будинків і квартир під контори (офіси), можливо при дотриманні Закону України від 16.11.92 р. N 2780-XII "Про основи містобудування" і Правил користування приміщеннями житлових будинків і при будинковими територіями, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 08.10.92 р. N 572, у частині недопущення обмеження інтересів інших громадян, що проживають у будинку. Дозвіл на розміщення в житлових приміщеннях офісів, контор, торгових організацій і для інших цілей непромислового характеру повинен видаватися за рішенням виконавчих органів міських (районних) рад і узгоджуватись з органом містобудування й архітектури, санітарних і протипожежних служб, а також власником будинку (об'єднання власників квартир). При цьому такі приміщення повинні бути розміщені в цокольному, на першому чи другому поверхах й обов'язково мати окремий вихід.
   
   Розробку проектної документації на переустаткування і перепланування квартир необхідно здійснювати відповідно до вимог діючих будівельних норм і правил (СНіП 2.08.01-89 "Жилые здания", СНіП 2.04.08-87 "Газопостачання", ДБН А.2.2-3-97 "Склад, порядок розробки, узгодження і твердження проектної документації для будівництва" і інші) і погоджувати з місцевими органами державного нагляду".
   
   Щодо відкриття магазину промтоварів у приміщеннях, які відповідно до положень постанови Ради Міністрів УРСР від 26.04.84 р. N 189 "Про порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання" визнані не житловими, повідомляємо наступне. Визнання житлових будинків і житлових приміщень непридатними для проживання з метою використання їх для відкриття кафе, барів - це тільки одна із вимог. Необхідно, щоб при роботі магазину не порушувались положення Закону України від 24.02.94 р. N 4004-XII "Про забезпечення санітарного та епідемічного благополуччя населення" та інші санітарні норми і правила, передбачені чинним законодавством України.
   
   Ви повідомили Комітету тільки про те, що сусіди створюють перешкоди у відкритті магазину, і не повідомили про те, чи є ці сусіди членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
   
   Відповідно до статті 1 Закону України від 29.11.2001 р. N 2866-III "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. Об'єднання є юридичною особою, яка створюється відповідно до закону, має печатку із своїм найменуванням та інші необхідні реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку.
   
   Згідно зі статтею 19 Закону України від 29.11.2001 р. N 2866-III "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна.
   
   Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню.
   
   Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном.
   
   Об'єкти права спільної власності на майно можуть бути передані в користування фізичній або юридичній особі або групі осіб у разі, якщо це не пов'язано з порушенням прав і інтересів співвласників неподільного та загального майна, які охороняються законом.
   
   Стаття 26 Закону України від 29.11.2001 р. N 2866-III "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає, що власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об'єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.
   
   За необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно у порядку, встановленому законодавством.
   
   У порядку, передбаченому статутом, правління об'єднання за дорученням загальних зборів може укласти договір оренди з фізичною або юридичною особою щодо приміщень, які перебувають у спільній власності членів об'єднання. За домовленістю сторін може бути укладений договір про передачу в оренду квартири (приміщення) та приміщень або їх частини, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання. В цьому випадку договором визначається чистка кожної сторони в отриманні доходів та сплаті податків, інших обов'язкових платежів, передбачених законом чи статутом.
   
   Предметом договору оренди жилих та нежилих приміщень для ведення господарської, підприємницької або іншої не забороненої законом діяльності може бути квартира чи нежиле приміщення, що розміщені в багатоквартирних будинках, з дотриманням орендарем державних будівельних, протипожежних, санітарно-гігієнічних та інших норм, встановлених законодавством.
   
   У договорі оренди таких приміщень обов'язково зазначаються предмет договору, мета використання приміщень, номер і дата видачі документа, що посвідчує державну реєстрацію орендаря як суб'єкта підприємницької діяльності, термін, на який укладається договір, обов'язки та права орендаря і орендодавця, відповідальність за заподіяні збитки. У договорі можуть бути визначені також інші умови.
   
   Орендар має бути ознайомлений із статутом об'єднання, правами та обов'язками членів об'єднання.
   
   У разі необхідності проведення будівельних робіт заінтересована сторона отримує відповідні дозволи згідно з законодавством.
   
   Не допускається передача в оренду жилого чи нежилого приміщення для ведення господарської, підприємницької та іншої діяльності, якщо це буде суперечити інтересам або обмежувати права інших власників (користувачів) приміщень.
   
   Спори щодо укладення, виконання або припинення договору оренди приміщення для зазначеної діяльності вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.
   
   На підставі вищезазначеного, Державний комітет України з питань регуляторної політики та підприємництва радить Вам спочатку дізнатись чи маєте Ви справу із об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку, а вже потім діяти відповідно до норм чинного законодавства України.
   
   Т. в. о. Голови

В. Загородній