Налоговый учет оперативной аренды земли

ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АДМІНІСТРАЦІЯ УКРАЇНИ
   
   ЛИСТ
   
   від 27.12.2004 р. N 11740/6/15-2315

   
   Облік операцій із придбання та продажу землі як окремого об'єкта, як об'єкта нерухомості із землею, та землі, отриманої у власність у процесі приватизації, встановлено п. 8.9 ст. 8 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" (далі - Закон про прибуток), норми якого необхідно ув'язувати з нормами Закону України "Про податок на додану вартість" (далі - Закон про ПДВ) при оподаткуванні ПДВ.
   
   Згідно із пп. 8.9.1 ст. 8 Закону про прибуток платник податку веде окремий облік операцій з продажу або купівлі землі як окремого об'єкта власності. Витрати, пов'язані з таким придбанням, не підлягають включенню до валових витрат звітного податкового періоду або до групи основних фондів з метою амортизації. Якщо у майбутньому такий окремий об'єкт власності продається, платник податку включає до складу валових доходів позитивну різницю між сумою доходу, отриманого внаслідок такого продажу, та сумою витрат, пов'язаних із купівлею такого окремого об'єкта власності, збільшених на коефіцієнт індексації, визначений у пп. 8.3.3 цієї статті.
   
   У разі коли витрати (з урахуванням індексації), понесені у зв'язку з придбанням такого об'єкта власності, перевищують доходи, отримані внаслідок його продажу, збиток від такої операції не включається до складу валових витрат та покривається за рахунок власних джерел платника податку.
   
   Отже, платник податку, який отримав в оперативну оренду землю, має право на віднесення до складу валових витрат орендної плати, а у разі якщо цей платник податку придбав земельну ділянку окремо від об'єкта нерухомого майна, розташованого на ній, то платник податку веде окремий податковий облік цієї ділянки відповідно до пп. 8.9.1 ст. 8 Закону про прибуток.
   
   У разі якщо у майбутньому цей платник податку продає об'єкт нерухомого майна (1 група основних фондів) із землею під цим об'єктом, разом чи окремо, такий платник податку повинен в обліку відобразити окремий продаж об'єкта нерухомого майна (балансова вартість групи 1 зменшується на суму балансової вартості проданого об'єкта, а сума перевищення виручки від продажу над балансовою вартістю цього об'єкта включається до валових доходів та, навпаки, сума перевищення балансової вартості над виручкою від такого продажу включається до валових витрат) та землі (до складу валових доходів включається позитивна різниця між сумою доходу, отриманого внаслідок продажу, та сумою витрат, пов'язаних із купівлею землі, збільшених на коефіцієнт індексації).
   
   Що стосується ПДВ, то Законом України від 15.06.2004 p. N 1782-IV "Про внесення змін до Закону України "Про податок на додану вартість" (набрав чинності з дня його опублікування та поширюється на податкові періоди починаючи з 01.01.2004 р.) викладено в новій редакції норми пп. 5.1.7 ст. 5 Закону про ПДВ, згідно з яким звільняються від оподаткування ПДВ операції з поставки (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних паїв, крім тих, що знаходяться під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень пп. 5.1 ст. 5 цього Закону).
   
   В той же час згідно з пп. 5.1 Закону про ПДВ звільненню від оподаткування ПДВ підлягають операції з безоплатної приватизації житлового фонду, присадибних ділянок та земельних паїв відповідно до законодавства, а також з надання послуг, отримання яких є передумовою приватизації житлового фонду, присадибних ділянок та земельних паїв, а також приватизації цілісних майнових комплексів.
   
   Таким чином, якщо з землею (земельними ділянками, земельними паями) як з окремим об'єктом власності, незалежно від того, придбання її відбувалося як окремого об'єкта чи у складі об'єкта нерухомості, здійснюються операції з поставки (продажу, передачі), то така операція з відчуження звільняється від оподаткування ПДВ.
   
   У випадку коли здійснюються операції з поставки (продажу, передачі) об'єкта(ів) нерухомості разом із землею, яка знаходиться під таким об'єктом та включається до їх вартості, то такі операції підлягають оподаткуванню ПДВ на загальних підставах.
   
   Якщо поставці (продажу, передачі) підлягає об'єкт нерухомості, без землі, на якій знаходиться така нерухомість, то така операція, пов'язана з відчуженням нерухомого об'єкта, оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку.
   
   Якщо при цьому земля, на якій знаходиться нерухомий об'єкт, що відчужується, передається в оперативну оренду, то відповідно до пп. 7.9.6 ст. 7 Закону про прибуток не змінюються податкові зобов'язання орендодавця та орендаря, а орендар має право на збільшення валових витрат на суму нарахованого орендного платежу за наслідками податкового періоду, в якому здійснюється таке нарахування.
   
   Щодо ПДВ, то звільненню від ПДВ підлягає лише орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності держави або територіальних громад, якщо така орендна плата повністю зараховується до відповідних бюджетів.
   
   Заступник Голови
   В. Копилов