Обязательство проведения оценки имущества установлено ст. 7 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности» от 12.07.2001 г. № 2658-ІІІ (далее − Закон об оценке). Наиболее частым случаем проведения оценки для физлиц является налогообложение имущества. В каких случаях необходима оценка недвижимости и кто имеет право ее осуществлять − попробуем разобраться далее.
Определение оценочной стоимости
Во всех случаях перехода права собственности на объект недвижимости, кроме случая наследования членами семьи наследодателя первой степени родства, необходимо определить оценочную стоимость объекта недвижимости, поскольку, согласно п. 172.3 ст. 172 Налогового кодекса Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VІ (далее − НКУ), доход от продажи объекта недвижимости определяется на основе цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.
При налогообложении дохода от продажи объектов недвижимого имущества происходит сравнение цены и оценочной стоимости с целью определения базы налогообложения на доход физлица от продажи недвижимого имущества. По результатам такого сравнения оценочная стоимость используется как база налогообложения только в случае превышения ею цены, указанной в договоре купли-продажи. То есть действует принцип «используй то, что больше».
Кто имеет право проводить оценку?
В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины «О проведении оценки для целей налогообложения, начисления и уплаты прочих обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» от 21 августа 2014 года № 358 (далее − Постановление № 358) оценка объекта для целей налогообложения осуществляется исключительно субъектами оценочной деятельности, которые отвечают требованиям Закона об оценке. Такое соответствие подтверждается действующим сертификатом субъекта оценочной деятельности, выданным Фондом государственного имущества Украины, и наличием сведений о таком субъекте в Государственном реестре оценщиков и субъектов оценочной деятельности.
Субъекты оценочной деятельности в сфере оценки земель, в свою очередь, должны отвечать критериям, предъявляемым к ним ст. 6 Закон Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 г. № 1378-ІV.
Оценка имущества
Оценка имущества проводится на основании договора на проведение оценки имущества, заключенного между субъектом оценочной деятельности и заказчиком оценки и устанавливающего цену на услуги по оценке. Заказчиками могут быть исключительно лица, которым указанное имущество принадлежит или находится у них на законных основаниях, а также те, кто заказывает оценку имущества по поручению указанных лиц.
Для проведения оценки недвижимого имущества заказчик оценки передает субъекту оценочной деятельности следующие документы:
1. Документ, удостоверяющий право собственности на недвижимое имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве собственности, решение суда, государственный акт о праве собственности на земельный участок и т. д.);
2. Технический паспорт на недвижимое имущество;
3. Паспорт владельца (для заключения договора на проведение оценки и проверки правомочности заказа оценки).
Информация, которую должен содержать отчет об оценке
Информация из отчета об оценке имущества, отчета об экспертной денежной оценке земельных участков, составленного для целей налогообложения, вносится беспрепятственно и бесплатно в единую базу данных отчетов об оценке по форме, установленной Фондом государственного имущества Украины. Эта норма имеет обязательный характер в соответствии с п. 1 Постановления № 358. Кроме того, такая форма с уникальным номером является дополнением к отчету и используется нотариусом для проверки факта внесения информации из отчета об оценке имущества в единую базу отчетов. Поэтому заказчики оценки при приеме услуг должны убедиться в том, что к отчету об оценке имущества прилагается дополнение к отчету.
Одной из определяющих характеристик отчета об оценке является срок его действия. В большинстве случаев оценщик отмечает такую информацию в самом документе, в частности, в заключении о стоимости объекта оценки. Однако, в соответствии с п. 1 Постановления № 358, срок действия отчета об оценке может составлять не более шести месяцев с даты оценки. Поэтому заказчики должны четко зафиксировать в договоре на проведение оценки имущества информацию о желаемой дате оценки, а также сроке действия отчета. Такая внимательность сделает невозможным истечение срока действия отчета до нотариального удостоверения перехода прав собственности на недвижимое имущество.
В случае потери отчета об оценке есть возможность получить от субъекта оценочной деятельности второй экземпляр, поскольку документы об определении оценочной стоимости объекта оценки хранятся в архиве субъекта оценочной деятельности в бумажной или электронной форме не менее одного года. Получение второго экземпляра отчета платное, если такая возможность прописана в договоре на проведение оценки.
Если заказчик оценки имеет основания для недовольства услугами оценщика и заключением о стоимости имущества, он вправе инициировать рецензирование отчета об оценке имущества, что предусмотрено ст. 13 Закона об оценке.