Купля-продажа жилого дома – это важный юридический процесс, который требует нотариального удостоверения. В соответствии с Законом Украины «О нотариате» и действующим Порядком совершения нотариальных действий, для законности сделки и защиты прав сторон необходимо подготовить соответствующий пакет документов.
Детальный перечень документов, необходимых для нотариального удостоверения сделки об отчуждении недвижимости, можно уточнить в государственной нотариальной конторе или у частного нотариуса. Ознакомиться с перечнем ГНК и частных нотариусов Днепропетровской, Запорожской, Кировоградской, Одесской, Николаевской и Херсонской областей можно на официальном вебсайте Южного межрегионального управления Министерства юстиции (г. Одесса) (ссылка).
Удостоверение договоров купли-продажи недвижимости (включая объекты незавершенного строительства) осуществляется по месту расположения недвижимого имущества, месту регистрации юридического лица или месту проживания физического лица – стороны договора. Поэтому, если, например, продавец или покупатель проживают в Днепре, а недвижимость находится в Одессе, сделку можно удостоверить как в Днепре, так и в Одессе.
Перечень документов определяется индивидуально в зависимости от состава участников сделки, наличия малолетних детей, количества совладельцев, семейного положения продавца и т.д. Если от имени стороны действует представитель, необходимо предоставить нотариально удостоверенную доверенность с четким указанием полномочий на заключение сделки.
Основной перечень документов
1. Документы, удостоверяющие личность сторон договора
Продавец и покупатель должны предоставить паспорт гражданина Украины или другой документ, удостоверяющий личность. Установление личности осуществляется по паспорту гражданина Украины или другому документу, удостоверяющему личность, национальному паспорту иностранца или документу, его заменяющему, удостоверению личности с инвалидностью или участника Второй мировой войны, удостоверению, выданному по месту работы физического лица. Обращаем внимание, что водительское удостоверение, удостоверение моряка, члена экипажа, лица с инвалидностью или участника Второй мировой войны, удостоверение, выданное по месту работы физического лица, не могут быть использованы гражданином Украины для установления его личности при заключении сделок. Также стоит отметить, что в условиях военного положения для сторон договора – граждан рф действуют ограничения: приостанавливается нотариальное удостоверение, в частности, но не исключительно, сделок купли-продажи имущества с участием сторон (стороны) договора – гражданина государства-агрессора.
2. Регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (РНОКПП)
Обе стороны должны предоставить идентификационный код, кроме случаев, когда физическое лицо отказалось от него по религиозным убеждениям и имеет соответствующую отметку в паспорте.
3. Правоустанавливающие документы на жилой дом
Продавец должен подтвердить право собственности на дом, предоставив один из следующих документов:
• договор купли-продажи, дарения, мены;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда о признании права собственности;
• государственный акт на право собственности на земельный участок (если дом расположен на приватизированной земле);
• свидетельство о приобретении имущества на аукционе.
Если государственная регистрация права собственности проведена без выдачи правоустанавливающего документа, подтверждение осуществляется на основании данных из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.
4. Технический паспорт на объект недвижимости
Важно, чтобы площадь объекта в техническом паспорте соответствовала правоустанавливающим документам. Если таких сведений нет, они получаются государственным регистратором из Единой государственной электронной системы в сфере строительства.
Нотариус обязательно проверяет, не наложены ли на дом обременения (ипотеки, аресты и т.д.).
Если документы содержат противоречивую информацию или недостаточно данных, нотариус может запросить дополнительные справки в соответствующих органах.
Дополнительные документы (при необходимости):
1. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги
Хотя не является обязательной, покупатель может потребовать подтверждение отсутствия долгов.
2. Разрешение органов опеки и попечительства
Если среди владельцев есть несовершеннолетние или недееспособные лица, необходимо разрешение от органов опеки.
3. Свидетельство о браке / расторжении брака, согласие второго из супругов
Если дом приобретен в браке, требуется нотариальное согласие второго из супругов на продажу.
4. Оценка имущества
Для определения рыночной стоимости дома необходим отчет об оценке недвижимости, особенно если сделка предусматривает уплату налогов.
5. Справка о составе семьи жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета или другого уполномоченного органа по вопросам регистрации места проживания или заявление о наличии/отсутствии малолетних и несовершеннолетних детей.
Обращаем внимание, что при удостоверении сделки относительно объекта жилой недвижимости и/или земельного участка, на котором расположен такой объект, отчуждатель этого имущества подает заявление о наличии / отсутствии у малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц прав пользования этим имуществом. С целью проверки наличия / отсутствия таких прав нотариус имеет право дополнительно запрашивать от физических и юридических лиц соответствующие сведения и документы.
6. Если дом расположен на приватизированном земельном участке, нужен документ, подтверждающий права на него. Если на неприватизированном – то документ о присвоении кадастрового номера.
7. Заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли имущества, которое продается, или письменное уведомление всех других участников общей долевой собственности (как физических, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю другому лицу - в случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество.
Подготовка документов к нотариальному удостоверению договора купли-продажи жилого дома – ответственный процесс, требующий внимания к деталям. Заблаговременная проверка и сбор всех необходимых документов помогут избежать задержек и обеспечат законность сделки.