Особенности налогообложения доходов, полученных нерезидентами, предусмотрены п. 170.10 ст. 170 Налогового кодекса Украины от 02 декабря 2010 года № 2755-VІ (далее – НКУ).
Так, в соответствии с п. 170.10.1 НКУ доходы с источником их происхождения в Украине, которые начисляются (выплачиваются, предоставляются) в пользу нерезидентов, облагаются налогом по правилам и ставкам, определенным для резидентов (с учетом особенностей, определенных некоторыми нормами разд. IV НКУ для нерезидентов).
Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества определен ст. 172 НКУ, согласно п. 172.9 которой доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами – нерезидентами, облагается налогом в соответствии со ст. 172 НКУ в порядке, установленном для резидентов, по ставке, определенной п. 167.1 НКУ (18 %).
В соответствии с п. 172.1 НКУ не облагается налогом один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена):
Условие о нахождении такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком в наследство.
Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаваемых вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.
Вместе с тем, согласно абзацу второму п. 172.2 ст. 172 НКУ доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте), указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 ст. 172 НКУ, подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.1 ст. 167 НКУ (18 %), кроме случаев, если указанное в абзаце втором п. 172.2 ст. 172 НКУ имущество получено налогоплательщиком в наследство.
При этом доход от продажи объектов недвижимости, указанных в абзаце втором п. 172.2 НКУ, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины (абзац пятый п. 172.2 НКУ).
Абзацем седьмым п. 172.2 НКУ определено, что под расходами на приобретение объекта недвижимости понимаются:
а) средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг, деривативов (деривативных контрактов) и имущественных прав, погашение которых произошло путем передачи объекта недвижимости (или его части);
б) средства, переданные в управление управляющему фонда финансирования строительства;
в) расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;
г) стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;
ґ) стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;
д) расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, которое было передано как компенсация по таким договорам;
е) регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, осуществляемые в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;
є) стоимость объекта недвижимости, который был задекларирован лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразделом 94 разд. XX «Переходные положения» НКУ;
ж) стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, который был получен при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком – акционером (участником, партнером, пайщиком, основателем, контролирующим лицом);
з) расходы, понесенные на строительство объекта недвижимости;
и) расходы, понесенные на приобретение неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости;
і) денежная сумма, указанная в жилищном сертификате на приобретение объекта жилой недвижимости, который был получен налогоплательщиком как компенсация за поврежденный / уничтоженный объект недвижимого имущества в соответствии с Законом Украины от 23 февраля 2023 года № 2923-ІХ «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины, и Государственный реестр имущества, поврежденного и уничтоженного в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины».
Расчет уменьшения дохода от продажи, в частности объектов недвижимости, на суммы разрешенных расходов проводится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо, – таким лицом (абзац девятый п. 172.2 НКУ).
Если налогоплательщик воспользовался правом на зачет расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, мены объектов недвижимости, осуществленных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или самозанятое лицо (абзац десятый п. 172.2 НКУ).
Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией (абзац одиннадцатый п. 172.2 НКУ).
Налоговая декларация подается за базовый отчетный (налоговый) период, равный календарному году для налогоплательщиков налога на доходы физических лиц, в том числе самозанятых лиц, – до 01 мая года, следующего за отчетным, кроме случаев, предусмотренных разд. IV НКУ (п.п. 49.18.4 НКУ).
Таким образом, доход физического лица – нерезидента от продажи третьего и последующих объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 НКУ, или второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в п. 172.1 НКУ, может быть уменьшен на сумму расходов на их приобретение, установленных абзацем седьмым п. 172.2 НКУ.