Практика часто демонстрирует сложные сценарии. Владелец, имея на руках победное судебное решение относительно права собственности, обращается к государственному регистратору, однако сталкивается с отказом в проведении регистрационных действий.
Причина такой ситуации кроется в изменении владельца имущества. На момент подачи иска владельцем было одно лицо, а во время обращения к регистратору право собственности уже перешло к другому лицу.
В случае отказа регистратор руководствуется нормами Закона Украины «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», поскольку именно этот Закон регулирует отношения в сфере регистрации вещных прав и направлен на утверждение и защиту государством таких прав. Соблюдение требований этого акта является обязанностью каждого регистратора. Статья 26 четко регламентирует порядок прекращения права собственности при отмене решений. Прекращается только то право, которое было зарегистрировано на основании отмененного решения или признанного недействительным документа.
Если во время длительного процесса владелец изменился, то это создает для государственного регистратора противоречие между заявленными и зарегистрированными правами.
Так запускается цепочка постоянных переходов права собственности. Регистратор осуществляет свои полномочия только в пределах, предоставленных ему Законом, оставляя вопросы реституции исключительно в компетенции суда.
Для сохранения актива в рамках судебного спора следует действовать на опережение. Часть 2 статьи 386 Гражданского кодекса Украины предоставляет право владельцу, который предполагает нарушение своих прав, требовать от суда запрета действий, которые создают такую угрозу.
Статья 25 Закона регламентирует: регистрационные действия приостанавливаются на основании действующего судебного решения о соответствующем запрете. Поэтому для полной защиты недвижимости от перепродажи целесообразно вместе с исковым заявлением подавать требование об обеспечении иска путем запрета любых регистрационных действий.