Компенсация арендодателю коммунальных услуг не облагается НДС. Спорная позиция ДФС

   Очень часто арендодатель недвижимости (помещений) выставляет арендатору помимо арендной платы также и возмещение коммунальных услуг, электроэнергии. Если арендодатель является плательщиком НДС, он всегда на эти суммы начислял обязательство НДС. При этом арендатор имел право на налоговый кредит на основании налоговой накладной арендодателя. Так было как до вступления в силу Налогового кодекса, так и после, вплоть до настоящего времени. Но, оказывается, налогоплательщики все это время поступали неверно!? По крайней мере, такой вывод можно сделать из данной налоговой консультации (письмо ГНСУ от 19.04.2016 г. № 8815/6/99-99-19-03-02-15): налоговое обязательство у арендодателя должно быть, а налогового кредита у арендатора нет.
   
   Свои доводы налоговики обосновывают следующим.
   
   Компенсации затрат на потребленные арендатором коммунальных услуг и электроэнергии не является объектом налогообложения НДС, поскольку арендодатель не осуществляет операций по поставке арендатору коммунальных услуг и электроэнергии. А раз эти операции не являются облагаемыми, то необходимо начислить условное обязательство на основании п.198.5 НКУ (если был налоговый кредит) с выпиской сводной налоговой накладной, которая не предоставляется арендатору. Таким образом, исходя из логики налоговиков, у арендодателя есть налоговый кредит и налоговое обязательство, а арендатор не имеет права на налоговый кредит.
   
   При таком подходе у арендодателя возникают дополнительные расходы по начислению «условного» НДС, на которые придется увеличить сумму, подлежащую компенсации арендатором.
   
   По нашему мнению, выводы налоговиков не соответствуют нормам Налогового кодекса.
   
   ВО-ПЕРВЫХ, термин «постачання послуг» включает в себя любую операцию. Это прямо указано в п.14.1.185 НКУ. Определение «операции» в Налоговом кодексе отсутствует, поэтому обратимся к Закону «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» в статье 1 которого есть определение «господарська операція — дія або подія, яка викликає зміни в структурі активів та зобов’язань, власному капіталі підприємства». Поскольку расчеты по компенсации коммунальных услуг, электроэнергии проходят через арендодателя, то соответственно это влияет на структуру активов и обязательств, поэтому компенсация коммунальных услуг, электроэнергии является операцией поставки для целей обложения НДС.
   
   ВО-ВТОРЫХ, согласно п.188.1 НКУ в базу обложения НДС «включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг». Кроме того, в данном пункте также указано, что не включается в базу обложения только компенсация коммунальных услуг и электроэнергии арендодателю — бюджетной организации. Следовательно, если компенсация оплачивается арендодателям, не являющихся бюджетниками, то она включается в базу обложения НДС.
   
   В-ТРЕТЬИХ, в отношении коммунальных услуг и электроэнергии арендодатель является посредником, следовательно, к таким отношениям может быть применен п.189.4 НКУ, указывающий на базу обложения и дату возникновения обязательства НДС при любых «інших цивільно-правових договорів та без права власності на такі товари/послуги».
   
   Для того, чтобы избежать конфликтных ситуаций при налоговых проверках и не доводить дело до суда, возможны следующие варианты действий:
   
   а) получить индивидуальную налоговую консультацию.
   
   б) перевести арендаторов на прямые расчеты с поставщиками коммунальных услуги и электроэнергии (но этот вариант не всегда возможен).
   
   в) включить в расчет арендной платы коммунальные услуги и электроэнергию, и ежемесячно пересматривать размер арендной платы в зависимости от изменения объема потребления этих услуг; это будет соответствовать статье 762 «плата за пользование имуществом» ГКУ (такой вариант не подходит госпредприятиям, поскольку эти услуги нельзя включать в арендую плату, они должны компенсироваться отдельно согласно п.3 Постановления КМУ от 4 октября 1995г. N 786).
   
   Тем предприятиям, которым не подходит ни один из перечисленных вариантов, предлагаем отстаивать свои права, руководствуясь изложенными выше аргументами.