Питання оплатного користування чужим майном часто постає перед кожною сучасною людиною. Мова йде про оренду квартири, нежилого приміщення, обладнання для ведення бізнесу тощо.
Так, наприклад, одним зі “стовпів”, на яких тримається аграрний сектор – це оренда земельних ділянок сільськогосподарського призначення. У даному контексті дуже важливо розуміти всі істотні умови договору оренди землі, на яких базується право оренди. Однією із таких умов є строк дії договору оренди.
Речове право, в тому числі й право оренди, виникає після його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До такого висновку можна дійти, проаналізувавши положення, закріплені в пункті 1 частини першої статті 2 та частині другій статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також статті 182 та 334 Цивільного кодексу України.
Потрібно одразу зауважити, що строк дії договору оренди землі нерозривно пов’язаний зі строком права оренди. Облік строку дії договору оренди землі починається одразу після його укладення, а отже і право оренди припиняється одночасно із закінченням строку дії договору оренди землі, незалежно від того, коли право оренди було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Водночас строк дії договору оренди землі може бути змінений або поновлений, або, взагалі, договір оренди землі може бути укладений на новий строк.
Так, для зміни строку дії договору оренди землі потрібно укласти окремий договір. Проте, потрібно пам’ятати, що в такий спосіб можна вносити зміни щодо строку дії основного договору, а не поновлювати його. Отже, в такому випадку потрібно пам’ятати про всі обмеження щодо граничних строків оренди землі, які передбачені, зокрема, статтею 19 Закону України «Про оренду землі», а в умовах воєнного стану ще й про обмеження, передбачені пунктом 12 частини другої статті 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» та пунктами та пунктами 27 та 28 розділу Х Земельного кодексу України.
Так, наприклад, Законом України «Про оренду землі» визначено, що строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років, а Законом України «Про правовий режим воєнного стану», що передача в оренду земельних ділянок комунальної форми власності здійснюється військовими адміністраціями населених пунктів на строк, що не перевищує одного року.
Також потрібно пам’ятати, що внести зміни можна тільки до договору оренди землі, який ще не припинив свою дію через сплив строку, на який його укладено.
Поняття поновлення договору оренди землі в його сучасному розумінні відповідно до змін, внесених до Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набув чинності 16 липня 2020 року, полягає в автоматичному поновленні права оренди на той самий строк та на тих самих умовах програмними засобами Державного реєстру речових прав на нерухоме майно без будь-яких додаткових дій з боку сторін договору та звернення до державного реєстратора.
Для автоматичного поновлення договір оренди землі повинен містити в собі відповідну умову про його поновлення, а право оренди повинно бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно із включенням до нього таких відомостей про поновлення.
Проте, ці правила застосовуються лише до договорів оренди землі, які були укладені або змінені після 16 липня 2020 року.
Якщо сторона по договору виявить бажання відмовитись від поновлення договору оренди землі, вона має не пізніше як за один місяць до спливу строку його дії звернутись до будь-якого державного реєстратора, в тому числі й нотаріуса, який здійснює діяльність в межах області, в якій знаходиться земельна ділянка. Державний реєстратор сформує необхідну заяву та виключить відомості про поновлення договору оренди землі із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У такому разі після закінчення строку дії договору оренди землі право оренди припиниться.
Однак, тут необхідно звернути увагу на той нюанс, що право на звернення із такою заявою про виключення відомостей про поновлення договору оренди землі має сторона такого договору. Але ж існують випадки, коли орендодавець за договором оренди землі й власник землі можуть бути різними особами, бо право оренди продовжує діяти навіть у разі зміни власника землі. В такому випадку доречно буде одночасно із набуттям права власності на землю потурбуватись і про внесення змін до договору оренди землі в частині заміни орендодавця.
Підсумовуючи можна сказати, що поновлення договору оренди землі більше не полягає у необхідності вчинення певних дій чи укладення додаткових договорів з боку орендаря, а відбувається в результаті свідомої бездіяльності орендодавця, яка полягає у тому, що останній протягом строку дії договору оренди не здійснив дій щодо відмови від його поновлення.
Також з 16 липня 2020 року набула чинності нова редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка надає можливість орендарю, який належно виконував свої обов'язки, укласти договір оренди землі на новий строк.
Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк відрізняється від поновлення договору оренди землі наявною необхідністю вчинення сторонами договору активних дій з укладення нового договору.
З боку орендаря необхідним є належне виконання умов основного договору оренди, а також завчасне повідомлення власника земельної ділянки про намір укласти його на новий строк (щонайменше за місяць до закінчення строку дії договору).
До такого повідомлення обов’язково додається проєкт нового договору оренди землі, умови якого можуть відрізнятись від умов основного договору. Такий проєкт бажано долучати у двох екземплярах.
Тут важливо зауважити, що оскільки переважне право укласти договір оренди землі на новий строк фактично полягає в укладенні нового договору оренди землі, то усі обмеження щодо строків дії договору застосовуються тільки до нового договору. Наприклад, якщо основний договір оренди землі умовно було укладено строком на 50 років, то укласти договір оренди землі на новий строк також можливо на 50 років.
Повертаючись до повідомлення, власник землі, в свою чергу, має право укласти такий договір оренди землі або направити свої зустрічні пропозиції щодо істотних умов договору оренди землі, або відмовитись від укладення договору оренди землі на новий строк, або може взагалі проігнорувати таке повідомлення.
У двох останніх випадках орендар, який має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк, може звернутись до суду за захистом свого права шляхом визнання укладеним договору оренди землі на новий строк.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Окремо слід звернути увагу на те, що перехідними положеннями Закону України «Про оренду землі» також визначено особливості укладення договорів оренди землі на новий строк та поновлення договорів оренди, які були укладені до 16 липня 2020 року.
До таких договорів застосовуються правила щодо їх поновлення або укладення на новий строк, визначені законодавством, що існувало на момент їх укладення.
Таким чином, якщо договір оренди землі було укладено, допустимо, 15 липня 2020 року, то процедура його поновлення повинна відбуватись згідно із положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 13 лютого 2020 року.
В розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 13 лютого 2020 року поняття поновлення договору оренди землі та укладення договору оренди землі на новий строк є тотожними.
Отже, потрібно приділяти увагу даті укладення договору оренди землі при визначенні того, в який спосіб він буде поновлюватись, або за, умовно кажучи, «старими» правилами, або за «новими» з автоматичним поновленням програмними засобами Державного реєстру прав.
Загалом, редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі», які існували до 16 липня 2020 року, та редакція від 16 липня 2020 року за своїм змістом майже не відрізняються, проте мають свої особливості.
Так, до 16 липня 2020 року дана стаття передбачала, що укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренді землі) здійснюється на підставі додаткової угоди до договору оренди землі. Така угода може передбачати також внесення змін до умов основного договору оренди.
Але якщо орендар продовжує користуватись земельною ділянкою протягом місяця після спливу строку дії договору оренди та за відсутності письмових заперечень орендодавця, то такий договір вважається поновленим на той самий строк та на тих самих умовах.
Проте, укладення додаткової угоди все одно залишається обов’язком кожної зі сторін основного договору оренди землі. У разі ухилення сторони від виконання свого обов’язку щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі орендар має право звернутись до суду із позовом про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.
Підсумовуючи все вищезазначене, в умовах сучасності потрібно чітко відрізняти момент початку та закінчення дії строку договору оренди від моменту виникнення та припинення права оренди.
Право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, а облік строку дії договору оренди починається з моменту його укладення. Проте, право оренди припиняється у зв’язку зі спливом строку, на який було укладено договір оренди.
Строк дії договору оренди землі може бути змінений за окремим договором. Також договір оренди землі може бути поновлено, а може бути укладено на новий строк, однак тут потрібно пам’ятати про те, що зміст цих понять може відрізнятись залежно від того, коли було укладено договір оренди – до 16 липня 2020 року чи після.