Яку групу єдиного податку обрати ФОП для оренди нерухомості?

12.09.25

Гайд з обрання групи платника єдиного податку ФОП, який здає в оренду власне або орендоване нерухоме майно.

Що таке «оренда» у контексті ЄП?

Оренда (найм) — це передача майна у тимчасове платне користування, визначена ст. 759 Цивільного кодексу України (ЦКУ). Водночас згідно з пп. 14.1.185 Податкового кодексу України (ПКУ) оренда вважається послугою.

 Такого висновку доходять фахівці ДПС у своєму роз’ясненні.

 Отже, надання нерухомого майна в оренду — це послуга, а значить, ФОП, який займається такою діяльністю, може розглядати 2 або 3 групу єдиного податку, залежно від інших умов.

Коли можна бути на 2 групі?

ФОП може обрати 2 групу єдиного податку, якщо дотримано таких умов:

Умова Пояснення
 Кількість працівників не більше 10 осіб
 Доходи не перевищують 834 МЗП (у 2025 році це 6 672 000 грн)
 Клієнти тільки населення або платники єдиного податку
 Діяльність не є посередницькою або забороненою для 2 групи

 Якщо ФОП здає нерухомість у власності або орендує її і далі здає — це допускається для 2 групи, якщо виконує умови вище.

Хто не може бути на 2 групі?

ФОПи, які:

  •  надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди нерухомості (це КВЕД 70.31 — “Агенції нерухомості”)
  •  надають доступ до Інтернету
  •  займаються виробництвом, постачанням, продажем (реалізацією) ювелірних та побутових виробів з дорогоцінних металів, дорогоцінного каміння, дорогоцінного каміння органогенного утворення та напівдорогоцінного каміння.

 Такі особи можуть бути лише на 3 групі (за умови дотримання граничного доходу — до 1167 МЗП, тобто 9 336 000 грну 2025 році).

Важливі нюанси

  • Оренда — це послуга, а не продаж товару → дозволяє використовувати 2 групу, якщо клієнти — неплатники ПДВ (тобто населення або інші ФОП-єдинники).
  • Якщо ФОП здає приміщення, наприклад, ТОВ на загальній системі або бюджетній установі, — це вже не відповідає критеріям 2 групи → потрібно обирати 3 групу.

Висновок

ФОП, який здає в оренду нерухомість, може бути платником 2 групи єдиного податку, якщо:

 клієнти — населення або інші ФОП на єдиному податку,
 не надаються посередницькі послуги,
 дотримано ліміти доходу та кількість найманих працівників.

В іншому випадку (зокрема, якщо здається в оренду юрособі на загальній системі, бюджетній установі або через агентську діяльність) — потрібно переходити на 3 групу.

Коваленко Сергій