Згідно з Цивільним кодексом України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, у тому числі для здійснення підприємницької діяльності.
Господарським кодексом України від 16.01.03 №436-ІV, із змінами і доповненнями (далі - ГКУ) визначено загальні умови укладання договорів, що породжують господарські зобов’язання.
Згідно п.1 ст. 179 ГКУ майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями.
Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (п. 7 ст. 179 ГКУ).
Відповідно ч. 1 ст. 181 ГКУ господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками.
Здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм пункту 170.1 статті 170 Податкового кодексу без реєстрації орендодавця як фізичною особою - підприємцем.
Тобто, фізична особа самостійно вирішує питання щодо надання в оренду власного нерухомого майна як фізична особа, або як фізична особа – підприємець.
Відповідно до пп. 291.5.3 п. 291.5 ст. 291 Податкового кодексу України не можуть бути платником єдиного податку фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.
Що стосується оподаткування доходів, отриманих фізичною особою від надання в оренду нерухомості, то слід зазначити наступне.
Відповідно до п. 170.1 ст. 170 Податкового кодексу України податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості є орендар.
При цьому об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України (постанова КМУ від 29.10.11 №1253), виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади.
Доходи фізичних осіб, отримані ними у вигляді орендної плати від надання в оренду нерухомості, оподатковуються податковим агентом під час їх виплати за їх рахунок.
Податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов’язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 Податкового кодексу України.
Якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб’єктом господарювання, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець. При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені цим Кодексом для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов’язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації.