На днях к нам поступил следующий вопрос: «Добрый день.
Большая просьба, подскажите будет ли считаться доходом физ. лица (резидента)в 2013 году, сумма полученная по предварительному договору купли-продажи недвижимости, заключенного в 2013 году. Основной договор будет заключен в 2014 и окончательная
оплата по договору будет получена в 2014 году.
Спасибо!» Ответ: Перш за все, необхідно зазначити, що згідно ст. 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається
у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку укласти договір в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Тобто попередній договір до договору купівлі-продажу квартири повинен бути складений у письмовій формі та нотаріально посвідчений.
Стаття 172.4. Податкового кодексу України передбачає обов’язок нотаріусів щоквартально подавати до органу державної податкової служби за місцем його розташування інформацію про договори купівлі-продажу квартир. Проте, варто зазначити, що в обов’язки нотаріуса не входить повідомлення подавати інформацію щодо укладених попередніх договорів купівлі-продажу нерухомості, навіть із зазначенням в попередньому договорі обов’язку покупця сплатити певну суму авансу.
Керуючись ст. 172.8 Податкового кодексу України, в якій зазначено, що для цілей статті щодо порядку оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна,
під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.
Варто зазначити, що дохід від продажу квартири визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. Тобто, якщо оціночна вартість квартири визначена у розмірі 100000,00 грн., а в договорі сторони визначають вартість квартири в 20000,00 грн., дохід фізичної особи та податок на такий дохід вираховуватимуться з оціночної вартості квартири у розмірі 100000,00 грн.
Виходячи з вищезазначеного, можна зробити висновок, що оскільки за попереднім договором не передається право власності, тобто не має місця продаж нерухомості, власне не буде і об’єкта оподаткування. Оподатковуватись буде саме дохід від продажу об’єкта нерухомості у момент переходу права власності на цей об’єкт, а не попередні угоди до такого продажу.