Объектом обложения НДС являются операции, в частности, поставки товаров, в том числе операции по безвозмездной передаче, и услуг, место поставки которых находится на таможенной территории Украины (п. 185.1 НКУ).
Поставка товаров/услуг включает также безвозмездную передачу имущества и предоставление услуг другому лицу на безвозмездной основе (п.п. 14.1.185 НКУ).
База налогообложения операций по поставке товаров/услуг определяется исходя из их договорной стоимости. При этом для операций по поставке товаров/услуг база налогообложения не может быть ниже цены их приобретения (п. 188.1 НКУ).
Если расходы на улучшение объекта аренды проведены с согласия арендодателя и не компенсированы арендатору, то при возврате объекта аренды стоимость улучшения считается безвозмездно предоставленной услугой.
Как следствие, такая стоимость улучшения подлежит обложению НДС по ставке 20%, исходя из цены приобретения товаров/услуг, использованных для такого улучшения.
Если между арендодателем и арендатором заключены отдельные договоры о предоставлении арендодателем компенсации расходов арендатора на улучшение объекта аренды, то сумма средств, уплаченных (возмещенных, компенсированных) по таким договорам, является отдельной операцией по оказанию услуги по улучшению основных фондов.
В таком случае, такая компенсация расходов на улучшение основных фондов определяется как отдельный объект налогообложения НДС, и подлежит налогообложению по ставке 20%.