Как известно 1 июля 2015 года вступил в силу Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" (далее – Закон 417). В том, каким образом будет осуществляться управление многоквартирными домами согласно действующему законодательству, разбиралось Prostopravo.com.ua Управление многоквартирным домом. Формы и процедуры Закон предусматривает
две формы управления многоквартирным домом его совладельцами. По их решению все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться
управляющему или все функции -
объединению совладельцев многоквартирного дома(далее – ОСМД)/ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома. Иных форм управления многквартирным домом, в том числе таких как жилищно-строительные кооперативы, Закон не предусматривает.
Принять решение по управлению многоквартирным домом совладельцы должны на собрании. Если в доме создано ОСМД, то такое собрание проводится в соответствии с требованиями Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» (далее – Закон об ОСМД) и устава ОСМД, если же ОСМД не создано, то собрание должно быть проведено по процедуре, о которой будет рассказано ниже.
Собрание совладельцев может созываться инициативной группой в составе не менее трех совладельцев или управляющим.Уведомление о дате и месте проведения собрания совладельцев должно быть вручено не позднее, чем
за 10 дней до даты проведения собрания в письменной форме каждому совладельцу
под расписку или путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме, а также должно быть размещено в общедоступном месте при входе в каждый подъезд многоквартирного дома.
Сообщение о проведении собрания совладельцев должно содержать информацию об инициаторе проведения собрания, дату, место и время их проведения, повестку дня. Также к такому сообщению могут прилагаться дополнительные материалы или информация, которые будут рассматриваться на собрании.
Решение считается принятым собранием совладельцев, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 75 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, кроме решений по вопросам определения управляющего и его отзыве, утверждении и изменении условий договора с управляющим, а также избрания уполномоченного лица (лиц) совладельцев для заключения, внесения изменений и расторжения договора с управляющим. Решения по указанным вопросам считаются принятыми собранием совладельцев, если за них проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых превышает 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.
Решение собрания собственников оформляется протоколом, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), которые приняли участие в собрании, каждый из которых ставит подпись под соответствующим вариантом голосования ("за", "против", "воздержался"). Форма протокола утвержденаприказом Министерства регионального развития, строительстваи жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 № 203.
Если во время проведения собрания собственников для принятия решения не набрано необходимого количества голосов "за" или "против", проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. Письменный опрос совладельцев проводится инициативной группой в течение 15 календарных дней с даты проведения собрания. Если в течение этого срока необходимого количества голосов "за" не набрано, решение,относительно которого проводилось голосование, считается непринятым.
Письменный опрос может проводиться в отношении одного или нескольких вопросов одновременно. Вопрос - это текст, в котором излагается предложение в виде резолюции, о которой участнику опроса предлагается ответить "за", "против" или "воздержался". Вопрос должен иметь четкую и понятную формулировку, не допускающую различных толкований. Совладельцы должны собственноручно заполнять опросники, в которых указываются день опроса, фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности на квартиру или нежилое помещение, номер квартиры или нежилого помещения, общая площадь квартиры или нежилого помещения, документ, предоставляющий полномочия на голосование от имени совладельца (для представителей), ответ совладельца на вопрос "да", "нет" или "воздержался", подпись совладельца и лица, которое проводило опрос.
По результатам подсчета результатов письменного опроса совладельцев лица, которые проводили письменный опрос, его результаты вносят в протокол собрания и подводят общие итоги голосования по всем вопросам. При подсчете голосов учитываются и голоса, поданные на собрании совладельцев, и голоса совладельцев, полученные во время проведения письменного опроса.
Листы письменного опроса совладельцев пронумеровываются, прошнуровываются и прилагаются к соответствующему протоколу собрания.
Сообщение о решении, принятом собранием совладельцев, не позднее 10 дней после его принятия предоставляется в письменной форме каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления заказным письмом на адрес квартиры или нежилого помещения, принадлежащего совладельцу в этом многоквартирном доме, а также размещается в общедоступном месте при входе в каждый подъезд.
Причины необходимости создания ОСМД Теперь рассмотрим причины, по которым сособственникам многоквартирных домов необходимо задуматься о создании ОСМД.
Обратимся к статье 13 Закона 417. Кроме того, что положениями этой статьи внесены существенные изменения в Закон об ОСМД, частью 4 этой статьи установлено, что до определения совладельцами многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, формы управления многоквартирным домом, но
не более одного года со дня вступления в силу этого Закона (то есть до 01 июля 2016 года), услуги по содержанию такого дома предоставляет субъект хозяйствования, который определен исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона 417.
Частью 5 статьи 13 Закона 417 определено следующее: «В случае, если в течение одного года с даты вступления в силу этого Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором
не создано объединение совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется
управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае,
цена услуги по управлению многоквартирным домом
определяется по результатам конкурса,который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а
договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на
один год от имени собственников подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющй. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной годичный срок».
То есть, дома, в которых до 01 июля 2016 года не будут созданы ОСМД, фактически лишаются возможности самостоятельно выбирать себе управляющего и устанавливать стоимость услуг такого управляющего. Все заключенные ранее договора утратят свою силу, а функции по выбору управляющего, подписанию договора на год определению стоимости услуг управляющего выполняет исполнительный орган соответствующего местного совета.
И такой договор может действовать не один год, поскольку только создав ОСМД и заявив о нежелании пролонгации действующего договора не позднее чем за месяц до окончания срока его действия, можно отказаться от услуг управляющего, если качество или стоимость таких услуг не будут устраивать собственников многоквартирного дома.
Поэтому, если это до сих пор не было сделано, первым делом необходимо создать ОСМД.
Создание ОСМД. Инструкция Порядок создания ОСМД определен Законом. Предполагается два варианта создания ОСМД. Первый – в жилищно-строительных кооперативах путем реорганизации их в ОСМД, второй – создание «с нуля» в обычных многоквартирных домах.
Итак, жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖСК) могут быть реорганизованы в ОСМД по решению общего собрания ЖСК. С момента принятия этого решения указанное собрание считается учредительным собранием ОСББ и далее проводится согласно требований Закона об ОСББ.
Участие в учредительном собрании принимают члены ЖСК, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую долю в стоимости нежилых помещений и другого имущества и изъявили желание участвовать в учредительном собрании.
В случае уплаты стоимости квартир и надлежащей доли в стоимости нежилых помещений и другого имущества не в полном объеме отдельными членами ЖСК, они могут принимать участие в собрании с согласия других членов ЖСК.
Создание ОСМД в многоквартирных домах, отличных от ЖСК, начинается с созыва учредительного собрания. Участвовать в таком собрании и принимать решение о создании ОСМД могут только собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в таком доме.
Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, которая состоит
не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений.
Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не позднее, чем
за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу
под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В сообщении о проведении учредительного собрания указывается, по чьей инициативе созывается собрание, место и время проведения, проект повестки дня.
Учредительное собрание проводит председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их представителей.
Каждый совладелец (его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном дома. То есть, если совладелец владеет помещениями, общая площадь которых составляет 100 квадратных метров при общей площади дома, включая нежилые помещения, 8000 квадратынх метров, то количество его голосов на общем собрании будет составлять 1,25%.
Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.
Решение считается принятым, если за него проголосовало больше половины общего количества всех совладельцев.Если же в результате проведения учредительного собрания для принятия решения не набрано указанное выше количество голосов "за" или "против", проводится письменное опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым.
Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются и голоса, поданные совладельцами во время проведения учредительного собрания, и голоса, поданные во время письменного опроса.Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования ("за" или "против").
Наряду с принятием решения о создании ОСМД, учредительное собрание принимает решение об утверждении его устава. Устав ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.
ОСМД считается созданным с момента его государственной регистрации,которая проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц.
Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. В случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление им до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает всю указанную выше документацию за свой счет.
Как видим, государство вновь само решило, какими методами собственникам квартир в много квартирных домах следует управлять принадлежащим им имуществом, возведя право на объединение в ОСМД фактически в обязанность.
Адвокат Д.Гутгарц