Карантин продовжено. Поки до 24.04.2020 р.
Перелік заборон на приймання відвідувачів із 26.03.2020 р. зменшили. Медпрактика, ветпрактика, СТО, ремонти комп'ютерної/побутової техніки та ще низка бізнесів можуть працювати (постанова КМУ від 25.03.2020 р. № 239). Але чимало видів діяльності все одно залишилося «під замком».
Як бути, якщо «замок» висить на орендованому приміщенні?
Орендареві не позаздриш. Але є підстави поборотися.
Зазирнемо до Цивільного кодексу. Орендар може вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762).
Це саме те, що нам потрібно. Карантинні заборони:
1) це обставини, за які орендар не відповідає (їх уводять КМУ або місцеві органи влади);
2) можуть істотно знижувати можливість конкретного орендаря користування узятим в оренду майном.
Тому орендар, що сидить «під замком», може вимагати зменшення розміру орендної плати.
Заковика в іншому. ЦКУ не відповідає на запитання — на скільки: на 10 %, на 50 %?..
Що робити, якщо орендодавець не згоден і пропорційно не знижує орендну плату?
Можна розглянути різкіші варіанти поведінки.
Варіант 1. Зменшити орендну плату через суд.
Зверніть увагу: ч. 4. ст. 762 ЦКУ говорить не про прохання орендаря про перегляд плати, а про вимогу. Орендар може цього вимагати! Якщо сторони самі не домовляться про знижку, то орендар йде до суду.
Варіант 2. Відмовитися від внесення орендної плати за цей період.
Дійсно, чи можна взагалі тимчасово не платити оренду?
У деяких випадках так.
Розгортаємо ЦКУ: орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Це пряма норма ч. 6 ст. 762 ЦКУ.
Тут важлива мета оренди. Наприклад, якщо мета оренди приміщення обмежена прийманням відвідувачів (споживачів), а таке приймання заборонили, тобто є всі підстави для відмови від орендної плати.
Цей варіант, безумовно, спрацює і якщо орендодавець закрив доступ до приміщення, повісивши замок на загальні двері.
Кожен конкретний випадок треба розглядати окремо. Адже є багатопрофільні приміщення, які частково використовують (як офіси, склади тощо). У цьому випадку відмовитися від орендної плати не вийде. Те ж саме, коли фактичного використання немає, але можливість використання є. Наприклад, орендар із власної волі відпустив співробітників додому і закрив об'єкт. Орендну плату доведеться вносити (або домовлятися про її деяке зниження).
Зверніть увагу: антивірусний законопроєкт від 29.03.2020 р. № 3275 прямо посилає до ч. 6 ст. 762 ЦКУ. Тому якщо орендар об'єктивно позбувся можливості використовувати взяте в оренду майно через карантинні обмеження, то довести звільнення від орендної плати стане простіше.
Варіант 3. Відмовитися від оренди.
Договір можна розірвати. Цивільний кодекс дозволяє це зробити у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652). Розривають договір за угодою сторін або в судовому порядку.
Чи можна послатися на форс-мажор?
Якщо його підтвердити через ТПП, то можна. Але це справі не дуже допоможе. Форс-мажор звільнить не від орендної плати, а в кращому разі від штрафів за несвоєчасне її внесення. Пам'ятайте, що відсутність грошей у загальному випадку — це не форс-мажор.
Що в результаті?
1. Якщо майно через карантинні обмеження не вдається використовувати за призначенням, то можна наполягати на обнуленні орендної плати.
2. Якщо орендар використовує майно, але таке користування частково обмежене, то можна вимагати перегляду орендної плати.