Чи сплачує земельний податок власник нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку? Перші поверхи сучасних багатоповерхівок користуються сьогодні попитом серед суб’єктів господарювання, які купують їх з метою розміщення власних офісів або закладів сфери торгівлі та послуг.
Далі розглянемо питання щодо необхідності сплати підприємствами земельного податку у разі набуття у власність такого нежитлового приміщення у багатоквартирному житловому будинку.
Актуальність питання пояснюється тим, що останнім часом почастішали випадки отримання власниками таких приміщень листів від податкових органів з вимогами щодо сплати земельного податку.
Відповідно до ст. 269, 270 ПКУ платниками земельного податку є власники земельних ділянок та землекористувачі, а об'єктом оподаткування – земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.
Пікантність ситуації полягає в тому, що земельна ділянка, на якій розташований будинок, відповідно до ст. 42 ЗКУ, перебуває у власності або в оренді об'єднання власників будинку чи управляючої організації. Тобто фактично власником або користувачем земельної ділянки виступає така організація співвласників, яка і сплачує земельний податок або орендну плату за ділянку, а співвласники, у свою чергу, компенсують їй такі витрати.
Що стосується надання частини земельної ділянки у власність або користування власника окремого приміщення, слід врахувати, що згідно із ст. 79 ЗКУ земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Держкомзем у
листі від 26.05.2010 р. № 10046/17/4-10 зокрема зазначив, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоповерховому будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин – земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, – виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка».
Отже, поділити земельну ділянку на окремі складові не вдасться. А тому потрібно шукати інший вихід із ситуації.
Враховуючи те, що земельний податок та орендна плата за землю базуються на різних правових режимах використання земельної ділянки, розглянемо окремо два випадки: коли земельна ділянка перебуває у власності та коли вона перебуває в оренді.
Земельна ділянка перебуває у власності управляючої організації Відповідно до п. 287.8 ПКУ власник нежитлового приміщення (його частини) у багатоквартирному жилому будинку сплачує до бюджету податок за площі під такими приміщеннями (їх частинами) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Пунктом 286.6 ПКУ встановлено, що за земельну ділянку, на якій розташована будівля, що перебуває у користуванні кількох юридичних або фізичних осіб, податок нараховується кожному з них пропорційно тій частині площі будівлі, що знаходиться в їх користуванні, з урахуванням прибудинкової території.
При цьому в роз’ясненні з ЄБПЗ податковий орган вказує, що норми ПКУ не передбачають можливості при розрахунку податкових зобов'язань із земельного податку об'єднаннями власників будинків або підприємствами, установами і організаціями, які здійснюють управління багатоповерховими жилими будинками, зменшувати площу земельної ділянки під багатоповерховими жилими будинками з урахуванням прибудинкової території пропорційно площі нежилих приміщень (їх частин), які знаходяться у власності інших осіб.
Тобто податковий орган вважає, що організації, які здійснюють управління багатоповерховими жилими будинками, повинні сплачувати земельний податок з усієї площі земельних ділянок.
Як бачимо, підхід, запропонований податковим органом, абсолютно несправедливий, адже призводить до подвійного оподаткування: з одного боку, управляюча організація сплачує податок за всю земельну ділянку, а з іншого – власник нежитлового приміщення сплачує податок за частину ділянки, пропорційну площі належного йому приміщення в загальній площі будинку.
Вважаємо, що єдиним правильним в даній ситуації може бути застосування пропорційного підходу до сплати податку. Для його практичної реалізації управляючій організації та власникам нежитлових приміщень слід здійснити ряд дій з метою документального підтвердження площі земельної ділянки, з якої вони повинні сплачувати земельний податок. Для цього доведеться попрацювати з органом земельних ресурсів та землевпорядною організацією. На підставі кадастрового плану та інвентаризаційної справи управляюча організація повинна внести власників нежитлових приміщень в список землекористувачів, після цього кожен повинен отримати розрахунок тієї частини земельної ділянки, яка перебуває на його балансі, і отримати витяг про нормативну грошову оцінку на таку частину земельної ділянки.
Земельна ділянка перебуває в оренді управляючої організації Слід зазначити, що в питаннях, які стосуються набуття права власності на нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку, податкові органи у своїх роз’ясненнях завжди посилаються на п. 287.8 ПКУ та наполягають на необхідності сплати земельного податку. При цьому жодного значення не приділяється режиму використання такої земельної ділянки (власність чи оренда) та оцінці підстав для сплати податку.
Звертаємо увагу, що платниками земельного податку є лише власники земельних ділянок або особи, яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності.
Якщо ж користування земельною ділянкою державної або комунальної власності здійснюється на підставі договору оренди, то сплачується не земельний податок, а орендна плата.
На практиці договір оренди, знову ж таки, укладається з управляючою будинком організацією.
Водночас, навіть в такому випадку власникам нежитлових приміщень надходять листи з вимогою сплатити
земельний податок. До чого тут земельний податок, якщо йдеться про орендовану ділянку, залишається загадкою.
Слід зазначити, що саме поняття «земельний податок» виключає можливість його сплати за землю, що знаходиться у державній або комунальній власності (за винятком, якщо така земельна ділянка не передана у постійне користування відповідно до закону).
Таким чином,
лише орендар повинен сплачувати орендну плату. Жодна норма ПКУ не зобов’язує сплачувати за одну й ту саму ділянку двічі та не передбачає автоматичного обов’язку щодо сплати орендної плати без укладення договору оренди, у разі набуття права власності на нерухомість, що знаходиться на орендованій ділянці.
А тому єдиним можливим виходом, який би забезпечив розподіл орендної плати між декількома сторонами, було б укладання багатостороннього договору оренди.
Такий варіант, до речі, був згаданий і в
листі ДПСУ від 14.03.2012 р. № 7267/7/17-3217. Податковий орган вказав, що відповідно до ч. 2 ст. 510 ЦКУ у зобов'язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або
одночасно кілька осіб. Статтею 6 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗКУ, ЦКУ, ГКУ, цим та іншими законами і договором оренди землі. Отже, резюмує ДПСУ,
укладання договору оренди землі можливе на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів.
За відсутності такого багатостороннього договору, на наш погляд, законодавчих підстав для сплати орендної плати (а тим більше земельного податку) у власника нежитлових приміщень в даному випадку немає.
Сергій Кучеренко
аудитор
АГ "Гарантия-Аудит"
Дата підготовки 29.12.2012