Відсутність доказів про отримання орендодавцем листів – повідомлень від орендаря про намір поновити договір оренди землі не припиняє переважного права орендаря на поновлення такого договору

Юридичний інтернет-ресурс "Протокол" (ВСУ у справі № 6-2539цс16 від 6 вересня 2017 р.)

Фабула судового акту:  Переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі досі багатьма не сприймається серйозно. Хоча статті 777 ЦК України та 33 ЗУ «Про оренду землі» вже широко застосовуються судами для захисту прав орендаря особливо у сільському господарстві.

В цій справі добросовісний орендар намагався реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки у встановлений ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» спосіб і зробив все правильно. Орендар двічі надіслав орендодавцю листи – повідомлення з пропозицією укласти договір оренди земельної ділянки на новий строк: перший раз за місяць перед закінченням строку дії договору (разом із проектом додаткової угоди) , а другий – після закінчення строку дії договору, коли згідно ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» у випадку відсутності письмових заперечень з боку орендодавця протягом місяця підписання  додаткової угоди вже є обов’язковим для сторін.  Окрім цього орендар належним чином виконував договірні обов’язки орендарю, зокрема своєчасно та в повному обсязі сплачував орендодавцю орендну плату , в тому числі і після закінчення строку дії договору оренди.     

Натомість орендодавець проігнорував всі листи орендаря та уклав договір оренди ті є ж самої земельної ділянки із третьою особою.  

Орендар звернувся до суду із вимогою про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки між орендодавцем та третьою особою та із вимогою про визнання поновленим договору оренди землі.

Суд першої інстанції задовольнив вимоги орендаря посилаючись саме на статті 777 ЦК України та 31 ЗУ «Про оренду землі». Проте,  суд апеляційної інстанції, з яким погодився суд касаційної інстанції, скасував це рішення та відмовив у задоволенні позову. Підставою для скасування рішення суду першої інстанції стала відсутність в матеріалах справи доказів про те, що орендодавець отримував листи –повідомлення разом із проектом додаткової угоди про намір орендаря скористатися своїм переважним право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

ВСУ скасував акти суду апеляційної та касаційної інстанцій і залишив в силі рішення суду першої інстанції ухвалене на користь орендаря. ВСУ підкреслив, що «права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.» 

Переважне право орендаря (наймача) може бути реалізоване лише тоді, коли орендодавцю стало відомо про намір орендаря реалізувати своє право за встановленою законом процедурою. В даному випадку відправлення орендарем листів – повідомлень орендодавцю, фактичне продовження користування орендарем земельної ділянки та перерахування орендодавцю орендної  плати після закінчення строку дії договору є конклюдентними діями, які  підтверджують, що орендодавець був обізнаний у намірах  орендаря скористатися своїм переважним правом.