Напутнє слово підприємцеві, який вирішив видати «нерухому» позичку…

* Стаття «Позичка нерухомості і підприємець на спрощенці» (журнал «Бухгалтер 911», 2018, № 17).

Чим ризикує позичкодавець? Загальносистемник не ризикує нічим . Жодних обмежень щодо видачі позичок для нього немає, і з цим не сперечаються навіть податківці.

А ось єдиноподатник може зіткнутися з проблемами . Їх джерело — п.п. 291.5.3 ПКУ, згідно з яким підприємець-єдиноподатник не має права здавати в оренду: житлову нерухомість більше 100 кв. м, нежитлову — більше 300 кв. м, землю — більше 0,2 га.

З 2012 року й до сьогодні податківці жорстко вимагають, щоб єдиноподатники йшли зі спрощенки, якщо вони:

— здають в оренду 300 кв. м нежитлової нерухомості, а понад 300 кв. м передають у безоплатне користування (по суті, у позичку) — категорія 107.03 ЗІР;

— здають в оренду одну частину нерухомості як підприємці, а іншу — як громадяни (категорія 107.03 ЗІР, лист ГУ ДФСУ в м. Києві від 21.05.2015 р. № 1461 /Е/26-15-17-04-14). На їхню думку, здавати нерухомість в оренду можна тільки як підприємець (маючи в Реєстрі єдиноподатників «орендний» код КВЕД 68.20), або тільки як громадянин (у цьому випадку, на думку фіскалів, у Реєстрі єдиноподатників навіть «пахнути» не повинно кодом 68.20 ).

Таким чином, якщо позичкодавець, будучи єдиноподатником, узагалі не займається орендною — жодних проблем: він може здавати нерухомість у позичку родичам або іншим громадянам, виступаючи за договором як громадянин . Причому може при цьому навіть вийти за озвучені вище «метрові» межі для єдиноподатників.

Важливо, що в такому разі не діє вимога про сплату ПДФО і ВЗ із суми не менше мінімальної орендної плати з п.п. 170.1.2 ПКУ. Адже в нашому випадку ми маємо справу з договором позички. А «мінімум» з п.п. 170.1.2 ПКУ стосується випадків з наданням нерухомості в оренду. Але знову ж таки необхідно враховувати той факт, що «на іншому кінці», тобто в одержувача позички, «безкоштовність» навряд чи залишиться непоміченою (у плані оподаткування).

Цікавий момент. За фактом мінімальна сума орендного платежу встановлена не скрізь. Якщо так і є, то діє норма з абз. 2 того ж п.п. 170.1.2 ПКУ: «якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди». Відповідно, якщо на вашій території мінімальна сума орендного платежу не встановлена, то можна піти і шляхом договору оренди з «незначним» розміром орендної плати. У такому разі витрати на сплату ПДФО та ВЗ будуть мінімальними, водночас зникнуть проблеми з оподаткуванням «безкоштовного отриманих послуг» в одержувача позички.

Якщо ж площа нерухомості вписується в «єдиноподатні» межі, то взагалі не потрібно винаходити велосипед з позичкою. Просто здайте магазини родичам в оренду як підприємець за невелику плату . У такому разі мінімальний щомісячний орендний платіж знову не діятиме, оскільки на нього орієнтуються тільки в тому випадку, якщо орендодавцем є звичайний громадянин. А в нашому випадку орендодавець виступатиме як підприємець.

Варіанти без оподаткування. Якщо викладені вище варіанти не влаштовують, здаються занадто витратними (у плані оподаткування), можна подумати в такому напрямі:

1) переоформлення частини нерухомості на дружину або сина. Можна вирішити це питання через договір дарування. Оскільки вони — родичі першого ступеня споріднення, їм не доведеться платити ПДФО і ВЗ при отриманні подарунка (п.п. «а» п.п. 174.1, п.п. 174.6 ПКУ). Витрати — тільки держмито і послуги нотаріуса;

2) якщо чоловік придбав нерухомість у шлюбі, вона є загальною спільною власністю чоловіка і дружини (навіть якщо зареєстрована тільки на чоловіка) — ст. 60 СКУ**. При цьому подружжя може розділити таке майно, залишаючись у шлюбі (ч. 1 ст. 69 СКУ). Щоб розділити нерухомість, доведеться оформити письмовий договір про розділ нерухомого майна й обов’язково посвідчити його в нотаріуса (ч. 2 ст. 69 СКУ, ч. 4 ст. 372 ЦКУ)!

** Сімейний кодекс України від 10.01.2002 р. № 2947-III.

Стандартно передбачається, що чоловік і дружина володіють майном порівну (по 50 %) — ст. 63 СКУ, але ніхто не забороняє їм визначити й інші частини власності в загальній нерухомості (ч. 2 ст. 69 СКУ).

На підставі нотаріально посвідченого договору про розділ нерухомості дружина зможе звернутися до нотаріуса і зареєструвати право власності на отримані об’єкти нерухомості.

Після цього вона вже володітиме ними особисто, а не спільно з чоловіком. Тобто вона зможе розпоряджатися ними на власний розсуд (використовувати самостійно, передавати в позичку, здавати в оренду, продавати тощо);

3) єдиноподатник — власник нерухомості може спробувати обійти орендне обмеження, переформатувавши деяких орендарів у поклажодавців.

Не всім, звісно, це вдасться. Але якщо у ваших приміщеннях знаходяться склади, то ви можете надавати послуги зі зберігання товарів колишнім орендарям, а вони вам — послуги з обслуговування складів (вантажники, прибиральниці тощо) . Хоча краще за все, щоб складський персонал усе-таки був оформлений у єдиноподатника.