У разі неодноразової пролонгації договору оренди будівлі, термін дії якого менше 3 років, підстав для його нотаріального посвідчення немає

У листі від 05.10.2017 р. № 10-16-18940 ФДМУ роз'яснює ряд питань, пов'язаних з наданням бюджетними установами нерухомого майна в оренду. Зокрема, слід звернути увагу на такі роз'яснення:

• спосіб використання орендарем приміщень загального користування залежить від конкретних обставин користування нерухомим майном. Наприклад, якщо частиною коридору користується виключно орендар, то цю частину приміщення можна включити в об'єкт оренди. Якщо ж приміщеннями використовують і орендар, і балансоутримувач, і інші особи, то вони в об'єкт оренди не включаються, а орендар бере участь в утриманні таких приміщень (у відповідній пропорції). У разі включення приміщень загального використання до об'єкту оренди оцінка і розрахунок орендної плати за використання цих приміщень здійснюється так само, як і для інших площ, включених в об'єкт оренди;
• порядок укладення договору оренди визначено ст. 9 Закону України від 10.04.92 р. № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна". Після узгодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, орендодавець з урахуванням незалежної оцінки потенційного об'єкта оренди розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника. Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна. Протягом 3 робочих днів після закінчення терміну прийняття заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. Формою вирішення є дія: чи укладення договору оренди, або проведення конкурсу на право оренди;
• оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. Якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш ніж 3 роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди здійснюється оцінка об'єкта оренди. При цьому забезпечують (організовують) проведення незалежної оцінки майна орендодавці, а оплачують послуги з оцінки орендарі. Однак ФДМУ, з огляду на те, що об'єктивність і достовірність оцінки об'єкта оренди забезпечується шляхом проведення рецензування звіту про оцінку майна, вважає можливою передачу державним підприємством повноважень щодо залучення суб'єкта оціночної діяльності орендарю (потенційному орендарю), оскільки саме рецензування звіту органом приватизації мінімізує корупційні ризики;
• в разі неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), термін дії якого менше 3 років, підстав для його нотаріального посвідчення немає.

ТЕКСТ ЛИСТА

ФОНД ДЕРЖАВНОГО МАЙНА УКРАЇНИ

ЛИСТ

від 05.10.2017 р. № 10-16-18940

Щодо деяких питань, пов'язаних з наданням бюджетними установами нерухомого майна в оренду

У Фонді державного майна України (далі - Фонд) опрацьовано <...> звернення <...> щодо деяких питань, пов'язаних з наданням бюджетними установами нерухомого майна в оренду, та в межах повноважень повідомляємо.

Відповідно до Закону України "Про Фонд державного майна України" Фонд є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об'єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об'єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна, зокрема державних підприємств, установ та організацій, регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон про оренду).

Щодо питання 1.

Відповідно до статті 10 Закону про оренду об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) є істотною умовою договору оренди.

Договір оренди надає орендарю виключне право на користування майном, а спосіб врахування користування цим орендарем приміщень загального користування залежить від конкретних обставин користування зазначених приміщень.

Наприклад, якщо частиною коридору користується виключно орендар, то цю частину приміщення можна включити до об'єкта оренди.

Якщо ж приміщеннями користуються і орендар, і балансоутримувач, і інші особи, то вони до об'єкта оренди не включаються, а орендар бере участь в утриманні таких приміщень (у відповідній пропорції). Між орендарем і балансоутримувачем укладається договір про відшкодування витрат балансоутримувача на надання комунальних послуг орендарю та інших затрат, пов'язаних з утриманням орендованого нерухомого майна.

Згідно з пунктом 5.13 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду від 23 серпня 2000 року N 1774, <...>, орендар зобов'язаний здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна. Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю також затверджений наказом Фонду від 23 серпня 2000 року N 1774.

У разі включення приміщень загального використання до об'єкта оренди оцінка і розрахунок орендної плати за використання цих приміщень здійснюється так само, як і для інших площ, включених до об'єкта оренди.

Щодо питання 2.

Порядок укладення договору оренди визначено статтею 9 Закону про оренду.

Після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, орендодавець з урахуванням незалежної оцінки потенційного об'єкта оренди розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. Формою рішення є дія: або укладання договору оренди, або проведення конкурсу на право оренди.

Щодо питання 3.

Стосовно проведення оцінки об'єкта оренди.

Відповідно до статті 11 Закону про оренду оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року N 629 "Про затвердження Методики оцінки об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів".

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Таким чином, у прикладі, наведеному у <...> зверненні, повторну оцінку об'єкта оренди слід робити перед продовженням договору оренди, після його закінчення через 5 років.

Відповідно до статті 5 Закону про оренду орендодавцями, зокрема, є:

Фонд, його регіональні відділення (далі - органи приватизації) - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного {складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам;

підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

У разі, якщо органи приватизації виступають орендодавцями державного майна, відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 5 Закону України "Про Фонд державного майна України", а також статті 10 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" вони уповноважені забезпечити проведення незалежної оцінки об'єктів оренди.

При цьому органи приватизації обирають суб'єктів оціночної діяльності на конкурсних засадах відповідно до Положення про конкурсний відбір суб'єктів оціночної діяльності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 31.12.2015 р. N 2075 <...>.

За результатами проведених конкурсів укладаються тристоронні договори про надання послуг з оцінки майна відповідно до наказу Фонду державного майна України від 23.02.2016 р. N 372. За вищезазначеними договорами органи приватизації виступають замовниками послуг з оцінки майна, суб'єкти оціночної діяльності - виконавцями робіт, а орендарі (потенційні орендарі) - платниками наданих послуг.

Згідно з Методикою оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 р. N 629 (далі - Методика оцінки), у разі передачі в оренду майна, орендодавцем якого є органи приватизації, звіт про незалежну оцінку майна (акт оцінки майна) рецензується органом приватизації, і за наявності позитивного загального висновку рецензента висновок про вартість майна (акт оцінки майна) затверджується цим органом.

У разі, якщо орендодавцями виступають державні підприємства, відповідно до статті 11 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" та Порядку погодження Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами розміру плати за оренду державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 01.04.2011 р. N 502 <...> (далі - Порядок), зазначені вище підприємства мають забезпечити проведення незалежної оцінки майна. Згідно з Порядком з метою погодження розміру орендної плати державне підприємство має подати до органу приватизації звернення з документами, до складу яких входить, зокрема, звіт про оцінку об'єкта оренди.

Залучення підприємством суб'єкта оціночної діяльності до надання послуг з оцінки майна має відбуватися відповідно до вимог чинного законодавства, у тому числі Закону України "Про публічні закупівлі".

Органи приватизації здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. У разі наявності позитивного загального висновку рецензента висновок про вартість майна відповідно до вимог Методики оцінки затверджується органом, що уповноважений управляти майном підприємства.

Окремо повідомляємо, що відповідно до Методики оцінки послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди оплачує орендар. У разі, якщо кошторисом державного підприємства не передбачені видатки на оплату послуг суб'єктів оціночної діяльності, може бути укладений тристоронній договір, за яким платником виступатиме орендар (потенційний орендар).

Враховуючи те, що об'єктивність та достовірність оцінки об'єкта оренди забезпечується шляхом проведення рецензування звіту про оцінку майна, вважаємо можливим передачу державним підприємством повноважень щодо залучення суб'єкта оціночної діяльності орендарю (потенційному орендарю), оскільки саме рецензування звіту органом приватизації мінімізує корупційні ризики.

Щодо питання 4.

Стосовно нотаріального посвідчення договору оренди при продовженні його дії, якщо термін дії договору оренди становить 3 роки.

Відповідно до статті 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Крім того, статтею 794 Цивільного кодексу України визначено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Одночасно зауважуємо, що з метою забезпечення правильного і однакового застосування господарськими судами норм законодавства у розгляді справ у спорах, пов'язаних з орендою (наймом) майна, пленумом Вищого господарського суду України видано постанову від 29 травня 2013 року N 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" (далі - Постанова).

Відповідно до пункту 2.9 Постанови, якщо із закінченням строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) його дію було продовжено і наведене призвело до збільшення загального строку користування орендованим майном, який складає понад три роки, це не може бути підставою для визнання такого договору нікчемним у зв'язку з відсутністю його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, якщо на момент укладення такого договору він відповідно до частини другої статті 215 Цивільного кодексу України відповідав вимогам частини другої статті 793 та статті 794 Цивільного кодексу України.

У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова, як строк його дії, сторонами визначено більшим, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менше ніж трирічний строк), то за загальним правилом, передбаченим статтею 654 Цивільного кодексу України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню, якщо інше не встановлено договором. Таким чином, у випадку неодноразової пролонгації договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на підставі статті 764 Цивільного кодексу України чи частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (строк дії якого менший трьох років) немає підстав для його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.