О налогообложении дохода, полученного от продажи недвижимого имущества (жилого дома)

   
   
   Згідно з пп. 14.1.54 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України від 02.12.2010 N 2755-IV із змінами та доповненнями (далі - ПКУ), дохід з джерелом їх походження з України - будь-який дохід, отриманий резидентами або нерезидентами, у тому числі від будь-яких видів їх діяльності на території України (включаючи виплату (нарахування) винагороди іноземними роботодавцями), її континентальному шельфі, у виключній (морській) економічній зоні, у тому числі, але не виключно, доходи від продажу рухомого та нерухомого майна.
   
   Пунктом 162.1 ст.162 ПКУ платниками податку на доходи фізичних осіб є: фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерелом їх походження в Україні, так і іноземні доходи та фізична особа - нерезидент, яка отримує доходи з джерела їх походження в Україні.
   
   Порядок оподаткування продажу нерухомого майна регулюється ст. 172 ПКУ.
   
   Відповідно до п. 172.1 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III (далі – Земельний кодекс) залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.
   
   Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.
   
   Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.
   
   Пунктом 172.2 ст. 172 ПКУ визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5%).
   
   Водночас, відповідно до пункту 172.3 статті 172 ПКУ дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
   
   Відповідно до п. 172.5 ст. 172 ПКУ платник податку - фізична особа самостійно визначає суму податку на доходи фізичних осіб та сплачує його до бюджету через банківські установи до нотаріального посвідчення угод купівлі-продажу нерухомого майна.
   
   Разом з тим, згідно з п. 172.4 ст. 172 ПКУ під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.
   
   Разом з тим, відповідно до п. 172.7 ст. 172 ПКУ якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).
   
   Водночас, Законом № 71 продовжено сплату військового збору до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи збройних сил України (п. 16 прим. 1 підрозділу 10 Розділу XX ПКУ) та розширено перелік доходів, які оподатковуються військовим збором.
   
   Зокрема, відповідно змін внесених Законом № 71 до підпункту 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 Розділу XX ПКУ об’єктом оподаткування військовим збором є доходи визначені статтею 163 ПКУ.
   
    Відповідно ст.163 ПКУ об’єктом оподаткування військовим збором резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід, доходи з джерела їх походженні в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання) та іноземні доходи – доходи (прибуток) отримані з джерел за межами України.
   
   Перелік доходів, що включаються до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, визначено статтею 164 ПКУ.
   
   Ставка збору становить 1,5 відсотка від об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16¹ підрозділу 10 Розділу XX ПКУ (п.п. 1.3 п. 16 ¹підрозділу 10 Розділу XX ПКУ).
   
   Разом з тим, відповідно до пп. 1.7 п. 16¹ підрозділ 10 розділу XX Перехідних положень ПКУ звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV ПКУ не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у підпунктах 165.1.2, 165.1.18, 165.1.25, 165.1.51, 165.1.52 пункту 165.1 статті 165 ПКУ.
   
   Враховуючи викладене, дохід, отриманий від продажу протягом звітного податкового року одного об’єкта нерухомого майна (житловий будинок) визначений у пп. 170.2.1 п. 170.2 ст. 170 ПКУ, за умови перебування його у власності платника податку понад три роки не оподатковується. У разі якщо об’єкт нерухомого майна (житлового будинку) визначених у пп. 170.2.1 п. 170.2 ст. 170 ПКУ перебуває у власності платника податку менше трьох років, або у разі продажу протягом податкового року більше ніж одного об’єкту визначеного у пп. 170.2.1. п. 170.2 ст. 170 ПКУ, то дохід, отриманий від такого продажу, підлягатиме оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ (5 %) та військовим збором – 1,5 %.
   
   Крім того, відповідно до п. 179.2 ст. 179 ПКУ обов'язок платника податку щодо подання податкової декларації вважається виконаним і податкова декларація не подається, якщо такий платник податку отримував доходи від операцій продажу (обміну) майна, дарування, при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений податок відповідно до розділу IV ПКУ.
   
   Зокрема, згідно п. 127.1 ст. 127 ПКУ ненарахування, неутримання та/або несплата (неперерахування) податків платником податків, у тому числі податковим агентом, до або під час виплати доходу на користь іншого платника податків, - тягнуть за собою накладення штрафу в розмірі 25 відсотків суми податку, що підлягає нарахуванню та/або сплаті до бюджету.
   
   Ті самі дії, вчинені повторно протягом 1095 днів, - тягнуть за собою накладення штрафу у розмірі 50 відсотків суми податку, що підлягає нарахуванню та/або сплаті до бюджету.
   
   Дії, передбачені абзацом першим цього пункту, вчинені протягом 1095 днів втретє та більше, - тягнуть за собою накладення штрафу у розмірі 75 відсотків суми податку, що підлягає нарахуванню та/або сплаті до бюджету.
   
   Водночас, питання визначення термінів виникнення (втрати) права власності на майно, в тому числі на нерухомість, відноситься до компетенції Міністерства юстиції України.
   
   Отже, з питання визначення термінів виникнення права власності на об’єкти нерухомого майна Вам необхідно звернутися до Міністерства юстиції України.
   
   З повагою
   
   Заступник начальника Головного
   управління ДФС у м. Києві

В.С. Варгіч