Оподаткування третього продажу нерухомості

При продажу нерухомості в Україні (станом на 2026 рік) оподаткування третьої та наступних операцій протягом одного календарного року має суттєві особливості порівняно з першим чи другим продажем. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) фізособою об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва (далі узагальнено — нерухомість) установлено ст. 172 ПКУ. 

Ось основні правила оподаткування третього продажу нерухомості за рік:

Ставки податків

Для третього та кожного наступного продажу об'єктів нерухомості (житлові будинки, квартири, садові будинки, земельні ділянки тощо) протягом одного звітного податкового року застосовуються такі ставки:

• ПДФО (Податок на доходи фізичних осіб): 18%.
• Військовий збір: 5%.

 База оподаткування

Визначення об'єкта оподаткування за принципом «чистого доходу».

До витрат на придбання можна віднести:

•  кошти, сплачені за об'єкт при його купівлі;
•  вартість об'єкта, що була задекларована при отриманні його у власність (наприклад, при даруванні, якщо податки були сплачені);
•  витрати на будівництво об'єкта (якщо це нове будівництво).

Якщо ж первинних документів, що підтверджують витрати на придбання, немає — податок 18% сплачується з усієї вартості продажу.

Виняток для спадщини

Якщо третій або наступний об'єкт нерухомості, який ви продаєте протягом року, був отриманий у спадщину, дохід від його продажу оподатковується за пільговою ставкою:

• ПДФО: 5% (або 0%, якщо це перший продаж за рік).
• Військовий збір: 5%.

Тобто на успадковане майно правило «18% за третій продаж» не поширюється.

Оціночна вартість

Дохід від продажу визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але він не може бути нижчим за оціночну вартість об'єкта.

Відповідно п.172.3 ст.172 ПКУ, дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Додаткові платежі

Крім податків, при оформленні угоди зазвичай сплачуються:

• Державне мито: 1% від вартості майна (сплачується продавцем або за домовленістю сторін).
• Збір до Пенсійного фонду: 1% від вартості (сплачується покупцем).

Якщо ви виступаєте продавцем як фізична особа, кількість продажів за рік перевіряється через відповідні реєстри. Угода не може бути засвідчена без підтвердження сплати податків або наявності документів на витрати для розрахунку чистого прибутку.

Додаткові матеріали:

Продаж нерухомості: оподатковуємо дохід
ПДФО-зміни
Купуємо нерухоме майно
Продав рухоме/нерухоме майно — задекларуй дохід