Земельна реформа – основні акценти

Протягом усього часу існування незалежної України питання земельної реформи та відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення було на порядку денному законодавчої та виконавчої гілок влади.

Земля завжди була, є і буде найціннішим багатством України. Наразі уряд країни намагається провести земельну реформу, яка торкнеться не тільки аграрного сектору, але й кожного громадянина України і від того, як буде проведена ця земельна реформа, залежатиме, стане Україна заможною державою чи втратить у черговий раз час та можливості.

Необхідність проведення земельної реформи з кожним роком стає дедалі нагальнішою. Причина відсутності результатів від попередніх спроб реформування земельних відносин в Україні — це відсутність бачення концепції реформи в цілому та чіткого і послідовного планування впровадження тих чи інших дій. У попередні роки не були сформульовані та озвучені основні цілі земельної реформи, можна допустити, що метою був лише  перерозподіл землі. Приватизація земель та паювання – на все це покладались великі надії, проте народ так і не відчув реальних результатів, а життя людей так і не стало ліпшим, що зумовлює один простий висновок – банальний перерозподіл землі не може бути самоціллю.

Будь-яка реформа – це перш за все комплекс заходів, спрямованих змінити неефективну суспільно-економічну систему країни, в тій чи іншій сфері. Нинішня земельна реформа є не першою спробою влади змінити земельні відносини в Україні, але саме сьогодні вирішується доля української землі на багато років вперед, саме тому це питання так сильно турбує громадян України. Метою нинішньої земельної реформи має бути досягнення раціонального та ефективного використання земель, а перерозподіл у свою чергу має виступати лише інструментом.

Крім того, реалізація земельної реформи має передбачати впровадження не тільки ефективних механізмів землеволодіння та землекористування, але й розбудову сучасного ринку землі на засадах ринкової економіки. Головними гальмами земельної реформи традиційно є корупція, мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення та бажання деяких політиків спекулювати на цих питаннях.

Основними акцентами земельної реформи, на які неодноразово звертали увагу численні експерти у сфері земельного та аграрного права, науковці та політики, є: зняття мораторію на продаж землі, формування сучасного ринку землі, гарантування прав українців на землю та використання міжнародного досвіду проведення земельних реформ.

Зняття мораторію на продаж землі та заплановані обмеження

Мораторій на продаж землі було накладено ще у далекому 2001 році, який повинен був тривати до формування ринку землі в Україні. Майже 16 років обговорювалось питання, як же саме повинен функціонувати ринок землі, на яких принципах, з якими обмеженнями та з якими нововведеннями.

Наразі в Україні практично повністю введено в дію систему державного кадастру та реєстрації речових прав на нерухоме майно, що у сукупності з іншими факторами дозволяє стверджувати про наявність необхідних базових технічних умов для відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення.

У цьому році Урядом було оголошено пріоритетною земельну реформу на 2017 – 2020 рр.

Слід зазначити, що формування сучасного ринку землі — це насамперед зміни в українському суспільстві, які впливають як на державу в цілому, так і на кожного громадянина окремо.

Потрібно усвідомлювати, що існування мораторію на продаж земель не тільки обмежує конституційні права громадян України, але й негативно впливає на економіку країни. Сьогодні в існуванні мораторію зацікавлені здебільшого представники агробізнесу, які виграють через низькі ставки оренди землі, проте навіть вони розуміють, що без сучасного ринку землі аграрний сектор не зможе далі розвиватись, оскільки існування за рахунок дешевої оренди не є надійним фундаментом для подальшого розвитку.

Багато хто вважає, що земельна реформа завершиться прийняттям Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», що є вкрай помилковим припущенням. Наразі ефективному використанню земель перешкоджають численні фактори, серед яких:

1) застаріле та неефективне використання земель на принципах цільового призначення, замість ефективного територіального планування;

2) застарілі титули на землю (наприклад, право постійного користування);

3) неповна визначеність та урегульованість юридичного зв’язку земельної ділянки з нерухомістю, яка знаходиться на ній;

4) і найголовніше – мораторій на відчуження сільськогосподарських земель.

Саме зняття мораторію є найважливішим завданням перед Урядом, на чому також наголошує МВФ.

Втім прийняття Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» не вирішить всі питання одночасно, оскільки жоден з існуючих проектів не підходить до вирішення цього питання комплексно. Крім того, всі проекти містять значні обмеження для дійсно сучасного ринкового обігу земель. Водночас зняття мораторію на відчуження сільськогосподарських земель дасть розвиток більш ефективним механізмам землекористування, проте можливі обмеження для обігу землі створять ще більші перепони у формуванні сучасного ринку землі, зумовивши тим самим нівелювання всього позитивного ефекту від реформи.

Найбільш раціональним регулюванням відносин щодо обігу земель  сільськогосподарського призначення вбачається обіг на загальних ринкових засадах як для будь-якої іншої нерухомості, включаючи несільськогосподарські землі. Тому прийняття будь-якого додаткового закону, який би встановлював особливий режим обігу земель сільськогосподарського призначення чи додаткові обмеження, можна розцінити здебільшого негативно.

Які обмеження плануються?

Перш за все, планується суттєве обмеження кола покупців задля захисту “національних інтересів” та “вітчизняного покупця”. Але якщо задуматись, то уряд пропонує за рахунок найбіднішої верстви населення – селян, які і без того були позбавлені реальної власності на свою землю, надати можливість деяким громадянам України (а можливо і юридичним особам) купити земельні ділянки дешевше ніж на відкритому ринку. У чому тут логіка? Відповідь очевидна – черговий банальний перерозподіл земель.

По друге, планується обмеження максимальної площі земель, що можуть бути у власності однієї особи. Слід враховувати, що зазначене обмеження – це в першу чергу обмеження інвестицій, які б змогли консолідувати і без того подрібнені сільськогосподарські землі. Тому навіщо цьому запобігати? Навпаки, потрібно стимулювати консолідацію земель та залучення інвестицій в аграрний сектор.

Обмеження для іноземців

Чим іноземні компанії або іноземці, які офіційно працюють в Україні, сплачують податки, виконують закони України, створюють робочі місця та в цілому інвестують в майбутнє України, гірші за вітчизняні? Питання риторичне.

Дехто каже, що земля це “мати”, а “матір” продавати не можна, тим більше іноземцям. Хтось вважає, що іноземці куплять всю землю і закріпостять усіх селян. А хіба цей ганебний мораторій не є закріпаченням селян, коли люди позбавлені фактичного права власності?

Можна по-різному відноситись до придбання іноземцями української землі у власність, але слід враховувати, що, купуючи землю в Україні, іноземець вкладає свої кошти в майбутнє України, інвестує у її розвиток не тільки гроші, але й технології, сучасні бізнес-підходи щодо організації сільськогосподарського виробництва та багато іншого.

В цілому не вбачаються корисними всі нинішні пропозиції щодо обмеження обігу сільгоспземель.

Міжнародний досвід

Україна вкрай потребує залучення інвестицій у власну економіку, а аграрний сектор є одним із основних донорів надходжень до бюджету країни.

Досвід реформування земельних відносин в кожній країні є унікальним і суто технічне копіювання напрацювань інших країн є вкрай помилковим підходом. Важливо виокремити найбільш ефективні та раціональні методи і засоби, які б підходили саме під українські реалії, та дуже обережно впроваджувати їх у життя.

Основний висновок, який можна зробити з міжнародного досвіду реформування земельних відносин, це те, що сучасний, динамічний та ліберальний ринок землі економічно набагато ефективніший та є благом для країни в цілому. У той час коли обмежений та закритий ринок землі робить країну біднішою та призводить до занепаду.

Сьогодні ринок сільгоспземель має бути максимально відкритим. Проте саме на державу покладається обов’язок забезпечити умови для ефективного використання земель та контроль за їх використанням, незалежно від того, хто є їх власником.

Як свідчить міжнародна практика, сприяти ефективному використанню земель також буде продумана податкова політика, яка повинна бути направлена на підтримку  малого та середнього агробізнесу. Також потрібно поступово підвищувати земельний податок на сільськогосподарські землі, оскільки сьогодні земельний податок становить символічну суму і не стимулює раціональне використання землі. До того ж адекватний розмір земельного податку не дозволить спекулювати на землі і зробить невигідним залишати її без обробітку. Водночас має бути посилена відповідальність за псування земель та порушення земельного і природоохоронного законодавства.

 Що пропонує влада для формування сучасного ринку землі

Зважаючи на існуючі гострі соціальну та економічну необхідності відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення, метою прийняття Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» є правове врегулювання питань, пов’язаних з відкриттям ринку земель в Україні та запровадження при цьому особливого механізму обігу земель сільськогосподарського призначення.

Планується, що Закон України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» забезпечить:

- ефективне врегулювання відкриття, організації, функціонування ринку землі сільськогосподарського призначення;

- формування основ обігу земель сільськогосподарського призначення та ефективного використання земель;

- закладення правового регулювання ефективного використання земель;

- забезпечення правового регулювання, яке сприяє розвитку аграрного сектору економіки держави та залученню інвестицій в економіку України;

- передбачення прозорих механізмів обігу земель сільськогосподарського призначення;

- недопущення спекулятивних операцій із землями сільськогосподарського призначення.

На цей час відносини, пов’язані з регулюванням питань володіння та користування земельними ділянками, регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, а також іншими законами, однак положення зазначених нормативних актів не містять спеціальних норм, що регулюють обіг земель сільськогосподарського призначення, що є радше плюсом аніж мінусом, проте містять всі необхідні загальні положення, яких повною мірою достатньо для формування сучасного ринку земель без прийняття окремих спеціалізованих законів.

Як зазначалось вище, не можна погодитися з офіційною позицією влади щодо доцільності прийняття такого закону, яким вводяться додаткові обмеження та перепони для існування і діяльності ліберального та відкритого ринку земель.

Крім того, створення дійсно ефективного ринку земель повинно включати у себе спрощення механізму проведення земельних торгів та спрощення державної реєстрації земельних ділянок, а також спрощення держреєстрації речових прав на нерухоме майно. Ці процедури вкрай корупційні, тому їх неодмінно потрібно змінювати.

Єдиний підхід, який може забезпечити дійсно ефективне існування ринку земель, – це застосування до обігу земель загальних правил та принципів обігу товарів, як і для будь-якої нерухомості.

Що маємо у підсумку?

Підсумовуючи вищенаведене, потрібно звернути увагу, що реформи не можуть тривати вічно. Не може земля та громадяни, позбавлені фактичного права власності, постійно перебувати у підвішеному стані. А отже, навіть недосконала реформа із суттєвим обмеженням обігу земель є перемогою перед одвічним очікуванням змін.

Автор: Мигдаль Александр