Ремонт і поліпшення орендованого приміщення: ПДВ-наслідки для орендаря та орендодавця

Не кожне підприємство може дозволити собі мати власний офіс, складське приміщення або виробничий цех. Саме тому приміщення беруть у тимчасове користування на умовах оренди, тобто за певну плату. З часом об’єкт оренди потребує проведення ремонту. За чий кошт і хто має його робити? Про які податкові наслідки при цьому слід не забувати – далі.

Хто має ремонтувати орендоване приміщення

Як відомо, поточний ремонт здійснює орендар за свій рахунок, а капітальний – орендодавець за свій рахунок (ст. 776 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ). Утім, договором можна встановити інші умови. Наприклад, передбачити проведення капремонту орендарем за його рахунок з подальшим відшкодуванням вартості робіт або зарахуванням коштів, витрачених на ремонт, у рахунок орендної плати.

Якщо об’єкт оренди не потребує ремонту, а орендар хоче його поліпшити, зробити це краще за згодою орендодавця (ст. 778 ЦКУ). Якщо орендодавець дасть згоду, тоді орендар матиме право на відшкодування вартості понесених ним витрат або на зарахування їх вартості в рахунок орендної плати. Якщо ні, тоді претендувати на відшкодування витрат не можна.

Усі ремонтно-поліпшувальні операції підпадають під об’єкт оподаткування податком на додану вартість (далі – ПДВ), але кінцевий результат залежить від того, за чий кошт їх проводять.

ПДВ-наслідки в орендодавця

У разі проведення ремонтів і поліпшень орендодавцем за власний рахунок податковий кредит дістанеться йому. Звісно, на підставі зареєстрованої в Єдиному реєстрі податкових накладних (далі – ЄРПН) податкової накладної (далі – ПН) від виконавця ремонтних робіт (п.п. 198.6, 201.10 Податкового кодексу України, далі – ПКУ).

Якщо ці роботи проводяться за рахунок орендаря, а орендодавець відшкодовує йому витрати або зараховує в рахунок орендної плати, у цьому випадку орендодавець теж матиме право на податковий кредит. І знову на підставі ПН, яку склав та зареєстрував у ЄРПН орендар.

Якщо ПН не зареєстровано в ЄРПН, права на податковий кредит не виникає.

ПДВ-наслідки в орендаря

Орендар відносить вхідний ПДВ за понесеними ним витратами на ремонт і поліпшення об’єкта оренди до складу податкового кредиту в загальному порядку (п.п. 198.3, 198.6 ПКУ). Потім на дату підписання з орендодавцем акта приймання-передачі виконаних робіт орендар зобов’язаний нарахувати податкові зобов’язання з ПДВ (п. 187.1 ПКУ). Причому незалежно від того, чи буде отримано грошову компенсацію витрат, чи проведено залік у рахунок орендної плати, у ПДВ-обліку орендаря така операція відображається як постачання робіт (пп. «б» п. 185.1 ПКУ). База оподаткування в цьому випадку дорівнює сумі компенсації, але за умови, що вона не нижча вартості проведених ремонтно-поліпшувальних робіт. Якщо такі роботи виконав сам орендар, тоді база оподаткування ПДВ не може бути нижче звичайних цін (п. 188.1 ПКУ).

Коли орендодавець іде назустріч орендарю й компенсує його витрати на ремонт чи поліпшення об’єкта оренди – ідеальний випадок. Та можливий інший варіант. Припустимо, що орендар провів такі роботи за згодою орендодавця, але той не компенсував витрати орендарю. За таких умов у разі повернення об’єкта оренди вартість проведеного орендарем ремонту чи поліпшення вважатиметься безоплатно наданою послугою та підлягає оподаткуванню ПДВ в орендаря на загальних підставах (п.п. «в» п.п. 14.1.185, п.п. «б» п. 185.1 ПКУ).